Inwestorzy ostrożni, ale wciąż zainteresowani nieruchomościami komercyjnymi w Polsce. Magazyny idą na rekord

Od początku 2020 r. wartość transakcji inwestycyjnych zawartych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła ok. 4 mld euro. Prawie połowa wypracowanego wolumenu przypadła na sektor magazynowy, który w obecnym klimacie rynkowym cieszy się najwyższym zainteresowaniem inwestorów. W ciągu trzech kwartałów br. sektor ten osiągnął prawie całoroczną wartość uzyskaną w rekordowym dla obiektów przemysłowo– logistycznych roku 2018. Wynik ten jeszcze wzrośnie do końca roku– wynika z raportu At A Glance Investment Q3 2020, opublikowanego przez firmę doradczą BNP Paribas Real Estate Poland.

Po trzech minionych kwartałach br. całkowity wolumen inwestycyjny było ok. 11% niższy niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Po udanym starcie na początku 2020 r., wyniki kolejnych kwartałów odzwierciedlają wpływ globalnej pandemii i ogólnoświatowego kryzysu na segment inwestycyjny. Uzyskany wynik można jednak oceniać jako solidny w kontekście zamrożenia aktywności inwestorów w czasie wiosennego „lockdownu” i ogólnoświatowego spadku nastrojów. Jest to także dobry prognostyk na ostatni kwartał roku, będący zazwyczaj okresem największej aktywności na rynku inwestycyjnym.

W III kwartale roku wolumen inwestycyjny osiągnął ponad 1 mld euro,z czego na sektor przemysłowo – logistyczny przypadło ponad 70% tej wartości. Ponad połowa całkowitej wartości transakcji sfinalizowanychw okresie lipiec – wrzesień przypadła na akwizycję portfela nieruchomości magazynowych Goodman przez GLP Group, będącą częścią większej umowy obejmującej nieruchomości w regionie Europy Środkowo – Wschodniej (dotyczyła ona także magazynów w Czechach, Rumunii i Węgrzech). Do końca września br. wartość transakcji, których przedmiotem był produkt inwestycyjny w segmencie nieruchomości magazynowych osiągnęła ponad 1,9 mld euro. Zainteresowanie inwestorów przyciągają zarówno duże portfele i całe platformy nieruchomości, jak i pojedyncze obiekty magazynowe o różnej skali, również z dopiero kształtującego się w Polsce segmentu tzw. logistyki miejskiej. Konsekwencje globalnej pandemii, jak m.in. załamanie produkcji w krajach azjatyckich, przerwanie łańcuchów dostaw oraz zmiana reguł gry w handlu faworyzująca sektor e-commerce, będą w perspektywie nadchodzących kwartałów jeszcze bardziej stymulować apetyt inwestorów na obiekty z sektora magazynowego ulokowane w krajach, które są postrzegane jako atrakcyjne pod kątem lokalizacji produkcji, centrów dystrybucyjnych czy dostępu do siły roboczej.

Sektor biurowy, z wartością transakcji ok. 210 mln euro w III kwartale br.i ok. 1,5 mld euro od początku roku, zajmuje drugie miejsce i odpowiada za ok. 40% wolumenu inwestycyjnego wypracowanego w okresie styczeń – wrzesień obecnego roku. Dla porównania, w analogicznym okresie 2019 r. wynik w tym segmencie był wyższy o ok. 80%. Największa z transakcji sfinalizowanych w III kwartale to zakup przez DEKA wieży biurowej Generation Park Z w Warszawie za ok. 98 mln euro. W odróżnieniu od poprzedniego kwartału, biurowce zlokalizowane na rynkach regionalnych cieszyły się ograniczonym zainteresowaniem wśród nabywców.

Miniony kwartał potwierdził trwałą zmianę sentymentu inwestoróww stosunku do nieruchomości handlowych. Zawirowania w branży wywołane przez trwająca pandemię i wynikające z niej restrykcje nakładane na działalność sklepów i usług stacjonarnych odbijają się na zainteresowaniu inwestorów nieruchomościami z tego sektora. Minione trzy kwartały br. przyniosły finalizację transakcji o wartości ok. 542 mln euro, z czego zdecydowana część przypadła na II kwartał, kiedy udziały Lone Star w GTC zostały zakupione przez węgierski fundusz państwowy Optimum Ventures. Portfel będący przedmiotem umowy objął także centra handlowe GTC (Galeria Północna w Warszawie i Galeria Jurajskaw Częstochowie). W kontekście obecnie zachodzących fundamentalnych zmian w zwyczajach zakupowych klientów i ich bezpośredniego przełożenia na kondycję obiektów handlowych, zainteresowanie inwestorów skupia się obecnie na tzw. centrach zakupów w sąsiedztwie (proximity centres), małych parkach handlowych, supermarketach z ofertą dyskontową i wolnostojących wyspecjalizowanych obiektach handlowych.

Po korekcie cen i stóp kapitalizacji w sektorach biurowym i handlowymw ciągu II kwartału br., w okresie lipiec – wrzesień pozostały one stabilne. Według ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland, w sektorze biurowym  najwyższej klasy aktywa w Warszawie mogą obecnie uzyskać stopę zwrotu na poziomie ok. 4.50% – 4,60%. W sektorze handlowym, po dekompresji stóp kapitalizacji dla wiodących obiektów o około 25-50 punktów bazowych w II kwartale, w okresie lipiec – wrzesień utrzymywały się one na stabilnym poziomie. Na sytuację w nadchodzących miesiącach wpływ może mieć wiele czynników, z których kluczowy będzie rozwój sytuacji epidemiologicznej i ograniczenie działalności w warunkach reżimu sanitarnego, niosące konsekwencje dla operatorów handlowych, usługowych a zwłaszcza gastronomicznych oraz rozrywkowych.

W III kwartale br. stopy kapitalizacji dla najwyższej klasy obiektów logistycznych i magazynowych wynajmowanych przez kilku najemców (tzw. multi-tenant) pozostawały ustabilizowane w przedziale 5,75% a 6,50%, w zależności od lokalizacji.

W przypadku centrów dystrybucyjnych zajmowanych przez gigantów e-commerce, które są zabezpieczone długoterminowymi umowami najmu, mają zastosowanie zdecydowanie niższe stopy zwrotu. Przy transakcjach obejmujących aktywa tej klasy stopa kapitalizacji może oscylować ok. 4,25%.

Autor:

BNP Paribas Real Estate Poland

Last Updated on 12 lutego, 2021 by Łukasz