Banki w Europie coraz chętniej finansują nieruchomości. Polska liderem wzrostu w regionie Europy Środkowo-Wschodniej

Finansowanie nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej (region CEE) wyraźnie się ożywia – wynika z raportu KPMG „Property Lending Barometer 2025” – 16 edycji badania nastrojów banków w odniesieniu do tej branży, przeprowadzonego na grupie 47 banków z 9 krajów. Sektor mieszkaniowy wysunął się na prowadzenie wśród preferowanych klas aktywów, wyprzedzając dotychczasowego lidera – nieruchomości magazynowe. Polska na tle regionu wyróżnia się zarówno tempem wzrostu gospodarczego, jak i skalą aktywności inwestycyjnej. Wraz z Czechami odpowiada za ponad połowę wolumenu inwestycji w nieruchomości komercyjne w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Z raportu KPMG wynika, że 36% banków w regionie CEE zwiększyło w 2025 r. swoje zaangażowanie w finansowanie nieruchomości, wobec 25% rok wcześniej. Ponad dwie trzecie ankietowanych instytucji (66%) spodziewa się dalszego wzrostu portfeli kredytowych w perspektywie 12-18 miesięcy. Oznacza to poprawę nastrojów w porównaniu z poprzednią edycją badania, gdy taki scenariusz zakładało 58% respondentów. Jednocześnie w sektorze widoczne jest ostrożne podejście. Kluczowe znaczenie mają dyscyplina finansowa, wyższy udział kapitału własnego inwestorów oraz konserwatywne założenia dotyczące przyszłych dochodów z aktywów.

Raport KPMG podkreśla, że choć nastroje w sektorze finansowania nieruchomości poprawiają się, nie należy oczekiwać szybkiego powrotu do warunków sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych. Rok 2025 przyniósł raczej stopniową normalizację rynku, opartą na realistycznych wycenach, stabilnych dochodach i wysokiej jakości projektach.

Polska na tle regionu – stabilny wzrost i wysoka aktywność inwestycyjna

Polska należy do kluczowych rynków finansowania nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej, zarówno pod względem skali inwestycji, jak i aktywności banków. W 2025 r. krajowy rynek nieruchomości przyciągał znaczną część kapitału inwestycyjnego w regionie. Wraz z Czechami odpowiadał za około 66% całkowitego wolumenu inwestycji w CEE w pierwszych trzech kwartałach 2025 r.

Banki działające w Polsce postrzegają finansowanie nieruchomości jako jeden z istotnych obszarów działalności strategicznej. Ponad 75% ankietowanych instytucji w Polsce, Czechach i na Słowacji zakłada wzrost swoich portfeli kredytowych w tym segmencie. Jednocześnie banki w Polsce należą do najbardziej rygorystycznych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w zakresie zarządzania ryzykiem stopy procentowej. W większości przypadków wymagają zabezpieczenia (hedgingu) dla ponad 80% wartości kredytu.

– Z perspektywy polskiego rynku widzimy wyraźne przejście od fazy wstrzymanych decyzji do ostrożnego, ale konsekwentnego powrotu aktywności. Banki pozostają selektywne, jednak dobrze przygotowane projekty – z realistycznymi założeniami finansowymi i uporządkowaną strukturą podatkową – mają dziś większe szanse na pozyskanie finansowania niż jeszcze rok temu. Na ożywienie sytuacji na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych niewątpliwie wpłynął cykl obniżek stóp procentowych, zapoczątkowany w połowie 2024 roku – mówi Monika Dębska-Pastakia, Partner Associate, Szefowa Zespołu Real Estate w Dziale Deal Advisory w KPMG w Polsce.

Banki selektywne, ale otwarte na biznes

Raport wskazuje na poprawę warunków makroekonomicznych, wspieraną przez spadającą inflację (przy prognozie 1,9% i 3% dla Polski w 2026) oraz ogólny wzrost dynamiki PKB (1,2%-1,3% dla strefy euro, 2% dla regionu CEE i 3% dla Polski). Stabilizacja stóp procentowych w strefie euro i części krajów CEE sprzyja stopniowemu powrotowi płynności na rynek. Jednocześnie banki pozostają wyraźnie selektywne. Największe znaczenie przy podejmowaniu decyzji kredytowych mają jakość aktywa, wiarygodność inwestora oraz solidny model biznesowy projektu.

Kluczowe wskaźniki finansowania nieruchomości komercyjnych w regionie CEE, w tym wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (Loan-to-Value, LTV), wskaźnik wartości kredytu do kosztów projektu (Loan-to-Cost, LTC) oraz wskaźnik pokrycia obsługi długu (Debt Service Coverage Ratio, DSCR), utrzymują się na stabilnym poziomie. W Czechach i Polsce odnotowano niewielkie poluzowanie wskaźnika LTC, co może świadczyć o rosnącym zaufaniu kredytodawców do lokalnych rynków. Instytucje finansujące stosują najwyższe wymogi dotyczące wskaźnika DSCR w przypadku projektów hotelarskich i obiektów wypoczynkowych. Odzwierciedla to większe ryzyko operacyjne tego segmentu rynku.

Preferowane sektory i rosnąca rola ESG

W 2025 r. najbardziej preferowanym sektorem dla finansowania nowych projektów w regionie Europy Środkowo-Wschodniej stało się budownictwo mieszkaniowe. Odzwierciedla to utrzymujący się popyt i relatywnie wysoką płynność tego rynku. Projekty przemysłowe i logistyczne pozostają wysoko oceniane, natomiast hotele i obiekty typu resort wciąż są postrzegane jako najbardziej ryzykowne.

Czynniki ESG przestały być elementem wyróżniającym, a stały się warunkiem koniecznym do przystąpienia do rozmów kredytowych. Banki coraz częściej oczekują nie tylko certyfikatów, lecz także szczegółowych danych technicznych i planów poprawy efektywności środowiskowej aktywów. Aż 83% respondentów wskazuje wewnętrzną analizę techniczną jako kluczowy element procesu decyzyjnego.

– Finansowanie nieruchomości coraz wyraźniej koncentruje się na jakości aktywów i ich odporności w długim terminie. ESG, efektywność energetyczna oraz transparentne dane techniczne przestały być elementem dodatkowym – dziś są podstawowym warunkiem rozmów z bankami. W Polsce obserwujemy, że projekty spełniające te kryteria wpisują się w szerszy, regionalny trend stopniowej normalizacji rynku finansowania. Badanie dotyczące akcji kredytowej banków w strefie euro pokazuje, że niższe ryzyko klimatyczne zazwyczaj poprawia warunki kredytowe. Już 20% banków strefy euro złagodziło standardy kredytowe dla zielonych przedsiębiorstw, a 35% zaostrzyło podejście kredytowe wobec podmiotów wysokoemisyjnych – komentuje Monika Dębska-Pastakia.

Rosnąca rola AI w procesie finansowania nieruchomości

Raport zwraca również uwagę na ostrożne, lecz rosnące wykorzystanie sztucznej inteligencji w procesach związanych z finansowaniem nieruchomości. Odsetek banków, które nie korzystają z AI, spadł w regionie z 69% do 49%. Wśród liderów wdrażania tych rozwiązań ankietowani wskazują Polskę i Węgry, przy czym AI wykorzystywana jest głównie do zwiększania produktywności i funkcji wspierających, a rzadziej bezpośrednio w procesie kredytowym.

Pełna wersja raportu KPMG jest dostępna na stronie: Property Lending Barometer 2025

Przeczytaj także: Korekta cen złota po rekordowych wzrostach. Nowe prognozy: 5800–6000 USD

Źródło: KPMG

O KPMG:

KPMG jest globalną organizacją niezależnych firm świadczących usługi profesjonalne z zakresu audytu, doradztwa podatkowego i doradztwa gospodarczego. KPMG działa w 138 krajach i zatrudnia ponad 276 000 pracowników w firmach członkowskich na całym świecie. Każda z firm KPMG jest odrębnym podmiotem prawa. KPMG International Limited jest prywatną spółką angielską z odpowiedzialnością ograniczoną do wysokości gwarancji. KPMG International Limited i podmioty z nią powiązane nie świadczą usług na rzecz klientów. W Polsce KPMG działa od 1990 roku. Obecnie zatrudnia ponad 2300 osób w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Gdańsku, Katowicach i Łodzi. Więcej na stronie kpmg.pl.

O raporcie:
KPMG Property Lending Barometer 2025 to 16. edycja cyklicznego badania analizującego podejście banków do finansowania nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Raport opiera się na ankietach i pogłębionych wywiadach przeprowadzonych w październiku i listopadzie 2025 r. z przedstawicielami 47 banków działających w Polsce, Czechach, na Słowacji, Węgrzech, w Rumunii, Bułgarii, Chorwacji, Serbii i Słowenii, a także – w celach porównawczych – w Austrii. Publikacja obejmuje m.in. analizę warunków makroekonomicznych, kryteriów kredytowych, preferowanych klas aktywów, roli ESG oraz wykorzystania technologii w procesach kredytowych.

Last Updated on 9 lutego, 2026 by Karolina Bandulet