Koniec wieloletnich sporów budowlanych? Nowe przepisy wymuszą mediację. Rozmawiamy z adw. Pawłem Zimińskim, partnerem zarządzającym RK Legal oraz dyrektorem departamentu nieruchomości i inwestycji
Od 1 marca zmieniły się zasady rozwiązywania sporów w branży budowlanej. Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego wprowadza mechanizmy, które mają skłonić strony do mediacji jeszcze przed rozpoczęciem procesu. – Ignorowanie takiej możliwości może okazać się najdroższym błędem – mówi adw. Paweł Zimiński, partner zarządzający RK Legal oraz dyrektor departamentu nieruchomości i inwestycji.
Panie Mecenasie, statystyki są bezlitosne – spory o roboty budowlane to jedne z najbardziej skomplikowanych i najdłuższych spraw w polskich sądach. Czy nowelizacja KPC, która wchodzi w życie 1 marca, to ostateczny koniec ery wieloletnich wojen podjazdowych w budowlance?
Nowelizacja nie spowoduje zniknięcia sporów o roboty budowlane, ale istotnie zmieni ich kształt. Zmiana prawa wymusi na wszystkich stronach umowy o roboty budowlane większą atencję w podejściu do kwestii spornych, które były, są i będą naturalną częścią procesu budowlanego.
Przez lata utarło się przekonanie, że prawnika do sporu budowlanego zatrudnia się dopiero wtedy, gdy piszemy pozew. Tymczasem nowe przepisy wyraźnie promują mediację, która oferuje stronom szybsze i mniej sformalizowane rozwiązanie sporu. Czy w nowych realiach kluczem do uniknięcia ogromnych i niepotrzebnych kosztów, np. opinii biegłych, wpisu sądowego, czy zastępstwa procesowego, będzie zatrudnienie pełnomocnika już na etapie przedsądowym, aby po prostu… nie dopuścić do procesu?
Zdecydowanie tak. Zaryzykuję wręcz stwierdzenie, że firmy, które nadal będą zatrudniać prawników dopiero do „pisania pozwu”, same skazują się na finansowe straty. Powiem więcej: wsparcie prawne jest pożądane na początku całego procesu – na etapie poszukiwania kontrahenta i zawierania z nim umowy. Lepiej jest zapobiegać niż leczyć.
Jeżeli już dojdzie do sporu przed sądem, to skorzystanie z pomocy prawnej będzie mocno wskazane. Dotyczy to również sytuacji, gdy jesteśmy pewni wygranej. Zgodnie z nowelą sąd może obciążyć stronę odmawiającą mediacji (bez rzetelnego, merytorycznego uzasadnienia) zwrotem całości lub większości kosztów procesu, nawet gdy strona ta wygra proces. Dla niektórych to może być szok, ale radzę pożegnać się z przysłowiowym „widzimy się w sądzie”, bo do mediacji trzeba będzie podejść na poważnie, jeszcze przed startem procesu.
Nowe przepisy wprowadzają obowiązek kierowania stron do mediacji m.in. w sprawach gospodarczych wynikających z umów o roboty budowlane. Z drugiej strony, zachowana zostaje zasada dobrowolności – strona nadal może się sprzeciwić. Gdzie tu zatem rewolucja? Czy nie skończy się to na tym, że firmy będą rutynowo odmawiać mediacji, tak jak robiły to do tej pory?
Nie do końca. Ustawodawca słusznie bowiem użył sformułowania „uzasadniona przyczyna odmowy”, co w praktyce oznacza sytuacje, gdy istnieje nieusuwalna sprzeczność prawna, np. roszczenie jest ewidentnie przedawnione, a dyscyplina finansów publicznych wprost zakazuje spełnienia go lub druga strona zachowuje się nielojalnie, wykorzystując mediację tylko do wyciągnięcia dowodów i nie przedstawiając żadnych kontrpropozycji, lub wcześniejsze próby polubowne zakończyły się fiaskiem.
Ustawodawca zastawił w przepisach pewną pułapkę dla biernych uczestników sporu. Brak stanowiska strony w terminie tygodnia na skierowanie przez sąd do mediacji nie będzie już traktowany jako sprzeciw, lecz jako dorozumiana zgoda. Czy to oznacza, że ignorowanie pism z sądu stanie się teraz najdroższym błędem, jaki może popełnić zarząd firmy budowlanej?
Dokładnie tak to wygląda. W biznesie budowlanym tydzień to często mgnienie oka – menedżerowie są na placach budowy, a poczta z sądu leży na biurku. Z perspektywy pełnomocnika powiem krótko: pasywność staje się najdroższym błędem operacyjnym. Właśnie dlatego tak kluczowe jest posiadanie czujnego partnera prawnego w osobie doświadczonego adwokata czy radcy prawnego. Promowani będą więc prawnicy proaktywni, a także ci pozyskujący i dzielący się informacją z klientem. Responsywność i szybkość działania będą w cenie.
Panie Mecenasie, zmorą każdego generalnego wykonawcy są tzw. „roboty dodatkowe” wykonywane bez aneksu. Ktoś na przykład musi na szybko zrobić drenaż, którego nie było w projekcie, by ratować fundamenty. Inwestor, szczególnie publiczny, wie, że to było konieczne, ale ze strachu przed dyscypliną finansów publicznych odmawia zapłaty bez prawomocnego wyroku sądu. Czy RK Legal potrafi przekuć tę nową, przymusową mediację w szybką ścieżkę do legalizacji takich prac, dając inwestorowi ugodę z mocą wyroku i odzyskując dla wykonawcy pieniądze w kilka tygodni zamiast w kilka lat?
To jeden z najczęstszych i najbardziej dotkliwych problemów na polskich budowach. Przymusowa mediacja całkowicie odwraca jednak opisaną dynamikę. W RK Legal od lat pokazujemy inwestorom, w tym inwestorom publicznym, jak i wykonawcom, że istnieje wiele możliwości polubownego załatwienia sporu, np. z wykorzystaniem osoby doświadczonego mediatora lub Prokuratorii Generalnej. Trzeba jednak pamiętać, że jako prawnicy tworzymy „klimat” do negocjacji, podsuwamy klientom korzystne argumenty i pomysły, konfrontujemy stanowisko przeciwnika z prawem oraz spisujemy warunki w formie dokumentu. Jednakże sama decyzja o zawarciu ugody należy zawsze do klienta.
Biznes budowlany nie zna granic geograficznych. Prezes generalnego wykonawcy może być w Warszawie, kluczowy podwykonawca w Hiszpanii, a inwestycja pod Rzeszowem. Ustawodawca idzie z duchem czasu i dopuszcza zawieranie ugód podczas posiedzeń zdalnych, nawet bez fizycznej obecności stron w sądzie. Czy RK Legal jest dziś w stanie „zamknąć” skomplikowany, wielowątkowy spór całkowicie wirtualnie, oszczędzając menedżerom dni wyjętych z życiorysu na podróże?
Oczywiście! Jako kancelaria doskonale rozumiemy, że czas kadry zarządzającej w każdej firmie budowlanej jest bardzo cenny. Podróże po sądach rozsianych po całej Polsce to niepotrzebny koszt. Od 1 marca ugoda będzie mogła zostać zawarta nawet bez fizycznego złożenia podpisów przez strony, co sąd po prostu stwierdzi w protokole. Jako RK Legal jesteśmy na to w pełni przygotowani technologicznie. Nasza infrastruktura pozwala na przeprowadzenie skomplikowanych, wielostronnych negocjacji w bezpiecznym środowisku cyfrowym.
Spory budowlane to często „efekt domina”. Inwestor nie płaci generalnemu wykonawcy, ten z kolei nie ma z czego zapłacić podwykonawcom, a sprawy toczą się równolegle w kilku sądach w Polsce. Nowe przepisy pozwalają na objęcie ugodą roszczeń z wielu różnych postępowań i zatwierdzenie ich przed jednym, wybranym sądem. Jak Wasz zespół zarządza takimi skomplikowanymi, wielowątkowymi „puzzlami”?
Spory kaskadowe to zmora branży budowlanej. Zmiana prawa dostarcza nam kolejnego narzędzia do „czyszczenia” takich sytuacji za jednym zamachem. Przepisy przewidują, że jeżeli ugoda będzie dotyczyć roszczeń objętych różnymi postępowaniami sądowymi, strony mają obowiązek wymienić w ugodzie te postępowania oraz wskazać jeden sąd, który przeprowadzi postępowanie zatwierdzające ugodę. Zespół RK Legal występuje tu w roli architekta. Dopraszamy do wirtualnego lub fizycznego stołu pozostałych uczestników procesu budowlanego: inwestora, generalnego wykonawcę i podwykonawców. Budujemy siatkę potrąceń i zamykamy kilkanaście postępowań jedną ugodą, natychmiast gasząc cały pożar kontraktowy. Nie byłoby to możliwe bez sprawnego zespołu prawników, ale też uczciwej współpracy między prawnikami wszystkich stron. Taka ugoda, jak każdy sukces, ma wielu ojców.
Zwróciłem uwagę na pewien wyłom w tej nowej ustawie. Z obowiązkowej mediacji wyłączone są sprawy rozpoznawane w postępowaniu upominawczym i nakazowym. Wynika z tego, że dysponując twardymi dowodami z dokumentów, można uderzyć w przeciwnika szybciej. Czy to oznacza, że jeśli firma budowlana powierzy Wam audyt swoich wzorów umów i procedur odbiorowych już teraz, będziecie w stanie tak zabezpieczyć jej płatności, by w razie sporu całkowicie ominąć ten nowy obowiązek mediacji i od razu uzyskać dla nich nakaz zapłaty?
Każdy profesjonalny pełnomocnik powinien wiedzieć, że najlepsza strategia to taka, która pozwala osiągnąć cel biznesowy bez konieczności wchodzenia w narzucone z góry, czasochłonne tryby. W RK Legal oferujemy naszym klientom przedsądowy audyt wzorów umów i protokołów odbioru, jak i podstawowych pism w okresie rękojmi. Jeżeli dziś odpowiednio zabezpieczymy dokumentację kontraktową, jutro będziemy mogli błyskawicznie wystąpić przeciwko kontrahentowi naszego klienta z powództwem nakazowym. Zabezpieczamy majątek dłużnika od razu, całkowicie omijając przymusowy etap mediacji. Dobrze przygotowany kontrakt to absolutny klucz do szybkiej windykacji.
Druzgocący raport NIK nie pozostawia złudzeń – czas oczekiwania na rozstrzygnięcie sporu gospodarczego wydłużył się o 61%, a eksperci mówią wprost o „sprawiedliwości spóźnionej, a więc odmówionej”. Z drugiej strony mamy Sąd Polubowny przy Prokuratorii Generalnej, gdzie skuteczność mediacji w sektorze publicznym sięga imponujących 81%. Czy jako praktyk postrzega Pan tę obligatoryjną mediację jako nagłą wiarę państwa w kulturę dialogu, czy też jest to po prostu jedyna dostępna droga ewakuacji z niewydolnego systemu?
Spójrzmy prawdzie w oczy: to jest strategiczna, pragmatyczna ewakuacja z niewydolnego systemu. Żaden wyrok po 10 latach nie rozwiązuje sporu w sposób satysfakcjonujący, nawet dla strony wygrywającej. Wieloletnie procesy to coraz częściej tylko strata czasu i pieniędzy. Dlatego dopóki system sądowniczy nie ulegnie radykalnej poprawie, jedyną receptą na sprawne zarządzanie sporem budowlanym będzie profesjonalna mediacja. Statystyki Prokuratorii Generalnej tylko to potwierdzają.
Na koniec zapytam o praktykę RK Legal w sporach budowlanych. Jak wyglądają u Państwa statystyki za poprzedni rok?
Na 8 skomplikowanych, wieloletnich spraw zakończonych w 2025 roku, statystyki to 5:3 dla mediacji. Te 3 sprawy zakończone wyrokami nie mogły zamknąć się w mediacji z przyczyn podmiotowych (a w każdej z nich próbowaliśmy się porozumieć). W 5 sprawach mediacja zamknęła wieloletni spór na etapie I instancji. Liczę, że z uwagi na nowe przepisy obowiązujące od 1 marca tego roku, statystyki te z biegiem czasu będą jeszcze korzystniejsze dla mediacji, do których zachęcam wszystkich uczestników procesu budowlanego.
adw. Paweł Zimiński
Partner zarządzający RK Legal i dyrektor Departamentu Nieruchomości i Inwestycji. Specjalizuje się w obsłudze prawnej inwestycji na rynku nieruchomości, wspierając klientów na wszystkich etapach procesu budowlanego. Doradza deweloperom i inwestorom oraz reprezentuje ich w sporach. Rekomendowany w Rankingu Kancelarii Prawniczych „Rzeczpospolitej” 2025. Prowadzący wykłady dla studentów o praktyce procesu budowlanego.
Przeczytaj także: Infrastruktura rośnie szybciej niż organizacje. Rozmowa z Wojciechem Szapielem, CEO Inventity Foundation