Efektywność energetyczna zmieni polski rynek mieszkań

Unijna polityka klimatyczna wchodzi w kolejną fazę realizacji, co bezpośrednio przekłada się na krajowy porządek prawny. Właśnie minął oficjalny termin transpozycji zaktualizowanej dyrektywy EPBD do polskiego prawa, a w parlamencie trwają intensywne prace legislacyjne. Zmiany obejmą krajowe systemy oceny charakterystyki budynków, w tym metodologię przyznawania dokumentów poświadczających zużycie zasobów. Rozpoczyna się głęboka transformacja rynku mieszkaniowego, na którym mechanizmy rynkowe zaczną silniej promować dekarbonizację. W tych realiach efektywność energetyczna przestaje być jedynie kwestią wizerunkową, a staje się kluczowym czynnikiem definiującym wartość długoterminową aktywów.

Sektor budowlany w Unii Europejskiej odpowiada obecnie za około 36% emisji gazów cieplarnianych oraz blisko 40% całkowitego zużycia energii. Z tego powodu przepisy EPBD narzucają rygorystyczne ramy czasowe dla nowych inwestycji. Wszystkie nowo powstające budynki od 2030 roku będą musiały spełniać standard zeroemisyjny, natomiast obiekty publiczne zostaną objęte tym nakazem już od 2028 roku.

Nowe ramy prawne

Najważniejszym narzędziem nowej regulacji będzie zwiększenie transparentności obrotu nieruchomościami. Zmiany te wymuszą modyfikację dotychczasowych dokumentów i struktur oceny technicznej. Państwa członkowskie wprowadzają w świadectwach charakterystyki energetycznej jednolitą skalę klasyfikacyjną od litery A do G weryfikującą standard budynku. Krajowe ministerstwa mogą również wdrożyć najwyższą klasę oznaczoną symbolem A+ dla najlepszych obiektów. Przepisy nakazują samodzielne zdefiniowanie progów dla poszczególnych klas z uwzględnieniem specyfiki lokalnych zasobów mieszkaniowych oraz ich parametrów technicznych. Wszystkie te wytyczne wpłyną bezpośrednio na dokumenty takie jak świadectwo charakterystyki energetycznej.

Przypisanie do konkretnej klasy będzie zależeć od rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną, czyli wskaźnika EP. Wskaźnik ten podaje wartość zużycia energii w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni w ciągu roku. Obejmuje on procesy związane z ogrzewaniem, chłodzeniem, wentylacją oraz przygotowaniem ciepłej wody użytkowej.

Rynek pierwotny

Obecnie w Polsce parametry dla nowych budynków wielorodzinnych określają Warunki Techniczne z 2021 roku. Zaostrzyły one maksymalny wskaźnik EP dla nowych obiektów do poziomu 65 kWh/(mkw.·rok), podczas gdy wcześniejsza norma wynosiła 85 kWh/(mkw.·rok). Krajowe przepisy łączą tę wartość z wymaganiami dotyczącymi izolacyjności przegród, lecz w obecnym kształcie nie narzucają minimalnego udziału energii ze źródeł odnawialnych.

Dyrektor ds. Zrównoważonego Rozwoju i Innowacji w Skanska, Artur Łeszczyński, zwraca uwagę na istotne różnice w standardach technologicznych. Średnie zużycie dla starego zasobu budynków wielorodzinnych w Polsce wynosi aż 138,9 kWh/(mkw.·rok). Z kolei grupa 15% najbardziej efektywnych nieruchomości osiąga wyniki równe lub niższe niż 83,18 kWh/(mkw.·rok). Ekspert zaznacza, że obiekty uznawane dziś za nowoczesne mogą w przyszłości utracić konkurencyjność. Projektowanie opierające się wyłącznie na dzisiejszych minimach prawnych podnosi ryzyko inwestycyjne w długim horyzoncie czasowym. Klasy energetyczne staną się nowym punktem odniesienia dla deweloperów, jednak skala zmian zależy od ostatecznego kształtu polskich ustaw.

Wyzwania dla inwestorów

Wprowadzenie nowych regulacji obnaża poważny problem, jakim jest luka informacyjna wśród uczestników rynku. Aktualnie parametry techniczne odgrywają marginalną rolę przy zakupie lub najmie lokalu. Wynika to z niskiej świadomości znaczenia wskaźników takich jak EP oraz z trudności w ich praktycznej interpretacji. Informacje prezentowane w dokumentach pozostają nieczytelne dla odbiorców i słabo wpływają na ocenę przyszłych kosztów eksploatacji, przez co w procesie decyzyjnym nadal przeważają czynniki oczywiste, takie jak lokalizacja, cena i standard wykończenia lokalu.

Ekspert Skanska Residential Development podkreśla, że na rynku brakuje prostych i porównywalnych zestawień. Narzędzia te powinny jasno pokazywać różnice w kosztach eksploatacji pomiędzy poszczególnymi inwestycjami. Z powodu specyfiki polskich zasobów mieszkaniowych, gdzie dominują starsze budynki oraz domy jednorodzinne, transformacja będzie miała charakter stopniowy. Nowe budownictwo wyznaczy jednak kierunek zmian, a starsze zasoby będą adaptować się powoli poprzez modernizacje. W dłuższej perspektywie to właśnie systematycznie rosnąca efektywność energetyczna zadecyduje o rynkowej pozycji każdej nieruchomości w Polsce.

Przeczytaj także: Diagnoza wyzwań wzrostu – moment, w którym kończy się intuicja, a zaczyna zarządzanie

Opracowanie na podstawie: akademiaesg.pl

Last Updated on 17 czerwca, 2026 by Karolina Bandulet