Jawność cen mieszkań – nowy obowiązek deweloperów

Ekspertki: Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, doradca, Wardyński i Wspólnicy; Aleksandra Szczepińska, Wardyński i Wspólnicy

Już 19 marca 2026 roku w warszawskim hotelu Regent odbędzie się XVII edycja konferencji „Infrastruktura Polska i Budownictwo”. To kluczowe forum wymiany wiedzy dla liderów sektora budowlanego i inwestycyjnego. W ramach przygotowań do wydarzenia prezentujemy komentarze eksperckie naszych partnerów. Dzielą się oni swoimi spostrzeżeniami na temat najważniejszych trendów, wyzwań i perspektyw rozwoju infrastruktury oraz budownictwa w Polsce.

11 lipca 2025 r. weszła w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej, która nałożyła na deweloperów oraz niektórych innych przedsiębiorców obowiązek publikowania cen mieszkań i domów na własnych stronach internetowych oraz codziennego raportowania tych danych do państwowego portalu dane.gov.pl.

Geneza i cele nowelizacji

Ustawodawca uznał, że dotychczas klienci mieli utrudniony dostęp do rzetelnych, pełnych i aktualnych informacji na temat cen mieszkań i domów.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej miała je ustandaryzować, ograniczyć manipulację cenami i zapewnić równy dostęp do danych. Ustawodawca chciał zwiększyć przejrzystość rynku i wzmocnić pozycję negocjacyjną kupujących, między innymi dzięki archiwum zmian. Ustawa deweloperska, rozumiana jako ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, została rozszerzona. Nowelizacja z 25 maja 2025 r. dodała do ustawy deweloperskiej art. 19a i art. 19b.

Obowiązek publikacji danych

Nowy art. 19a ustawy deweloperskiej zobowiązuje dewelopera do prowadzenia własnej strony internetowej i publikowania na niej określonych informacji. Strona może funkcjonować w domenie grupowej lub subdomenie. Co jednak ważne, publikacja wyłącznie u pośrednika lub na portalu ogłoszeniowym nie spełnia wymogu własnej strony internetowej w rozumieniu ustawy.

Na stronie należy umieścić:

• część ogólną prospektu informacyjnego,
• dane identyfikujące dewelopera i inwestycję,
• sposób kontaktu z deweloperem,
• lokalizację przedsięwzięcia,
• cenę brutto za 1 m² każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
• cenę całkowitą każdego z oferowanych lokali lub domów,
• cenę brutto pomieszczeń przynależnych (np. komórki lokatorskiej, miejsca postojowego), jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie lokalu lub domu,
• inne świadczenia pieniężne (np. pakiet wykończenia mieszkania), które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność.

Dane powinny być zaprezentowane w sposób klarowny i przystępny.

Jeżeli którakolwiek z cen objętych obowiązkiem publikacji ulegnie zmianie, każdą taką zmianę należy wprowadzić tego samego dnia, z podaniem daty oraz zachowaniem historii wcześniejszych cen.

Obowiązek raportowania cen

Drugi filar nowelizacji to obowiązek raportowania cen do państwa. Nowy art. 19b nakazuje codziennie (raz na dobę) przekazywać ministrowi cyfryzacji informacje o cenie za 1 m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem sprzedaży, a także o cenie pomieszczeń przynależnych lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu lub domu jednorodzinnego, jeżeli nie jest uwzględniona w cenie całkowitej.

Deweloper powinien:

• utrzymywać własną stronę internetową z łatwą nawigacją, jednoznacznie powiązaną z deweloperem,
• umieszczać adres strony internetowej na wszelkich materiałach marketingowych,
• publikować na tej stronie pełną strukturę ceny brutto: za 1 m², cenę całkowitą, elementy dodatkowe i świadczenia – w czytelnej formie, umożliwiającej porównanie,
• aktualizować ceny tego samego dnia,
• archiwizować historię z datami i zapewnić czytelny dostęp do tej historii,
• zapewnić codzienne raportowanie spójne z treścią strony, także w weekendy i jeśli nie było zmian,
• kontrolować spójność komunikacji (rozbieżności między biurem sprzedaży a stroną działają na korzyść klienta i rodzą ryzyko zastosowania sankcji).

Kogo dotyczą nowe przepisy

Obowiązek publikacji i raportowania danych dotyczy dwóch kategorii podmiotów: deweloperów oraz przedsiębiorców niebędących deweloperami w rozumieniu ustawy deweloperskiej.
Deweloperem jest przedsiębiorca realizujący przedsięwzięcie deweloperskie, czyli proces prowadzący do sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Obejmuje on szereg działań, począwszy od nabycia praw do gruntu i budowy aż po przeniesienie własności. Obowiązki obejmują także deweloperów sprzedających lokale mieszkalne po zakończeniu budowy.
Przedsiębiorcy niebędący deweloperami, którzy oferują lokale mieszkalne powstałe w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, a przeniesienie praw z umów na nabywcę następuje po raz pierwszy, podlegają obowiązkom publikacji danych i ich raportowania od momentu publicznego ogłoszenia sprzedaży.
Omawiane obowiązki deweloperów dotyczą wyłącznie oferty mieszkaniowej. Jeśli więc deweloper w ramach jednego przedsięwzięcia oferuje mieszkania i lokale usługowe, obowiązek publikacji danych i raportowania dotyczy tylko tych pierwszych.

Kiedy obowiązek powstaje i kiedy wygasa

Omawiane obowiązki rozpoczynają się, co do zasady, z dniem rozpoczęcia sprzedaży, czyli publicznego ogłoszenia gotowości do zawierania umów. Jeżeli planowane jest zawieranie umów rezerwacyjnych, strona internetowa dewelopera musi zawierać wymagane informacje przed podpisaniem pierwszej z nich.
Obowiązki ciążą na deweloperze do momentu przeniesienia własności ostatniego lokalu lub domu w ramach przedsięwzięcia.

Prawo nabywcy do najkorzystniejszej ceny

Jeżeli cena podana na stronie internetowej różni się od ceny oferowanej przy zawieraniu umowy, nabywca może żądać sprzedaży lokalu po cenie dla niego najkorzystniejszej. W praktyce oznacza to związanie dewelopera ceną ujawnioną na stronie.
Mechanizm ten ma chronić kupujących przed sytuacją, w której deweloper publikuje na stronie niższą cenę, a w biurze sprzedaży próbuje wynegocjować wyższą. Nie obejmuje to oczywistych omyłek, tzw. błędów cenowych (np. rażąco zaniżona cena). Co do zasady w przypadku rozbieżności klient może domagać się ceny wskazanej w internecie.

Sankcje za nieprzestrzeganie obowiązków

Sankcje za nieprzestrzeganie nowych przepisów mogą być bardzo dotkliwe – naruszenie art. 19a lub 19b stanowi bowiem praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Prezes UOKiK może więc nałożyć na przedsiębiorcę karę w wysokości do 10% obrotu z roku poprzedzającego decyzję – także za nieumyślne naruszenia.
Naruszeniem przepisów może być zarówno brak własnej strony internetowej w rozumieniu ustawy. Niedopełnienie obowiązków informacyjnych również stanowi naruszenie. Przykładem może być nieujawnienie cen składowych czy brak historii cen. Również zaniechanie codziennego raportowania czy odmówienie klientowi prawa do najkorzystniejszej ceny może być podstawą nałożenia kary na dewelopera.

Podsumowanie

Najistotniejszą, a zarazem najbardziej kontrowersyjną zmianą jest jawność cen. Klienci zyskali przejrzystość, a deweloperzy – jednolite zasady gry. Mechanizm egzekwowania obowiązków jest dotkliwy, więc deweloperzy muszą posiadać spójne procesy compliance i solidne zaplecze IT.
Efekt rynkowy to nie tyle spadek średnich cen, ile repricing i większa porównywalność, co sprzyja konkurencji i lepszym decyzjom zakupowym. Dla kupujących to zdecydowanie korzystna zmiana – mogą łatwiej porównywać oferty, sprawdzać historię cen i odważniej negocjować. Dla deweloperów to z jednej strony dodatkowe obowiązki i koszty. Z drugiej – szansa na wypracowanie trwałego, procesowego podejścia do jawności cen jako elementu przewagi konkurencyjnej, a nie tylko wymogu formalnego.
Nowe przepisy to część szerszego trendu zwiększania ochrony konsumentów na rynku nieruchomości. Można się spodziewać, że w przyszłości pojawią się kolejne regulacje mające na celu zbalansowanie pozycji stron.

Przeczytaj także: Dobry czas dla inwestycji – niemal 1500 km dróg w realizacji

Last Updated on 10 marca, 2026 by Karolina Bandulet