Zielone umowy najmu – kiedy można je nazwać autentycznymi?

Podpisanie zielonej umowy najmu to dopiero pierwszy krok w stronę ekologicznej transformacji budynków. W praktyce o jej autentyczności decydują jasne zobowiązania, mierzalne cele i efektywny monitoring działań. Dlaczego tak ważne jest, by zielone klauzule miały realny wpływ na funkcjonowanie nieruchomości i jak przekonać najemców do aktywnego udziału w realizacji strategii ESG?

Z artykułu dowiesz się:

• Kiedy zielone umowy najmu można nazwać autentycznymi?
• Jakie korzyści płyną z zawierania autentycznych zielonych umów najmu?
• Dlaczego ważne są transparentne warunki w umowach?

Zielone umowy najmu zakładają, że osoby korzystające z wynajmowanych lokali muszą stosować się do określonych zasad związanych ze zrównoważonym rozwojem, takich jak ograniczanie zużycia energii elektrycznej czy zmniejszenie zużycia wody. Podobnie właściciele budynków – na nich również ciążyć powinny pewne zobowiązania. Umowa powinna być w miarę możliwości symetryczna. Jednak praktyka pokazuje, że jej podpisanie to dopiero początek – wyzwaniem jest konsekwentne stosowanie się do określonych w niej zasad.

Zielone klauzule dzielą się na dwa główne typy – light green i dark green – w zależności od siły ich obowiązywania: 

• Klauzule light green mają charakter deklaratywny – wyrażają chęci stron do działania zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju, jednak to, że nie zostaną wdrożone, nie pociągnie za sobą konsekwencji prawnych. 
• Klauzule dark green mają charakter zobowiązujący – zatem nakładają na strony obowiązki środowiskowe, a ich niedopełnienie może skutkować np. karami umownymi.

Przepisy unijne, jak te zawarte w pakiecie Fit for 55, nakazują właścicielom nieruchomości np. zmniejszać emisję gazów cieplarnianych. Dla wynajmujących w nich lokale użytkowe cel ten często nie jest priorytetem – sądzą, że nie wpływa on w znaczący sposób na ich biznes. Aby móc realizować cele związane ze strategią ESG właściciele obiektów próbują zaangażować najemców w realizację celów dekarbonizacyjnych poprzez zapisy w umowach najmu. Wobec dość powszechnego oporu najemców, zapisy te są bardzo łagodne i pozostają w sferze deklaracji, a nie konkretnych zobowiązań.

Jarosław Witek, Associate Director, CBRE

Ekspert podkreśla, że właściciele nieruchomości prowadzą własne działania w kierunku realizacji zielonych założeń, jednak bez zaangażowania najemców w tak podstawowe nieraz działania jak np. w gaszenie światła w pomieszczeniach czy segregacja odpadów, nie osiągną postawionych sobie celów.

^{Fot. Unsplash}

Autentyczne zielone umowy najmu – co zmieniają?

Autentycznymi zielonymi umowami najmu można nazwać te umowy, które są mierzalne. Zawierają konkretne zapisy, na podstawie których można zweryfikować, czy założone cele środowiskowe zostały osiągnięte np. poprzez określone limity zużycia energii, obowiązek stosowania certyfikowanych materiałów podczas remontów pomieszczeń czy wymogi dotyczące gospodarki odpadami. Dotyczą one zarówno zobowiązań najemców, jak i właścicieli nieruchomości. Przykładowe zapisy z takich umów mogą brzmieć następująco:

• „Maksymalna dopuszczalna gęstość mocy oświetlenia (LPD) dla pomieszczeń biurowych wynosi 7 W/m2.”
• „Minimalna dopuszczalna ilość świeżego powietrza wynosi 40 m3/h/osobę.”
• „Maksymalny dopuszczalny strumień wody na wypływie z baterii umywalkowej wynosi 6 l/min przy ciśnieniu wody 415 kPa.”

Widać zatem, że założenia są szczegółowe i nie pozostawiają pola do błędnej interpretacji. Mimo to najemcy nie zawsze są gotowi podjąć współpracę na takich zasadach – obawiają się wysokich kosztów, zbyt restrykcyjnych wymagań lub ograniczeń operacyjnych. 

Ekspert z CBRE wskazuje, że jasno określone cele, sposoby monitorowania ich realizacji oraz mechanizmy rozliczania efektów budują zaufanie między stronami. Kiedy obie strony rozumieją, co dokładnie mają wdrożyć, w jakim czasie i z jakim efektem, łatwiej jest im zbudować partnerską relację. 

Trudnością jest często brak zrozumienia po stronie najemców, że działania proekologiczne mogą przynieść im korzyści, a umowy konstruowane są tak, by zadowalały obie strony. Przestrzeganie klauzul umownych poskutkuje np. niższymi opłatami eksploatacyjnymi, które najemcy wypracowują sami, stosując się do zapisów z autentycznych zielonych umów najmu.

Jarosław Witek, Associate Director, CBRE

^{Fot. Unsplash}

Zielone umowy najmu się opłacają

Jedną z głównych korzyści, którą można wymienić jako płynące z zawierania autentycznych zielonych umów najmu, jest oszczędność energii wynikająca z zastosowania bardziej efektywnych technologicznie rozwiązań już na etapie fit-outu. Choć początkowa inwestycja w wykończenie lokalu zgodnie z zielonymi wytycznymi może być wyższa (m.in. ze względu na konieczność zastosowania systemów LED o niskim zużyciu energii czy urządzeń HVAC o wysokiej klasie energetycznej) to w dłuższej perspektywie przekłada się na wspomniane już niższe koszty operacyjne. Z kolei wykorzystanie certyfikowanych materiałów korzystnie wpływa na mikroklimat i zmniejsza wbudowany ślad węglowy. 

Drugim wartościowym elementem jest wprowadzenie do umowy mechanizmów inspekcji i monitorowania. Jako przykład można wskazać objęcie nadzorem przez BMS klimakonwektorów wentylatorowych. Dzięki niemu mogą być one automatycznie wyłączane w określonych godzinach. Często klimakonwektory wentylatorowe nie są objęte BMS, a działają autonomicznie i nie ma możliwości zdalnego ich wyłączenia. Takie działanie zwiększa też przejrzystość współpracy, ponieważ obie strony mają dostęp do danych i mogą je na bieżąco analizować.

Dla obu stron podpisujących zielone umowy najmu ważna jest wspólna odpowiedzialność za osiąganie celów środowiskowych. Najemca prowadzi codzienne działania z zakresu zrównoważonego rozwoju, a właściciel budynku zapewnia infrastrukturę, która umożliwia efektywne gospodarowanie zasobami, np. dzięki odpowiedniemu systemowi centralnego wytwarzania chłodu czy zautomatyzowanym systemom wentylacji. Tak ukształtowana kooperacja daje szansę na przekształcenie deklaracji na papierze w mierzalne wyniki.

Przeczytaj również: Branża materiałów budowlanych ostrzega przed rosnącym importem ze Wschodu. Rząd zapowiada działania w tym kierunku

Źródło informacji: akademiaesg.pl

Last Updated on 5 czerwca, 2025 by Samir Malki