Rynek magazynowy w Polsce: spadek podaży, stabilny popyt
Rynek magazynowy w Polsce wchodzi w 2026 rok z wyraźnym paradoksem podaży. Wolumen nowej powierzchni oddawanej do użytku gwałtownie spada, podczas gdy popyt na powierzchnie magazynowe pozostaje stabilny i skoncentrowany w kluczowych regionach. Dane za IV kwartał 2025 roku pokazują też rosnące różnice w dostępności powierzchni. Zmienia się również strategia najemców w kierunku renegocjacji zamiast ekspansji.
Dane z raportu PINK: paradoks podaży i popytu
Najnowszy raport Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych prezentuje zagregowane wyniki rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce za IV kwartał 2025 roku. Dane wskazują na wyraźny paradoks rynkowy. Mimo gwałtownego spadku podaży powierzchni magazynowej, popyt ze strony najemców nie osłabł. Co więcej, w ujęciu rocznym wręcz wzrósł. Napięcie między ograniczoną podażą a stabilnym zapotrzebowaniem staje się jednym z kluczowych czynników wpływających na dostępność powierzchni oraz strategie firm w najbliższych miesiącach.
W IV kwartale 2025 roku na rynek trafiło zaledwie 137,7 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej, co oznacza spadek o 72,9% rok do roku. Jednocześnie popyt brutto osiągnął poziom 2,2 mln mkw., rosnąc o 8,6% r/r. Tak silna dysproporcja między podażą a popytem ogranicza dostępność gotowych modułów. W efekcie wzrasta znaczenie wcześniejszego zabezpieczania powierzchni, zwłaszcza w kluczowych lokalizacjach logistycznych.
Strategia najemców – renegocjacje zamiast ekspansji
Struktura popytu potwierdza ostrożne podejście firm do dalszego rozwoju. W IV kwartale 2025 roku przedłużenia istniejących umów odpowiadały za 53% całkowitego popytu. Pokazuje to koncentrację najemców na utrzymaniu dotychczasowych lokalizacji. Nowe umowy, w tym projekty typu BTS, stanowiły 41%, natomiast ekspansje – jedynie 6%. Dane te wskazują na strategię stabilizacji kosztów i operacji. Firmy ograniczają skalowanie działalności i koncentrują się na bezpieczeństwie operacyjnym.
Regionalni liderzy rynku magazynowego w Polsce
Struktura geograficzna rynku pozostaje stabilna, jednak dane pokazują wyraźne różnice między regionami. Dotyczą one zarówno skali zasobów, jak i aktywności najemców.
Pod względem całkowitych zasobów niezmiennie dominują trzy województwa. Województwo mazowieckie pozostaje największym rynkiem magazynowym w kraju z zasobami na poziomie 7,34 mln mkw., wyprzedzając województwo śląskie (6,19 mln mkw.) oraz województwo dolnośląskie (5,31 mln mkw.). Regiony te tworzą trzon krajowej infrastruktury logistycznej i odpowiadają za znaczną część obsługi łańcuchów dostaw w skali ogólnopolskiej i międzynarodowej.
Jednocześnie największą aktywność popytową w IV kwartale odnotowano w województwie łódzkim, gdzie wynajęto 549 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Wynik ten potwierdza rosnącą rolę regionu jako centralnego hubu logistycznego, korzystającego z położenia geograficznego oraz dobrej dostępności infrastruktury transportowej.
Zróżnicowanie regionalne rynku magazynowego
Średni wskaźnik pustostanów na rynku magazynowym w Polsce wyniósł 7,4%, jednak dane za IV kwartał 2025 roku pokazują silne różnice regionalne. W województwie świętokrzyskim (17,2%) i województwie lubuskim (16,2%) dostępność wolnej powierzchni pozostaje wysoka. Jednocześnie w województwie podlaskim pustostany nie występują, a w województwie opolskim i województwie zachodniopomorskim sięgają jedynie 1,2%. Niska dostępność widoczna jest również w województwie warmińsko-mazurskim, gdzie wskaźnik pustostanów sięga 2,2%. Dodatkowo średni poziom pustostanów spadł o 0,8 pkt proc. względem poprzedniego kwartału, co potwierdza, że rynek absorbuje dostępną powierzchnię szybciej, niż powstaje nowa.
Perspektywy rynku magazynowego w Polsce
Pod koniec roku 2025 w budowie znajdowało się 1,79 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza wzrost o 1,7% rok do roku. Największa część realizowanych projektów koncentruje się w województwie mazowieckim, które odpowiada za 36% całkowitej powierzchni w budowie. Poza Mazowszem nowa podaż powstaje głównie w województwie pomorskim (12%) oraz województwie łódzkim (11%).
Rozkład realizowanych inwestycji wskazuje na selektywny charakter rozwoju rynku, skoncentrowany w regionach o trwałym popycie i znaczeniu logistycznym. W krótkim terminie ograniczona skala nowych projektów może utrzymywać presję na dostępność powierzchni w kluczowych lokalizacjach.
Przeczytaj także: Europa chce do 2030 roku uniezależnić się od importu surowców krytycznych. Polska może być tu ważnym graczem
Opracowanie własne na podstawie: stowarzyszeniepink.org.pl
Last Updated on 5 lutego, 2026 by Karolina Bandulet