Samo ESG nie wystarczy, na inwestycję trzeba spojrzeć szerzej

Podczas budowy lub modernizacji nieruchomości, przedsiębiorstwa często skupiają się na formalnych aspektach. Tymczasem realne oszczędności i konkurencyjność budynku zależą od szerszego spojrzenia na jego funkcjonalność. O tym, dlaczego sam certyfikat budynkowy to za mało i co jeszcze trzeba brać pod uwagę podczas procesu deweloperskiego, mówi Joanna Mroczek, Senior Director, Head of CEE Research & Marketing z firmy CBRE.

Akademia ESG: Na czym, z punktu widzenia firmy zajmującej się doradztwem w branży nieruchomości komercyjnych, polegają największe błędy przedsiębiorstw, które zgłaszają się po wsparcie? 

Joanna Mroczek: Firmy często traktują certyfikat jako główną wytyczną wartości budynku. Uważają, że sam fakt, że został przyznany już wystarczy. Ale najemca lokalu podczas podejmowania decyzji o wynajmie sprawdzi dokładnie parametry, zobaczy, że konkurencja ma np. niższe zużycie energii. Przedsiębiorcy myślą, że certyfikat wystarczy, tymczasem on z automatu nie zmniejszy nam kosztów zużycia energii. Druga kwestia to fakt, że firmy te szukają sposobów na wygenerowanie oszczędności, ale nie patrzą na praktyczne aspekty związane z inwestycją, nie rozmawiają z najemcami. Potrzeba przejścia od myślenia o tym, co należy zrobić, w kierunku szukania rozwiązań u tych, których one dotyczą. Warto usiąść z klientami, porozmawiać o możliwościach, o ich potrzebach. Dopiero wtedy można decydować, jakie kroki warto podjąć, żeby np. zmniejszyć zużycie energii.

Czy w takim razie doradztwo CBRE to jednorazowa usługa czy proces, który trwa latami? 

Są różne sytuacje. Jesteśmy w stanie doradzać stale, ale zdarza się, że firma planuje nową inwestycję czy zmianę strategii i potrzebuje tylko konsultacji w tej kwestii. Temat ESG najczęściej pojawia się przy jakiejś zmianie, np. próbie sprzedaży nieruchomości, pozyskaniu finansowania, zmianie najemcy. W takiej okoliczności pada pytanie: Co zrobić z budynkiem? Na myśl przychodzą aspekty ESG. My, jako doradcy, mówimy wtedy, że samo ESG nie wystarczy, trzeba szerzej spojrzeć na całą inwestycję. Co dzieje się w okolicy? Jakie zmiany następują w sąsiedztwie? Kto korzysta z budynku? W ten sposób mamy szansę objąć inwestycję całościowym programem, dla którego ESG będzie elementem, ale niekoniecznie decydującym czynnikiem, który pomoże poprawić wyniki. Nie wystarczy wymienić żarówek na oświetlenie LED. Do tego trzeba podejść kompleksowo.

Czyli co właściwie można uznać za najważniejsze elementy takiego procesu?

Właściwa analiza każdego projektu nieruchomościowego powinna objąć pięć elementów: rynek, użytkownicy, stan techniczny i zarządzanie oraz przepływy finansowe. Rynek to nie tylko ogólna sytuacja w danym sektorze, ale też konkurencja. To także oczekiwania potencjalnych nabywców nieruchomości, inwestorów. W drugim punkcie ważne jest to, jakie są trendy i czego oczekują potencjalni najemcy i docelowi klienci, np. w centrach handlowych. Nieruchomość oddziałuje na całe otoczenie. Ważni są nie tylko wyłącznie odwiedzający, ale też okoliczni mieszkańcy i to, czy budynek ma szansę być popularnym i przyjaznym miejscem, czyli placemaking.

To jednak nie wszystko – musimy wziąć też pod uwagę techniczne aspekty budynku i jego projekt oraz wykorzystane materiały, wpływające np. na efektywność energetyczną, ale też komfort i samopoczucie ludzi. Pewnych rzeczy nie da się zmienić, np. na wielu powierzchniach z przyczyn technicznych nie można zainstalować paneli fotowoltaicznych. Zatem jeśli ktoś nie ma zamontowanych paneli, nie możemy w ciemno zasugerować mu zainstalowania ich, ale musimy zrobić najpierw analizę techniczną i na jej podstawie proponować rozwiązania. Powiązana z nią jest analiza zużycia energii i audyt dekarbonizacyjny. Z tym wiąże się sposób zarządzania nieruchomością i stosowane rozwiązania w budynku.

Wreszcie niezwykle ważne są finanse – koszty i przychody, które dana nieruchomość może wygenerować. Z tego powodu, nie zawsze opłaca się remontować obiekt. Czasem bardziej efektywna jest budowa nowego budynku. Duże znaczenie ma tutaj podejście banków, które też mają swoje regulacje i oczekiwania związane np. ze zgodnością z taksonomią europejską odnośnie właśnie zużycia energii i w konsekwencji emisji dwutlenku węgla.

A pomniejsze elementy?

Nie można też nie wspomnieć, że dla wprowadzanych zmian bardzo ważny jest marketing – możemy przeprowadzić wiele modernizacji, ale na nic się one nie zdadzą, jeśli nie będziemy o nich informować i nie dotrzemy z tym komunikatem do odbiorców. 

Na koniec trzeba wziąć pod uwagę ustalenie zasad korzystania z budynku z najemcami. Pomocne są w tym zielone umowy najmu, które określają wspólne cele wynajmującego i najemcy. Dla przykładu – właściciel obiektu magazynowego w przypadku zużycia energii jest tak naprawdę zależny od tych, którzy z niego korzystają. Jeśli w halach będzie się odbywała energochłonna produkcja, wprowadzenie rozwiązań technologicznych, które będą gasić światło w pustych pomieszczeniach, pomoże obniżyć wskaźniki zużycia energii. 

Czy w takim razie polscy inwestorzy są gotowi na nowe regulacje związane z dyrektywą CSRD czy widać opór wobec konieczności wdrażania zmian?

Polscy inwestorzy są realnie zainteresowani tym, żeby ich nieruchomości były zrównoważone. Ale jeszcze bardziej są zainteresowani oszczędnościami i wzrostem wartości. I to właśnie powinny przynieść zrównoważone rozwiązania. Jest tak dlatego, że zdają sobie sprawę, że aby być konkurencyjnymi na rynku względem kapitału zagranicznego, muszą się bardzo postarać. Jeśli kapitał, który do nas spływa, pochodził będzie spoza Polski, będzie miał zagraniczne oczekiwania – często bardziej restrykcyjne niż w Polsce. Trzeba jednak pamiętać, że nasz rynek startował z innego poziomu. Badania pokazują, że polskie budynki certyfikowane osiągają o 8 proc. wyższy czynsz niż w tym samym czasie budynki niecertyfikowane. Jesteśmy więc w dobrej pozycji wobec Europy Zachodniej, ponieważ polskie budynki już spełniają międzynarodowe normy. 

A co jest największą trudnością w przeprowadzaniu zrównoważonych procesów deweloperskich?

To nie jest tak, że ktoś ma złe podejście do ESG i nie chce stosować zrównoważonych rozwiązań. Przy procesach deweloperskich istotny jest całokształt kosztów i przychodów. Projekt musi się opłacać i generować zyski. ESG musi przestać być postrzegany jako dodatkowy koszt, ale jako narzędzie przewagi konkurencyjnej. Musi faktycznie przynosić korzyści.

Wyzwaniem jest także sytuacja regulacyjno-prawna, która odbija się na inwestorach. Dla przykładu, jeśli konkretny teren jest przeznaczony na przemysł, a w rzeczywistości lepiej sprawdziłyby się tam mieszkania czy biura, jego przekształcenie może być czasochłonne i kosztowne. Dlatego tak ważna staje się ścisła współpraca z samorządami, a jednocześnie elastyczne podejście do planowania. To pokazuje, że zrównoważony rozwój w branży nieruchomości to nie tylko kwestia zgodności z ESG. To także umiejętność dostosowania się do realiów rynkowych i otoczenia prawnego.

Przeczytaj również: Czy budynki nadają się do recyklingu?

Źródło informacji: akademiaesg.pl

Last Updated on 13 maja, 2025 by Samir Malki