Warszawskie biura w I kw. 2022 roku

Biurowa Warszawa mierzy się z poważnymi wyzwaniami: pogarszającymi się wskaźnikami makroekonomicznymi, rosnącymi kosztami budowlanymi i mediów, a także presją na wzrost czynszów i opłat serwisowych. Do tego dochodzą opóźnienia wynikające z przerwanych łańcuchów dostaw, widmo luki podażowej i mocne przetasowanie w strukturze popytu. Z drugiej strony, stołeczny rynek notuje kwartalny rekord w podpisanych umowach najmu i przyciąga informatycznego giganta, który kupuje jeden z najnowszych kompleksów biurowo-handlowych; wszystko to wynika z podsumowania pierwszego kwartału na warszawskim rynku biurowym, które opracowali eksperci BNP Paribas Real Estate Poland.

Łączne biurowe zasoby Warszawy na koniec pierwszego kwartału zbliżyły się do poziomu 6,24 mln m kw., z czego ponad 93 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni zostało oddanej do użytku między styczniem a marcem 2022 roku. Największą ukończoną inwestycją był kompleks biurowy Forest. W 120-metrowej wieży wybudowanej przez HB Reavis znalazło się ponad 51,5 tys. m kw. biur, które w większości zostały wynajęte już na etapie budowy.

Wraca aktywność najemców

Autorzy raportu podkreślają, że pomimo wielu wyzwań, stołeczny rynek biurowy powoli wraca do aktywności sprzed pandemii. W pierwszym kwartale popyt na nowe biura kontynuował trend wzrostowy, czego efektem był rekordowy łączny wolumen podpisanych kontraktów, który przekroczył  270 tys. m kw. Pod względem najmu pierwszy kwartał należał zdecydowanie do firm z sektora finansowego. Największą nowo podpisaną umową okazał się najem około 30 tys. m kw. przez instytucję bankową w kampusie przy Arkadii. Po raz kolejny siedzibą wszystkich spółek z Grupy Kapitałowej ING będzie ponownie Plac Unii. W dotychczas zajmowanym przez bank ING kompleksie, Grupa wynajęła prawie 23,5 tys. m kw. powierzchni. Oprócz biur bank zamierza urządzić na niej nowoczesne centrum szkoleniowo-konferencyjne, a część przeznaczy na Innovation Lab. Siedzibę zmieni PKO Bank Polski, który zajmie cały kompleks biurowo-handlowy Skysawa przy ul. Świętokrzyskiej. Na mocy długoterminowej umowy najmu, deweloper PHN przekaże bankowi cały budynek w IV kwartale 2022 roku.

Dużym wydarzeniem inwestycyjnym pierwszego kwartału było przejęcie przez Google kompleksu The Warsaw HUB. Na flagowy projekt Ghelamco informatyczny gigant wyłożył ponad 3 miliardy złotych. To ważny i pozytywny sygnał dla sektora biurowego w kontekście niższych wolumenów obserwowanych w ubiegłych dwóch latach, które były skutkiem pandemii i opustoszenia biur niemal z dnia na dzień.

Z opracowanego przez BNP Paribas Real Estate raportu wynika, że w strukturze popytu w pierwszym kwartale dominowały nowe umowy. To one stanowiły ponad połowę podpisanych kontraktów. Eksperci oceniają, że jest to jeden ze zwiastunów zbliżającej się luki podażowej, kiedy to najemcy próbują wykorzystać dostępne zasoby i zabezpieczyć je na przyszłość. W strukturze popytu około 27 proc. przypadło na odnowienia najmów, a 13 proc. stanowiły ekspansje, resztę stanowiły nowe umowy.

Luka zbliża się wielkimi krokami

Obserwowany wzrost zainteresowania biurami najemców, odmrażanie negocjacji i powroty pracowników do biur, a w tle mniejsza aktywność deweloperów, inflacja, wzrost kosztów budowy, przedłużające się okresy wykańczania powierzchni przez porozrywane łańcuchy dostaw i odpływ ukraińskich pracowników z polskiego rynku pracy – to mieszanka, której efektem w latach 2023 i 2024 będą w Warszawie luka podażowa, wzrost atrakcyjności istniejących już biurowców i rosnąca popularność różnych form biur elastycznych.

-W najbliższych kwartałach luka podażowa będzie jednym z głównych czynników kształtujących strukturę najmu w Warszawie. Najemcy coraz częściej będą decydować się na negocjacje w dotychczasowych lokalizacjach i przedłużenia umów. A te, w cieniu braku nowej podaży, wysokich kosztów budowy, wykończenia i utrzymania budynków, najchętniej zawierane będą na okres od 3 do 5 lat – podkreśla Ewa Nicewicz, Konsultant z Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Z raportu wynika, że na koniec pierwszego kwartału nieco ponad 12 proc. biur w Warszawie stała pusta (12,2 proc.). Odbudowujący się popyt na biura spowodował spadek pustostanów w Centralnym Obszarze Biznesu z 14,3 proc. w IV kwartale 2021 r. do 11,2 proc. na koniec I kwartału 2022 r. Na drugim biegunie znalazła się strefa Zachód, w której zasoby wolnej powierzchni urosły z 8,2 proc. na koniec grudnia 2021 do 11,3 proc. na koniec marca 2022 roku.

-Ożywiony popyt i niedobory podaży nowej powierzchni przełożą się na wyraźny spadek wskaźnika wolnych biur. Zasobem, który będzie brany pod uwagę, będą starsze budynki, których właściciele albo będą decydować się na remonty i modernizacje funkcji biurowej, albo zmiana funkcji (np. na PRS-y, które mają szansę na przyspieszenie swojego rozwoju na skutek zwiększonego popytu obserwowanego w ostatnich tygodniach), albo czeka ich perspektywa optymalizacji stawek czynszowych, gdyż duża ich część nie jest tak zaawansowana technologicznie, by skutecznie obniżać koszty utrzymania – dodaje Klaudia Okoń, Konsultant z działu Business Intelligence & Consultancy HUB.

Renegocjacje kontraktów, optymalizacje i niższe czynsze w starszych budynkach mają pozwolić najemcom zrekompensować sobie wyższe opłaty serwisowe.

Biura bardziej elastyczne

Stołeczne biura sprzyjają rozwojowi operatorów biur serwisowanych i powierzchni coworkingowych. Pomimo powrotów pracowników do biur, dwa lata pandemii, a na dodatek niepewna przyszłość podyktowana wojną w Ukrainie i sytuacją gospodarczą, są wystarczającymi argumentami, żeby elastyczność, także tą biurową, traktować jako ważny element długoterminowych strategii biznesowych. W pierwszym kwartale Warszawa wzbogaciła się o nowego operatora elastycznych powierzchni biurowych, firma BeIN Offices została najemcą biurowca Central Point. Na ósmym i dziewiątym piętrze zajmie 1,9 tys. m kw. na których urządzi biura do wspólnej pracy.

Jak nie flex, to może podnajem?

Aktualnie, w Warszawie jest ok. 100 000 m kw. powierzchni dostępnej do podnajmu. Ten produkt, będący metaforą odzwierciedlającą rynkową niepewność, doszedł do głosu przez wybuch pandemii w 2020 roku. Po okresie wymuszonego ‘home office’, bardzo wielu najemców przeszło na tryb pracy hybrydowej lub też rozszerzyło dotychczasowy system ‘hot-deskowy’. Dzięki temu powierzchnia biurowa najemcy podległa optymalizacji, stwarzając przestrzeń do wykorzystania przez innych, a w zamian oferując wykończoną powierzchnię oraz elastyczny okres najmu. Krótki termin najmu może być bowiem motywatorem dla firm, które nie mogą pozwolić sobie na długoletnie zobowiązanie się umową najmu, w związku z potrzebą ustrukturyzowaniu firmy i niepewną sytuacją na globalnym rynku lub też dla podmiotów, które przechodzą przez okres dynamicznego rozwoju i nie osiągnęły jeszcze swojej masy krytycznej. Kwartał I 2022 roku zdaje się potwierdzać, że podnajem pozostanie alternatywą dla najemców jeszcze przez jakiś czas.

Autor:

BNP Paribas Real Estate

Last Updated on 26 kwietnia, 2022 by Anastazja Lach