Zielone umowy najmu – największe pułapki
Żeby zielone umowy najmu rzeczywiście spełniały swoją funkcję, najemcy i właściciele budynków muszą ze sobą współpracować. Mimo dobrych intencji i obiecującej koncepcji, realizacja zielonych klauzul bywa jednak trudna w praktyce.
Jak działają zielone umowy najmu
Zielone umowy najmu to narzędzie współpracy między najemcą a właścicielem budynku. Obie strony biorą odpowiedzialność za osiąganie pewnych celów środowiskowych zapisanych w klauzulach. Najemca na co dzień realizuje działania z zakresu zrównoważonego rozwoju, a właściciel zapewnia odpowiednie zaplecze techniczne, na przykład efektywne systemy chłodzenia czy zautomatyzowaną wentylację. Dopiero połączenie tych dwóch elementów sprawia, że zapisy umowy zaczynają przynosić efekty. Jednak obie strony muszą być świadome potencjalnych pułapek, które wiążą się z zielonymi umowami najmu. Ich uniknięcie jest możliwe, lecz często na drodze staje… dobra wola.
Bez konsekwencji trudno wprowadzić zmiany
Sytuacją, która dobrze obrazuje wspomniane pułapki, jest wprowadzanie zielonych umów najmu tylko dla części lokali w budynku. Zdarza się, że właścicielowi budynku zależy na wprowadzeniu obowiązku stosowania się do zasad zrównoważonego rozwoju zapisanych w umowie, ale najemcy boją się wysokich kosztów utrzymania lokalu czy konsekwencji ewentualnego nieprzestrzegania zasad. Wybierają zatem tylko klauzule light green – deklaratywne, pozbawione zobowiązań. Inni najemcy z kolei mogą być skłonni do podpisania zielonych umów najmu, ponieważ wymagają od nich tego interesariusze. W efekcie w jednym budynku funkcjonują różne typy umów – część przestrzega zasad, a sąsiedzi zza ściany już nie. To utrudnia realizację ekologicznych założeń budynku jako całości.
Dla efektów liczy się współpraca
Podział obowiązków w zielonych umowach najmu pokazuje, że żadna ze stron nie działa w próżni. Sukces zależy od wzajemnego uzupełniania się działań.
Obowiązki najemcy
Przykłady z zielonych umów najmu wskazują, że najemca odpowiada m.in. za:
- energię – efektywne korzystanie z wynajmowanej powierzchni, instalację oświetlenia LED z systemem sterowania, wyłączanie świateł i monitorów po pracy, rozsądne użycie klimatyzacji,
- gospodarkę wodną – instalację armatury wodooszczędnej, kontrolę nieszczelności zaworów i baterii,
- odpady – selektywną zbiórkę, ważenie i ewidencjonowanie odpadów, recykling, ograniczenie generowania odpadów (np. eliminacja papierowego obiegu dokumentów, rezygnacja z jednorazowych długopisów i kapsułek do ekspresów),
- remonty – stosowanie materiałów o niskim śladzie węglowym i minimalnej emisji LZO zgodnie ze standardami międzynarodowymi,
- transport – preferowanie transportu publicznego lub rowerów zamiast samochodów,
- środki czystości – stosowanie produktów biodegradowalnych i niskoemisyjnych,
- monitoring –dostarczanie danych o zużyciu mediów.
Obowiązki właściciela
Właściciel odpowiada m.in. za:
- odpady – zapewnienie infrastruktury do segregacji i ewidencjonowania odpadów,
- transport – udostępnienie informacji o komunikacji publicznej oraz infrastruktury dla rowerzystów (bezpieczne stojaki na rowery, szafki, umywalnie, suszarnie ubrań),
- dostawę energii – korzystanie z odnawialnych źródeł, niskie zużycie w częściach wspólnych, audyty energetyczne i wdrażanie rekomendacji,
- świadectwo charakterystyki energetycznej – dostarczenie i aktualizacja dokumentu po każdej istotnej zmianie w budynku,
- edukację – szkolenie pracowników i najemców w zakresie zasad zrównoważonego rozwoju,
- monitoring – instalacja BMS lub systemu monitoringu zużycia energii i wody, wymiana danych i raportowanie emisji CO₂.
Niektóre obszary nie działają samodzielnie – bez infrastruktury do segregacji odpadów najemcy nie wdrożą systemu, a bez danych o zużyciu mediów właściciel nie będzie mógł optymalizować zużycia. Współpraca i dobra wola obu stron są więc kluczowe dla skuteczności zielonych umów najmu.
Rynkowe kompromisy a skuteczność zielonych umów
Rynkowe realia często studzą zielone ambicje. W sytuacji silnej konkurencji o najemców właściciele rezygnują z wymagających zapisów, obawiając się, że odstraszą potencjalnych najemców. Niektórzy najemcy traktują zielone klauzule jako dodatkowe koszty lub zbędny obowiązek i nie stosują się do nich, mimo zapisów w umowie.
Kolejną pułapką jest nierówny podział odpowiedzialności za realizację celów środowiskowych. Właściciel inwestuje w infrastrukturę, a najemca nie zawsze zmienia codzienne praktyki ani nie korzysta z narzędzi do monitorowania zużycia mediów. W rezultacie nie wyciąga wniosków i nie poprawia wyników. Brak równowagi sprawia, że zielone umowy najmu tracą skuteczność i zamiast narzędzia zmiany stają się kompromisem podyktowanym rynkiem.
Cele są, ale sankcji brak
Właściciele, którzy chcą egzekwować zapisy zielonych umów najmu, napotykają problem braku mechanizmów wsparcia. To osłabia skuteczność klauzul – jeśli mają charakter deklaratywny, trudno oczekiwać, że najemcy będą je konsekwentnie realizować. Choć pojawiają się dyskusje o konieczności wprowadzania kar umownych za nieprzestrzeganie zapisów środowiskowych – nie po to, by je stosować, lecz by zwiększyć odpowiedzialność obu stron, to można je egzekwować jedynie w przypadku umów o charakterze zobowiązującym, czyli tzw. dark green.
Problem pojawia się szczególnie przy projektach finansowanych przez banki, gdzie budynek musi spełniać wskaźniki ESG i raportować zużycie energii, wody czy emisje. Właściciel musi kontrolować dane, egzekwować raporty i reagować na nieprawidłowości. To może prowadzić do konfliktów – najemcy nie zawsze akceptują dodatkowe obowiązki lub koszty, a właściciel stoi przed wyborem: utrzymać relację biznesową czy konsekwentnie realizować cele środowiskowe.
Trzeba wprowadzić jasne zasady
Paradoks zielonych umów najmu polega na tym, że właściciele potrzebują ich do spełnienia wymogów ESG i oczekiwań instytucji finansowych, ale rynkowa rzeczywistość wymusza kompromisy. Aby umowy nie stały się jedynie podporządkowanym rynkowi kompromisem, konieczne są jasne zasady ich obowiązywania. Obecnie właściciele chętniej wchodzą w twarde „zielone” umowy najmu. Większość najemców albo nie interesuje się ambitnymi klauzulami, albo stara się ograniczyć wymagania i potencjalne kary za ich niedotrzymanie. Przeważa więc zasada „business as usual”, choć samo „usual” ewoluuje wraz z rosnącą świadomością rynku.
Opór najemców wpływa na ostrożność właścicieli w wyznaczaniu ambitnych celów zrównoważeniowych. Zdarzają się wyjątki – niektórzy najemcy stawiają bardzo daleko idące wymagania wobec właścicieli – ale są one marginalne. Trend rynkowy wskazuje raczej na potrzebę stopniowej zmiany, której napędem może być rosnąca świadomość klientów i interesariuszy najemców, oczekujących postawy proekologicznej od przedsiębiorstw.
Przeczytaj także: Kryzys mieszkaniowy w Europie: rekomendacje Parlamentu Europejskiego
Źródło: akademiaesg.pl
Last Updated on 12 lutego, 2026 by Karolina Bandulet