Dlaczego faktycznie poniesione koszty realizacji inwestycji budowalnej różnią się od zaplanowanych w budżecie?

Różnice w poniesionych kosztach w stosunku do założonych pojawiają się zawsze, ale doświadczony doradca techniczny, taki jak Hill International, pomaga je minimalizować.

Czynniki decydujące o kosztach realizacji budowy

Na część czynników zmieniających koszty realizacji planowanej budowy mamy wpływ, jednak na inne – takie jak zdarzenia losowe (np. pandemia COVID-19), nagłe wahania cen czy wydłużenie procedur administracyjnych spowodowane ewentualnymi protestami stron w postępowaniach – niestety nie.

Część ryzyk może zostać objęta ubezpieczeniem przez dewelopera komercyjnego lub inwestora przemysłowego, ale niezwykle istotne jest, aby już od wczesnej fazy planowania inwestycji budowlanej współpracować z doświadczonymi partnerami, zarówno od strony technicznej, jak
i prawnej.

W tym celu należy przeprowadzić Due Diligence prawne oraz techniczne nieruchomości rozważanej pod kątem przyszłej inwestycji.

Hill od dekad opracowuje Raporty Techniczne Due Diligence, badając przydatność działki dla planowanej zabudowy. Równolegle architekt bada chłonność nieruchomości pod kątem konkretnej zabudowy oraz ewentualnej rozbudowy inwestycji w przyszłości.

Dopiero mając te trzy opracowania (Due Diligence prawne, techniczne oraz wstępną koncepcję potwierdzającą chłonność działki) inwestor/deweloper powinien podejmować decyzję bądź warunkową decyzję o kontynuacji dalszych kroków zmierzających do realizacji inwestycji.

Ci trzej partnerzy są użyteczni i mają zasadniczy wpływ na ograniczenie ryzyk inwestora/dewelopera aż do końca procesu przygotowania i realizacji budowy.

Kluczowa rola specjalisty od komercjalizacji

Oczywiście w inwestycjach komercyjnych nieodzowną rolę pełni specjalista od komercjalizacji (wewnętrzny dział sprzedaży/najmu bądź zewnętrzna agencja nieruchomości), a w przypadku inwestycji przemysłowych – technolog.

Taki zespół uczestników procesu przygotowania inwestycji zapewnia właściwe zaplanowanie kosztów przyszłej budowy, a następnie minimalizuje ryzyko przekroczenia założonego budżetu.

Istotne jest, aby już wstępne oszacowanie kosztów przyszłej budowy, oparte nawet na szkicowej koncepcji projektowej, opracował cost manager z doświadczonej firmy, takiej jak Hill, niezależnej od firmy projektowej i specjalizującej się w opracowywaniu kosztów inwestycji budowlanych.

W miarę powstawania kolejnych, coraz bardziej szczegółowych faz projektu, cost manager na bieżąco uszczegóławia swoją wycenę kosztów planowanej budowy. Aktywny, bieżący udział cost managera w procesie powstawania projektu pozwala ukierunkować część rozwiązań w celu optymalizacji kosztów. Value engineering zlecany po opracowaniu projektu budowlanego jest często działaniem spóźnionym i mającym ograniczenia we wdrażaniu potencjalnych rozwiązań zamiennych.

Dlaczego pełna dokumentacja wykonawcza jest kluczem do skutecznego przetargu i kontroli kosztów?

Jest bardzo ważne, aby zlecać projektantowi opracowanie projektu wykonawczego wraz z przedmiarami we wszystkich branżach. Są to kluczowe narzędzia dla prawidłowego przeprowadzenia przetargu na wybór generalnego wykonawcy oraz do rzetelnego porównania ofert uzyskanych w tym procesie.

Przeprowadzanie przetargu na podstawie jedynie projektu budowlanego jest błędem i częstą przyczyną znacznego wzrostu kosztów budowy.

Dobrze przygotowana dokumentacja przetargowa, obejmująca projekt wykonawczy, przedmiary we wszystkich branżach oraz rozsądny, uwzględniający aktualne warunki rynkowe draft umowy przygotowany przez doświadczoną kancelarię prawną służy nie tylko przeprowadzeniu przetargu, lecz jest także skutecznym narzędziem do sprawnego zarządzania kosztami budowy oraz jej końcowego rozliczenia.

Hill zapewnia kompletny zespół techniczny zarówno dla fazy przygotowania, jak i realizacji inwestycji. Oprócz doświadczonych cost managerów, w skład zespołu wchodzą project managerowie, inspektorzy nadzoru inwestorskiego oraz administratorzy dokumentacji, którzy zdobyli doświadczenie w czasie niemal 35-letniej działalności firmy w Polsce, w biurach w Warszawie, Wrocławiu oraz Gdańsku. Dla inwestycji przemysłowych, w tym nowych technologii, nasz zespół jest szerszy i w zależności od specyfiki inwestycji składa się również z commissioning managera, energy marshalla, specjalisty BHP, logistyki oraz plannera.

Wczesna integracja planowania i technologii – klucz do skutecznych inwestycji przemysłowych

W odróżnieniu od inwestycji komercyjnych, w projektach przemysłowych bardzo ważna jest współpraca plannera z technologiem już na wczesnym etapie, aby zidentyfikować i właściwie uwzględnić w harmonogramie dostawy LLI (Long Lead Items). Czas realizacji tych elementów, mierzony w miesiącach, a niekiedy nawet latach, jest często decydujący dla uruchomienia produkcji.

Zgodnie z polityką Hill International, jednym z priorytetów jest właściwa komunikacja z Klientem. W związku z tym podstawowym wyzwaniem dla naszych cost managerów jest przedstawienie kosztu planowanej budowy w rzetelny i przejrzysty sposób – tak aby Klient podejmował świadome decyzje w oparciu o realne nakłady koniecznie do realizacji inwestycji. Dzięki takiej strategii Hill może wspierać Klientów także przy kolejnych, planowanych inwestycjach.

Przeczytaj także: Andersen Consulting pogłębia zdolności w dziedzinie cyfrowej transformacji

Last Updated on 5 grudnia, 2025 by Katarzyna Zawadzka