Branża budowlana wierzy w polubowne rozwiązania, a spory wciąż eskalują

Ekspert: mgr inż. arch. Jan Gandziarowski – ekspert ds. roszczeń, CAS

Już 19 marca 2026 roku w warszawskim hotelu Regent odbędzie się XVII edycja konferencji „Infrastruktura Polska i Budownictwo”. To kluczowe forum wymiany wiedzy dla liderów sektora budowlanego i inwestycyjnego. W ramach przygotowań do wydarzenia prezentujemy komentarze eksperckie naszych partnerów. Dzielą się oni swoimi spostrzeżeniami na temat najważniejszych trendów, wyzwań i perspektyw rozwoju infrastruktury oraz budownictwa w Polsce.

Na papierze wszystko się zgadza: branża uznaje negocjacje i mediacje za najbardziej racjonalną drogę wyjścia z konfliktu. W praktyce jednak spory nie tylko nie znikają, ale coraz bardziej eskalują. Rosnące koszty przestają dominować jako główne przyczyny konfliktów – na pierwszy plan wychodzą opóźnienia w rozstrzygnięciach i koszt instytucjonalny podjęcia decyzji.

Najnowsze wyniki ankiety CAS, opublikowane w „Raporcie o sporach budowlanych w Polsce 2025 – perspektywa 2026”, pokazują przesunięcie ciężaru sporów z „ryzyka kosztowego” na „ryzyko decyzyjne”. Najczęściej wskazywaną przyczyną konfliktów jest brak lub opóźnienie kluczowych decyzji (54%). Dopiero na drugim miejscu plasuje się wzrost kosztów realizacji (45%). Kolejne miejsca zajmują bariery dokumentacyjne. Są to niepełne informacje i opisy wymagań w formule „zaprojektuj i wybuduj” (42%) oraz błędy lub pominięcia w dokumentacji w modelu „wybuduj” (38%). Wniosek jest czytelny: choć koszty pozostają istotnym czynnikiem, to jakość informacji i tempo podejmowania decyzji coraz częściej uruchamiają efekt domina.

Paraliż decyzyjny projektów

W praktyce brak decyzyjności przekłada się na opóźnione uzgodnienia projektowe, przewlekłe akceptacje materiałów i rozwiązań zamiennych. Nierozstrzygnięte zapytania techniczne, w połączeniu z przeciągającymi się decyzjami o zmianach i dostosowaniu terminów, tworzą niebezpieczny zator. Każdy taki punkt zapalny potęguje niepewność obu stron. Szybko ewoluuje ona w pozycje na listach ryzyk i roszczeń, formułki zabezpieczające w korespondencji kontraktowej i „okopywanie się” na pozycjach obronnych.

Tu pojawia się paradoks ADR. Choć metody polubowne cieszą się wysokim uznaniem, w realnych projektach wciąż dominuje strategia przeczekania i sztywnej formalizacji stanowisk. Kompromis wymaga bowiem podpisu, a podpis – odwagi. Ankietowani wskazują wprost: największą barierą porozumienia jest obawa przed odpowiedzialnością za podjęte decyzje (78%). Ścieżki akceptacji są często wielostopniowe, a korzyści z kompromisu rozproszone na całą organizację. W takich sytuacjach ryzyko skupia się wyłącznie na sygnatariuszu. W takim układzie spór staje się swoistym „bezpiecznikiem decyzyjnym”. Łatwiej i bezpieczniej jest przenieść ciężar rozstrzygnięcia na prawników, sąd i biegłych, niż podjąć wiążącą decyzję „tu i teraz”.

Strategia zarządzania roszczeniami

Co z tego wynika dla zarządzających projektami? Przede wszystkim, spór należy zacząć traktować w kategoriach ryzyka portfelowego. Jest on czynnikiem realnie wpływającym na cash-flow, poziom rezerw oraz strategiczne relacje z kontrahentami, co rzutuje na zdolność do domykania inwestycji. Drugim kluczowym aspektem jest postrzeganie dokumentacji i wsadu kontraktowego jako aktywów krytycznych. W obecnych realiach rynkowych brak precyzyjnych wymagań i jasnych kryteriów akceptacji generuje roszczenia szybciej niż wzrost kosztów. Ostatecznie, ADR wymaga jasnych zasad sprzyjających podejmowaniu decyzji. W praktyce działają nie ogólne hasła, lecz konkretne procedury. Należą do nich precyzyjna mapa decyzji, określająca tryb rozstrzygania sporów, bezpieczne ścieżki akceptacji wariantów ugodowych, dyscyplina zarządzania zmianą oraz mechanizmy wczesnego rozstrzygania. To właśnie one obniżają „koszt podpisu” i pozwalają zamykać spory tam, gdzie one powstają – bezpośrednio na kontrakcie.

Pełne wyniki, komentarze ekspertów i praktyczne wnioski publikujemy w „Raporcie o sporach budowlanych w Polsce 2025 – perspektywa 2026”. Jest on dostępny do pobrania na stronie CAS (caservices.pl).

Czy ADR przegrywa z kosztami decyzji? Dominuje obawa przed odpowiedzialnością za kompromis.

Wykres: Główne przyczyny powstawania sporów w branży budowlanej (ankieta CAS 2025)

Żródło: Raport o sporach budowlanych w Polsce 2025 – perspektywa 2026 (CAS), wyniki ankiety.

Link do Raportu: https://publikacje.caservices.pl/VmsBF5

Przeczytaj także: Czy ubezpieczenia skarbowe to już standard w firmach?