Przyszły rok na rynku mieszkaniowym pod znakiem stabilizacji

Prognozy zmian na rynku mieszkaniowym na przyszły rok, zarówno dla deweloperów, jak i ich klientów, są optymistyczne. Bieżący rok przyniósł stabilizację tego rynku dzięki obniżkom stóp procentowych oraz rekordowo wysokiej ofercie deweloperów, która przekroczyła 61 tys. mieszkań w siedmiu największych polskich miastach: sprzedaż wyraźnie wzrosła, a ceny pozostały względnie stabilne (+4,5 proc. r/r). Jednak rosnące różnice między miastami (demografia i migracje) będą miały coraz większy wpływ na kształt rynku – uważają eksperci.

Podczas konferencji „Rynek mieszkaniowy w obliczu demograficznej i energetycznej zmiany” uczestniczący w niej eksperci zauważyli, że rynek mieszkaniowy wchodzi w okres, w którym demografia określa wielkość i strukturę popytu, a energetyka – koszt, jakość i opłacalność inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe. Jak podkreślali, te dwie zmiany będą kształtować rynek w przyszłości bardziej niż spadające stopy procentowe.

– Po okresie intensywnych i często trudnych do przewidzenia zmian, rok 2025 przyniósł oczekiwaną stabilizację. Zarówno nabywcy, jak i deweloperzy funkcjonują dziś w bardziej przewidywalnych i korzystniejszych warunkach rynkowych. Choć mijający rok nie był pozbawiony czynników wpływających na sektor mieszkaniowy, ich charakter i skala zdecydowanie nie miały już tak gwałtownego przebiegu jak w latach 2020-2024 – powiedziała Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.

Kuniewicz podkreśliła, że z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w ciągu ostatnich czterech lat średnia cena transakcyjna mieszkań wzrosła z poziomu 8,6 tys. zł za m.kw. do niemal 14 000 zł. za m.kw. Jednocześnie, jak wskazują dane Otodom na siedmiu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Trójmiasto i Katowice), liczba mieszkań oddanych do użytku spadła z 63, 8 tys. do 48,3 tys. 

W roku 2025, od stycznia do listopada, na siedmiu głównych rynkach sprzedano 36,2 tys. lokali, przy jednoczesnym wprowadzeniu do sprzedaży 39, 8 tys. nowych. W efekcie na koniec listopada br. klienci mieli do dyspozycji 61,3 tys. mieszkań oferowanych przez deweloperów w największych miastach, a wraz z rezerwacjami łącznie ponad 67,8 tys.

– Utrzymujący się wysoki poziom oferty w 2025 roku sprawił, że deweloperzy ostrożniej podchodzili do planowania nowych inwestycji. Widać to wyraźnie w danych GUS-u: nie tylko zmniejszyła się liczba wydanych pozwoleń na budowę, ale wzrósł też odsetek decyzji, które nie są od razu przekładane na realne rozpoczęcie prac. To sygnał zwiększonej selektywności w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych – oceniła Katarzyna Kuniewicz. 

Wzrost cen w końcu zwalnia

Poziom oferty mieszkań przełożył się także w 2025 roku na wyhamowanie wzrostów średnich cen – na rynku deweloperskim ich roczna dynamika wyniosła 4,5 proc. 

Eksperci podkreślili, że wiele wskazuje na to, iż różnice nie tylko między największymi miastami i ich aglomeracjami, ale także między lokalizacjami w całej Polsce, będą się nadal pogłębiać, m.in. ze względu na czynniki demograficzne i tempo migracji wewnętrznych.

– W najbliższych latach zyskiwać będą regiony imigracyjne, czyli przede wszystkim większe miasta i gminy je otaczające. W niemal wszystkich pozostałych regionach spodziewamy się wyludnienia. Można przewidywać, że rosnąć będzie znaczenie osób w wieku średnim, o dobrej sytuacji finansowej, które wyprowadzać się będą z małych mieszkań do domów w atrakcyjniejsze cenowo dzielnice miast, regiony podmiejskie, a niekiedy nawet, dzięki pracy zdalnej, w inne atrakcyjne cenowo, środowiskowo i komunikacyjnie regiony kraju – powiedział Mateusz Łakomy, ekspert ds. demografii.

W kontekście przyszłych kosztów utrzymania nieruchomości, eksperci podkreślają również rosnące znaczenie energooszczędności, czyli aspektu, który wciąż bywa pomijany przy podejmowaniu decyzji zakupowych.

– Dziś efektywność energetyczna budynków jest niedoceniana. Kupując mieszkanie na kredyt, koncentrujemy się na wysokości raty, czy będzie wyższa lub niższa o 300-500 złotych miesięcznie. Tymczasem poziom energooszczędności może przynieść bardzo podobny efekt w budżecie domowym. Ma to jeszcze większe znaczenie w przypadku zakupu domu, gdzie różnice w miesięcznych kosztach ogrzewania i podgrzewania wody mogą sięgać nawet 500-1000 złotych – wskazywał Bartłomiej Derski, ekspert portalu WysokieNapiecie.pl

Przeczytaj także: Komisja Europejska przygotowała Europejski Plan na rzecz Dostępnych Mieszkań. Skutki kryzysu mieszkaniowego są odczuwalne w całej UE

Źródło: pap-mediaroom.pl

Last Updated on 19 grudnia, 2025 by Krzysztof Kotlarski