Nowe podejście do zarządzania biurowcami starszej generacji

Nowe podejście do zarządzania biurowcami starszej generacji

Przez ostatnie kilka lat polski rynek biurowy cechowała dobra koniunktura. Duże zapotrzebowanie na powierzchnię biurową sprawiało, że zainteresowaniem najemców cieszyły się nie tylko najnowsze budynki, ale również starsze obiekty. Rok 2020 przyniósł wiele zmian, nie omijając sektora nieruchomości biurowych. Jaką przyszłość mają przed sobą starsze biurowce w obliczu niepewnej sytuacji rynkowej i przyspieszonego rozwoju technologicznego?

Z danych firmy Cushman & Wakefield wynika, że w I poł. 2020 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce wzrosły o 6% r/r do ok. 11,5 mln mkw. Jak zauważają eksperci firmy JLL, większość prac budowlanych w Polsce realizowana jest bez zakłóceń, ale terminy oddania do użytku niektórych budynków przesuwają się w czasie.

Polski rynek jest stosunkowo młody: średni wiek budynków biurowych w głównych miastach w Polsce wynosi 10 lat, podczas gdy przykładowo w Stanach Zjednoczonych już 50. Ze względu na wysoką podaż nowych projektów za starsze obiekty uważa się budynki, które zostały oddane do użytku w Polsce przed 2005 r. Dane Knight Frank wskazują, że już w II połowie ubiegłego roku takie biurowce stanowiły ok. 30% łącznej oferty w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Katowicach i Łodzi.

W ostatnich latach potrzeby i oczekiwania najemców nieustannie ewoluowały, a biurowce, by pozostać konkurencyjne na rynku, musiały za nimi nadążać. Dodatkowym wyzwaniem stał się dla nich rok 2020, w którym pod wpływem kryzysu pandemicznego wiele firm zmieniło klasyczny model pracy stacjonarnej na rzecz rozwiązań hybrydowych lub systemu całkowicie zdalnego, stawiając pod znakiem zapytania zasadność wynajmu powierzchni biurowej. Popularność tzw. home office i nowe wymagania dotyczące infrastruktury oraz metrażu nie spowodowały całkowitego odstąpienia od pracy w biurze, ale wpłynęły na zmiany po stronie popytowej. Z tego względu zarówno w stolicy, jak i na rynkach regionalnych wzrósł udział ofert podnajmu w całkowitej podaży powierzchni na wynajem, jednocześnie coraz większym zainteresowaniem cieszą się biura coworkingowe i elastyczne umowy najmu. Z drugiej strony istotnym trendem rynkowym stało się zapotrzebowanie na większe powierzchnie biurowe, które wiąże się z rozwojem przedsiębiorstw z branż o dużej odporności, przede wszystkim firm technologicznych i IT. Większe wymagania co do wielkości biura wynikają także z konieczności wdrożenia restrykcyjnych zasad bezpieczeństwa pracowników, zapewnienia bezpiecznego dystansu i odpowiednich odległości między stanowiskami pracy. Wartością na rynku biurowym jest dziś jak najszybsze adaptowanie się do nieprzewidywalnych warunków. Przewiduje się, że model „core&flex”, który zakłada, że do dyspozycji firm, które posiadają siedzibę w danym budynku, dostępna jest dodatkowa elastyczna przestrzeń na wypadek nagłych zmian w zatrudnieniu, zdecydowanie zyska na popularności.

Najbardziej pożądanymi powierzchniami biurowymi na rynku są obecnie te charakteryzujące się najlepszą lokalizacją, najwyższym standardem i najbardziej zaawansowanymi rozwiązaniami technologicznymi. Jak w świetle tych cech plasują się obiekty starszej generacji? Jakie są ich szanse na komercjalizację? Co może zwiększyć ich znaczenie w wyścigu o najemcę?

Potencjał starszych biurowców

Dla wielu najemców oferta starszych obiektów biurowych wciąż pozostaje konkurencyjna. Dzieje się tak chociażby dlatego, że niejednokrotnie znajdują się one w atrakcyjnych lokalizacjach, wyróżniają się oryginalną architekturą, są elementem tożsamości miasta i oferują konkurencyjne stawki najmu, czy biura w układzie gabinetowym, które są obecnie postrzegane jako bezpieczniejsze i sprzyjające pracy w skupieniu.

Pierwszą historyczną lokalizacją biurową w stolicy było Śródmieście. Dziś jest ono dzielnicą, w której realizowanych jest najwięcej projektów rewitalizacyjnych, ale buduje się mniej nowych obiektów niż w innych częściach miasta. Według raportu „Warsaw Crane Survey – lato 2020” przeprowadzonego przez Deloitte, w ubiegłym roku nie zostało wydane żadne nowe pozwolenie na budowę biurowca w Śródmieściu. Przedsiębiorcy, którym zależy na lokalizacji w ścisłym centrum miasta, mają zatem wybór ograniczony wyłącznie do już istniejących, a więc starszych, historycznych obiektów. Podobna sytuacja dotyczy śródmieścia Krakowa, przede wszystkim dzielnic Stare Miasto i Grzegórzki, gdzie rozbudowę segmentu biurowego utrudnia ograniczona dostępność działek o uregulowanym stanie prawnym oraz przepisy dotyczące ochrony krajobrazu i zabytków. Także we Wrocławiu obok nowoczesnych inwestycji wciąż jeszcze można znaleźć starsze obiekty, nawet z lat 60. i 70., zlokalizowane w pobliżu placu Dominikańskiego, które są obecnie modernizowane lub wyburzane.

Zarówno w stolicy, jak i na rynkach regionalnych, biur poszukują firmy na różnym etapie rozwoju i z różnych branż, więc dla wielu z nich istotne jest to, że niektóre starsze biurowce oferują atrakcyjne stawki czynszowe (niejednokrotnie w złotówkach) czy bardziej elastyczne umowy.

Budynki starzeją się w różnym tempie i nie zawsze wiek jest tu głównym wyznacznikiem ich stanu technicznego. Ważne jest to, z jakich powstały materiałów, jak są zaprojektowane i w jakim stopniu odpowiadają na współczesne oczekiwania rynku. Najemcy mają różne preferencje dotyczące wynajmowanej powierzchni, które wynikają ze specyfiki ich działalności. Biura w zrewitalizowanych kamienicach bardzo chętnie wybierają małe i średnie przedsiębiorstwa, którym zależy na podkreśleniu ich indywidualnego charakteru, często są to start-up’y, agencje kreatywne, kancelarie prawnicze i finansowe, czy biura architektoniczne. Dla firm, które dbają o swój wizerunek, ważna będzie lokalizacja w rozpoznawalnej, prestiżowej części miasta. Siłę starszych, ale wciąż jeszcze dobrze funkcjonujących biurowców, położonych poza centrum stanowić może rozległy teren zielony bezpośrednio przy budynku, ścieżki rowerowe i infrastruktura dla rowerzystów czy też dodatkowe miejsca parkingowe. Wiele z takich budynków powstało w niższej zabudowie, wyróżnia się kameralnym charakterem, co również może stanowić dodatkową wartość dla najemców – mówi Magdalena Błądek, dyrektorka działu zarządzania nieruchomościami biurowymi w Apsys Polska.

Wiele starszych obiektów wciąż posiada duży potencjał inwestycyjny. Niska dostępność gruntów w prestiżowych lokalizacjach powoduje, że inwestorzy poszukują rozwiązań alternatywnych, takich jak rewitalizowanie istniejących budynków czy nadawanie im nowych funkcji. Kluczowym czynnikiem w tego rodzaju projektach jest ich opłacalność, którą oprócz atrakcyjnego położenia obiektu, warunkują: wyjściowa cena nieruchomości, jej stan techniczny oraz możliwa do uzyskania wysokość czynszu.


Strefa coworkingowa w galerii Posnania, fot. Apsys Polska

Starsze budynki biurowe często są wpisane w historię miasta, stając się jego charakterystycznymi punktami i symbolami miejskiego krajobrazu. Historyczny związek z miastem i lokalną społecznością nadaje prestiż tego rodzaju obiektom, podnosząc ich wartość rynkową dla inwestorów celujących w projekty rewitalizacyjne. Zależność ta jest widoczna na przykładzie tzw. Zieleniaka wybudowanego w centrum Gdańska na początku lat 70. ubiegłego wieku jako siedziba Centralnego Ośrodka Konstrukcyjno-Badawczego Przemysłu Okrętowego, dla którego w 2006 r. opracowano projekt przebudowy. Podobny potencjał inwestorzy dostrzegli w krakowskim „Szkieletorze”, czyli budynku Naczelnej Organizacji Technicznej, który obecnie jest najwyższym obiektem nowoczesnego kompleksu biurowego Unity Centre.

Wzorcowym przykładem wśród polskich miast jest Łódź, która rozwijając obszar Nowego Centrum Łodzi, przygotowuje dla inwestorów ofertę zabytkowych obiektów do rewitalizacji i adaptacji na potrzeby biurowe. Tego rodzaju działania często wynikają ze specyfiki danego rynku pracy i są oparte na analizie potrzeb potencjalnych najemców. Łódzki urząd miasta przeprowadził takie badanie wśród grupy ok. 700 pracowników, głównie z branż IT, BPO/SSC, bankowości i ubezpieczeń. Wynika z niego, że blisko 63 proc. ankietowanych chciałoby pracować w odnowionej historycznej zabudowie.

Zachować konkurencyjność

Właściciele starszych biurowców muszą mierzyć się z konkurencją ze strony najnowszych obiektów. Były one realizowane przy użyciu innych technologii, co przekłada się np. na koszty eksploatacji.

– Przez ostatnie 4 lata opłaty związane z utrzymaniem obiektów biurowych stale rosły. Z wyższymi kosztami eksploatacji muszą liczyć się zarówno właściciele nowych obiektów, jak i tych starszych. W obu przypadkach optymalizacja zużycia mediów stała się standardem, różnice pojawiają się w momencie dopasowania konkretnych rozwiązań energooszczędnych do warunków technicznych obiektu. Należy wziąć pod uwagę powierzchnię, wyposażenie, usytuowanie biurowca, instalacje budynkowe, infrastrukturę techniczną i informatyczną, a także zweryfikować dotychczasowy sposób użytkowania przestrzeni przez najemców. W budynkach klasy B można rozpocząć od obniżania wydajności urządzeń w porze nocnej, wymiany oświetlenia na LED czy wykorzystywania naturalnego światła. Aby także te starsze biurowce były efektywne kosztowo, w dłuższej perspektywie trzeba jednak uwzględnić konieczność podniesienia wydatków np. na obsługę techniczną, jednocześnie ograniczając budżet w mniej istotnych kwestiach mówi Piotr Karbowy, dyrektor działu technicznego Apsys Polska.

Ważnym aspektem wpływającym na sektor biurowy jest także czynnik proekologiczny. Obecnie standardem w biurowcach są zielone certyfikaty, a Polska pozostaje liderem certyfikacji w Europie Środkowo-Wschodniej. Dziś są one nie tylko potwierdzeniem tego, że dany obiekt jest energooszczędny i efektywny ekonomicznie (dzięki rozwiązaniom pozwalającym na zmniejszenie kosztów eksploatacji), ale może również korzystnie wpływać na wydajność pracujących w nim osób. Takie parametry są uwzględniane przez system oceny budynków WELL Building Standard, a także poprzez poszczególne punkty dotyczące obszarów health & wellbeing w systemach BREEAM i LEED. Na tym tle coraz większym zainteresowaniem cieszy się zielona certyfikacja budynków już istniejących. Według raportu PLGBC w ubiegłym roku 34 proc. certyfikatów przyznano obiektom w kategorii “in use”, co stanowi 2-procentowy wzrost w stosunku do poprzedniego roku. Jednocześnie w strukturze podaży nowych obiektów biurowych w tym samym okresie odnotowano mniejsze zainteresowanie certyfikacją niż w 2018 r. 

– Wszystkie systemy certyfikacji uwzględniają starsze budynki. Strategicznym krokiem po stronie właściciela powinien być wybór odpowiedniego systemu. Uzyskanie certyfikatu jest skomplikowanym procesem, wymagającym wiedzy, którą Apsys Polska gromadził przez wiele lat, specjalizując się także w projektach BREEAM In-Use. Certyfikacja zdecydowanie podnosi wartość rynkową inwestycji i popyt na oferowane w niej      powierzchnie. Planując modernizację istniejącego obiektu, warto wcześniej zorientować się, jakie narzędzia wsparcia finansowego są dostępne dla inwestorów. W przypadku działań, których celem jest poprawa efektywności energetycznej budynku, można uzyskać tzw. białe certyfikaty, czyli częściowy zwrot poniesionych kosztów. Rozwiązanie to nie jest jeszcze powszechnie stosowane na rynku nieruchomości komercyjnych, ale warto je rozważyć, ponieważ właściwie wdrożone korzystnie wpływa na opłacalność projektów modernizacyjnych dodaje Jan Oko, project manager w Apsys Polska.

Sprostanie oczekiwaniom najemców

Na przestrzeni ostatnich lat preferencje najemców mocno się zmieniły. Środowisko pracy musi sprzyjać efektywnemu wypełnianiu zawodowych obowiązków, ale nie tylko. Ważne jest także budowanie społeczności czy dostępne na terenie obiektu usługi ułatwiające codzienne życie. Przykładem takiego podejścia jest autorski program zarządzania nieruchomościami opracowany przez Apsys Polska. Skupia się on na trzech obszarach: The Space, The Place i The People. Pierwszy związany jest z zarządzaniem operacyjnym i technicznym. The Place wiąże się z ideą tworzenia miejsca, które będzie przyjazne i atrakcyjne dla użytkowników. Obszar The People skupia się na budowaniu społeczności i swoistego przywiązania ludzi do danego miejsca.

 – Założenia programu The Space, The Place, The People są dla nas bazą, którą za każdym razem dopasowujemy do konkretnego obiektu. Doskonale sprawdzą się one zarówno w starszym budynku klasy B, jak i w nowoczesnym biurowcu – kluczem jest dla nas zawsze indywidualne podejście. Siłą programu jest jego elastyczność – dopasowanie do potrzeb ludzi w określonym miejscu i czasie, co pozwala nam odpowiednio odpowiadać na wymagania związane z organizacją środowiska pracy w okresie pandemii. Reagujemy na problemy, przeprowadzamy procesy optymalizacyjne i pomagamy w adaptacji przestrzeni do nowych wymogów sanitarnych, także w takich miejscach jak kantyny pracownicze czy siłownie. Musimy pamiętać, że zarówno w nowo wybudowanym budynku, jak i starszym biurowcu bardzo ważna jest funkcjonalność biura i sposób zarządzania nim, który sprawi, że najemcy będą czuć się dobrze i bezpiecznie w danej przestrzeni. Zarządca powinien jednocześnie czuwać nad efektywnością techniczną i ekonomiczną obiektu oraz spełniać swoją rolę opiekuńczą jako łącznika między właścicielem a najemcami i pracownikami, podmiotu budującego społeczność. Niezależnie od okoliczności najważniejsze jest wspieranie wartości związanych z relacjami: lojalności najemców, przywiązania pracowników do miejsca pracy, przyjaznej i zdrowej atmosfery pozwalającej zachować balans między życiem prywatnym i zawodowym. Apsys ma wyjątkowo bogate doświadczenie w tworzeniu przestrzeni, do których chce się wracać – tłumaczyMagdalena Błądek.

Odpowiedź na pandemię

– Starsze budynki biurowe, jeśli mają być konkurencyjne na rynku, muszą odpowiadać na nowe potrzeby najemców. Wiele zależy od tego, jakie rozwiązania zostaną wdrożone w odpowiedzi na obecną sytuację. Duże znaczenie będzie mieć wykorzystanie nowych technologii, które zadbają m.in. o bezpieczeństwo pracowników. Pandemia Covid-19 przyspieszyła proces digitalizacji branży nieruchomości. W zapewnieniu komfortowych miejsc pracy ważną rolę odegrają Smart- i PropTech. Na znaczeniu już dziś zyskują mobilne aplikacje budynkowe, które oferują wiele funkcji, np. umożliwiają bezkontaktowe wchodzenie do biura czy zachowanie bezpiecznego dystansu. Bezpieczną odległość między pracownikami można zapewnić również poprzez zmianę biura na większe. Wynajem powierzchni w starszym biurowcu niejednokrotnie oznacza, że za tę samą kwotę można dysponować większym metrażem, tym samym zapewniając większą przestrzeń pracy indywidualnej dla każdego pracownika – mówi Magdalena Błądek.

Zarządzanie kluczem do sukcesu

Dzięki zastosowaniu strategii dopasowanej do danego budynku starsze biurowce mogą konkurować o najemców z nowymi inwestycjami. Ważną rolę odgrywa dbałość o stan techniczny obiektu czy stworzenie dobrych relacji z najemcami. Czasem potrzebna jest modernizacja, rebranding nieruchomości, czy wprowadzenie strefy usługowej, która zwiększą funkcjonalność obiektu, np. przedszkola, salonu prasy, pralni czy przestrzeni konferencyjnej na wynajem, a także przeanalizowanie ewentualnego przekształcenia powierzchni w model flex office.

Realizację takich zadań ułatwia wsparcie doświadczonego i profesjonalnego zarządcy. Apsys Polska prowadzi całość przedsięwzięcia – od projektu po wykonawstwo, odbiory i koordynację procesu usterkowego. Firma może pochwalić się przykładami sprawnie przeprowadzonej rewitalizacji obiektów zabytkowych, jak np. łódzka Manufaktura.

Zakres usług powinien być każdorazowo dostosowywany do indywidualnej sytuacji właściciela. Naszą strategię opracowujemy na podstawie pogłębionej analizy stanu faktycznego budynku, który rozpatrujemy w szerokim kontekście specyfiki rynku biurowego w danym mieście, oceniając m.in. potencjał, popyt i poziom konkurencyjności inwestycji. Oprócz prac związanych z bieżącym utrzymaniem biurowca, optymalizacją kosztów, modernizacją i zrównoważonym rozwojem, wykonujemy działania podnoszące jego wartość na rynku oraz czynności związane bezpośrednio z budowaniem społeczności w miejscu pracy, co paradoksalnie jeszcze bardziej zyskało na znaczeniu w czasach ograniczonych kontaktów międzyludzkich. Niezależnie od wieku biurowca koncentrujemy się na tym, kto i w jaki sposób będzie użytkował przestrzeń biurową. W wielu przypadkach konieczne jest określenie nowej docelowej grupy najemców lub zintensyfikowanie procesu lojalizacji obecnych użytkowników. Do zarządzania podchodzimy w sposób kompleksowy, cały czas pamiętając, że najważniejsi są ludzie–podsumowuje Magdalena Błądek.


Autor:

Apsys Polska

Last Updated on 21 grudnia, 2020 by Karolina Ampulska

Udostępnij
KATEGORIA
Udostępnij artykuł