Genialny portfel nieruchomości w kluczowych lokalizacjach – 15 lat SEGRO na polskim rynku magazynowym. Rozmowa z Magdaleną Szulc, Managing Director na Europę Centralną w SEGRO

Pod koniec ubiegłego roku minęło 15 lat, od kiedy SEGRO jest obecne na polskim rynku nieruchomości magazynowych. Co, w Pani perspektywie, w ciągu tych kilkunastu lat zmieniło się w branży? I jakie były największe kamienie milowe dla Państwa firmy?

W ciągu tych 15 lat na polskim rynku magazynowym dokonała się ogromna ewolucja, jeśli nie rewolucja. Porównując rok 2005 i 2020 chociażby pod względem podaży i popytu, nie sposób nie zauważyć znaczących wzrostów – całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej zwiększyły się ponad dziesięciokrotnie, a wynajęta powierzchnia w metrach kwadratowych – ośmiokrotnie. Zmiany, które zaszły w tym sektorze na przestrzeni kilkunastu lat to jednak nie tylko liczby, choć one oczywiście również nas cieszą, ponieważ w bardzo obrazowy sposób pokazują metamorfozę, jaka dokonała się w branży. Ze względu na dostępność dobrze wyszkolonych kadr, wzrost PKB oraz zalety lokalizacyjne Polski, rynek magazynowy miał szansę bardzo się rozwinąć, a wraz z nim rosło znaczenie aktywów logistycznych i przemysłowych. Pojawiły się też nowe formaty, które zdobywają coraz większą popularność, na początku głównie big boxy. Obecnie pojawia się coraz więcej inwestycji w tkance miejskiej, tzw. magazynów city logistics oraz obiektów typu cross-dock. Do elementów, które zrewolucjonizowały naszą branżę z pewnością można zaliczyć nowe technologie – PropTech szturmem wdarł się na rynek, pomagając zoptymalizować wiele procesów, ale również wpływając na zmniejszenie kosztów pracy. Trzeba także wspomnieć o zwiększającej się wrażliwości ekologicznej, bowiem branży zdecydowanie bliższe stało się podejście prośrodowiskowe.

A jakie, na przestrzeni tego czasu, były największe kamienie milowe dla Państwa firmy?

Każdy rok to dla SEGRO duży progres. Rozpoczęliśmy działalność w  2005 roku, a dziś jesteśmy trzecim co do wielkości deweloperem pod względem posiadanych zasobów magazynowych i stale się rozwijamy. Cieszymy się zaufaniem klientów, którzy doceniają dostarczaną przez nas jakość oraz partnerskie podejście. Na takich wartościach budowaliśmy i w dalszym ciągu będziemy budować naszą pozycję na kluczowych rynkach.

W jakiej sytuacji sektor jest teraz i jaka czeka go przyszłość? Tyle się mówi o wzroście zainteresowania zakupami online i rozwoju e-commerce – czy to ma przełożenie na kondycję rynku magazynowego?

W ostatnich miesiącach pandemia była i nadal jest istotnym czynnikiem, wpływającym na kondycję nieruchomości komercyjnych, niemniej rynek nieruchomości magazynowych wykazał stosunkowo wysoką odporność na te zawirowania. Dużą rolę odegrał tutaj dynamicznie rozwijający się sektor e-commerce, generując popyt na obiekty magazynowe, a jednocześnie zwiększając nacisk na takie aspekty jak logistyka ostatniej mili czy potrzeba skracania łańcuchów dostaw. E-handel na stałe zagościł w branży magazynowej i nie widzimy możliwości, aby jego udział malał. W takiej sytuacji dostarczenie firmom działającym w tym sektorze obiektów, które zapewnią sprawną obsługę wysyłek, ale i zwrotów oraz bliskość klienta końcowego, okaże się jedną z kluczowych kwestii. Z drugiej strony stale rozwijają się także logistyka i lekka produkcja: produkty i półprodukty, które później kupujemy online muszą zostać wyprodukowane, a następnie do nas dostarczone. Również te sektory klientów dość dobrze poradziły sobie w nowej rzeczywistości, generując dodatkowy popyt na powierzchnię magazynową.

W jakie projekty, z perspektywy dewelopera nieruchomości magazynowych, opłaca się teraz inwestować? I czy jest grupa klientów, która w Pani opinii, w tym roku będzie szczególnie potrzebowała Waszego wsparcia?

Oprócz wspomnianego wcześniej sektora e-commerce, który notuje kolejne wzrosty i w dalszym ciągu będzie się rozwijał i potrzebował powierzchni magazynowych, warto wspomnieć o branżach logistycznej i produkcyjnej, które chcąc dywersyfikować łańcuchy dostaw i lokować działalność bliżej rynków zbytu, będą poszukiwać obiektów, które zapewnią im taką możliwość. Rozwijają się także takie sektory jak automotive, DIY czy farmacja, a zatem docelowo będą potrzebowały większych powierzchni magazynowych.  

Jakie trendy w najbliższym czasie będą królowały w przestrzeniach magazynowych? Czy sytuacja związana z pandemią przyspieszy ich wdrożenie?

Jednym z wiodących trendów, który w ostatnim czasie dynamicznie rozwija się w przestrzeniach magazynowych jest PropTech, czyli szereg rozwiązań technologicznych implementowanych w nieruchomościach. Wdrożenie innowacyjnych technologii wiąże się z większą efektywnością – tak na etapie projektowania i budowy obiektu, jak i podczas późniejszego zarządzania nim i eksploatacji. Ponadto, sprzyja optymalizacji procesów i kosztów. W dalszym ciągu umacniać się będzie  „zielone” budownictwo i rozwiązania ekologiczne w nieruchomościach magazynowych.

Na ile według Pani ekologia w nieruchomościach magazynowych jest modą, a na ile koniecznością? Czy klienci często pytają o ekologiczne rozwiązania stosowane w Państwa obiektach i co możecie im zaproponować? 

Pewnym jest, że ekologia to już nie fanaberia, a eko-rozwiązania są absolutnym „must have”, również na rynku magazynowym. Inwestycje powstające w duchu sustainability dają spectrum możliwości, których nie sposób nie dostrzec – począwszy od optymalizacji kosztów realizacji projektów, przez eksploatację obiektów, a skończywszy na tworzeniu przyjaznego środowiska pracy. W SEGRO rokrocznie coraz więcej uwagi poświęcamy trosce o środowisko naturalne, wprowadzając na terenie parków logistycznych eko rozwiązania. Jednym z nich są ładowarki do samochodów elektrycznych i hybryd, które mamy nadzieję, przyczyniają się do zmniejszenia emisji spalin. Łącznie, w 17 parkach zainstalowaliśmy 30 urządzeń, a zdecydowana większość z nich posiada dwa gniazda ładowania. Kolejnym nowoczesnym rozwiązaniem są panele solarne zamontowane na dachach wszystkich naszych pomieszczeń ochrony oraz inteligentne ławki z panelami solarnymi, które działają w kilku naszych parkach. Jako pierwszy deweloper magazynowy ruszyliśmy także z pszczelą inicjatywą – zainstalowaliśmy pasieki już na terenie trzech naszych parków. Standardem jest też w naszym przypadku certyfikacja BREEAM wszystkich nowo powstających obiektów. Co ważne, firmy dostrzegają możliwości, jakie daje zrównoważone budownictwo zarówno w zakresie lepszego bilansu ekonomicznego, jak i troski o naszą planetę i coraz częściej zwracając się do nas z prośbą o rekomendację ekologicznych rozwiązań.

Porozmawiajmy o najbliższych planach SEGRO. Jaki to będzie dla firmy rok?

Zgodnie z naszą strategią, planujemy dalszy rozwój w obrębie pięciu kluczowych lokalizacji: w Warszawie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu i na Górnym Śląsku. Ponadto planujemy w tym roku bardzo mocno skoncentrować się na inwestycjach miejskich.Rozpoczęliśmy już prace nad nową częścią SEGRO Business Park Warsaw, Żerań. Zarówno ten park, jak i grunty, którym przyglądamy się w Warszawie i w innych miastach, będą mieć ogromne znaczenie dla rozwijającej się logistyki miejskiej. Wciąż myślimy o powiększaniu portfela i stawiamy na rozwój poprzez projekty deweloperskie i akwizycje. Stale szukamy nowych gruntów i przygotowujemy nasze lokalizacje do sprawnego procesu budowy i szybkiej komercjalizacji. W najbliższym czasie będziemy kontynuować naszą strategię, z naciskiem na rozwiązania ekologiczne oraz PropTech.  Mamy nadzieję, że podobnie jak dotychczas, SEGRO będzie tworzyć dla swoich klientów przestrzeń, która daje wyjątkowe możliwości.

Magdalena Szulc pracuje w SEGRO od końca 2005 r., tj. od początku działalności firmy w regionie. W 2009 roku awansowała na stanowisko Managing Dyrektora na Europę Centralną. Odpowiada za zarządzanie operacjami w regionie i wdrażanie strategii firmy w oparciu o rozwój i rozbudowę portfela logistycznego i nieruchomości przemysłowych w kluczowych lokalizacjach. Ma ponad 19-letnie doświadczenie w branży nieruchomości, potwierdzone certyfikatem RICS.

Last Updated on 19 maja, 2021 by Karolina Ampulska