Rynek biurowy w Warszawie – podsumowanie I półrocza 2025

16 lipca, 2025

RYNEK W LICZBACH

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej (mkw.) – 6,33 mln
Nowa podaż (mkw.) – 85 200
W budowie i renowacji (mkw.) – 140 500
Popyt (mkw.) – 301 400
Wskaźnik pustostanów – 10,8% (wzrost o 0,3 pp. kwartał-do-kwartału)

PODAŻ BIUROWA

W pierwszej połowie 2025 r. zostały dostarczone 3 projekty biurowe – The Bridge (51 800 mkw.) oraz Office House (27 800 mkw.), oba zlokalizowane w rejonie Ronda Daszyńskiego, a także nowa siedziba CD Projekt (5 600 mkw.) w strefie biurowej Wschód.

Wciąż obserwujemy coraz częstsze przekształcanie nieruchomości biurowych na nowe funkcje, najczęściej mieszkaniowe, co często wiąże się z gruntowną modernizacją lub całkowitą przebudową.

Aktywność deweloperska pozostaje umiarkowana, lecz stabilna, z prawie 90% nowej powierzchni powstającej w centralnych lokalizacjach.

POPYT I WAKAT

Strefy biurowe Centrum, Służewiec oraz CBD niezmiennie pozostają najbardziej atrakcyjne dla najemców, odpowiadając za 80% całkowitej wynajętej powierzchni w Warszawie.

Choć nowe umowy (razem z umowami na potrzeby własne właścicieli) dominowały w strukturze popytu, to renegocjacje zyskują na znaczeniu, odpowiadając za ponad 40% całkowitej wynajętej powierzchni w stolicy.

Lekki wzrost pustostanów – do 7,8% (o 0,4 pp. kwartał-do-kwartału) w strefach centralnych oraz do 13,3% (wzrost o 0,3 pp. kwartał-do-kwartału) w strefach poza centrum.

Z ponad 680 000 mkw. wolnej powierzchni biurowej w całej stolicy najwięcej znajduje się na Służewcu (ponad 223,9 tys. mkw.) oraz w Centrum (ponad 155,8 tys. mkw.).

WARUNKI OFERTOWE NAJMU

Powierzchnie na najwyższych piętrach odznaczają się wyższymi stawkami czynszów, przekraczając średni czynsz w budynkach klasy A (ponad 30 euro/mkw./miesiąc).

Obserwujemy wyraźny zwrot w stronę „rynku wynajmującego”, który dyktuje warunki najmu oraz wpływa na znaczny spadek zachęt finansowych oferowanych najemcom.

W związku z końcem okresu rozliczeniowego, odnotowaliśmy średni kwartalny wzrost opłat eksploatacyjnych o 3%.

Centralne lokalizacje (budynki klasy A): 22,00-28,00 euro/mkw./miesiąc
Poza centrum (budynki klasy A): 16,00-19,50 euro/mkw./miesiąc
Średnia opłata eksploatacyjna: 28,00 zł/mkw./miesiąc

Strefa biurowa	Podaż (mkw)	Popyt (mkw)	Wskaźnik pustostanów (%)
Centrum	1,91 mln	102,8 tys.	8,1%
Służewiec	1,06 mln	72,8 tys.	21,1%
Centralny Obszar Biznesowy (CBD)	994 tys.	63,4 tys.	7,1%
Korytarz Jerozolimskie	763 tys.	21,1 tys.	11,4%
Mokotów	394 tys.	6,4 tys.	5,4%
Wschód	292 tys.	14,1 tys.	9,6%
Żwirki i Wigury	260 tys.	7,9 tys.	17,7%
Zachód	209 tys.	4,5 tys.	9,5%
Korytarz Puławska	197 tys.	3,5 tys.	6,1%
Północ	126 tys.	3,5 tys.	7,5%
Ursynów, Wilanów	123 tys.	1,4 tys.	7,3%

Źródło: Avison Young

BIUROWY RYNEK INWESTYCYJNY – I POŁOWA 2025 r.

Polski rynek biurowy zakończył pierwsze półrocze 2025 roku z wolumenem inwestycyjnym na poziomie 411 milionów euro, co stanowiło 24% całkowitego wolumenu w Polsce.

Rynek biurowy w Warszawie odnotował 10 sfinalizowanych transakcji o łącznej wartości ponad 216 milionów euro, w tym 2 transakcje typu „core”.

Największą transakcją był zakup budynku Wronia 31 w Warszawie przez Uniqa Real Estate.

Kolejną transakcją typu „core” w Warszawie była sprzedaż Plac Zamkowy – Business with Heritage.

Polski kapitał odpowiadał za 44% wolumenu w warszawskim sektorze biurowym.

CO DALEJ?

Właściciele nieruchomości nadal preferują długoterminowe umowy najmu – standardem stają się kontrakty 7-letnie.

Oczekiwany jest wzrost opłat eksploatacyjnych w związku z nadchodzącymi rekalkulacjami.

Przewiduje się ograniczoną dostępność modułów biurowych powyżej 5 000 mkw., które będą coraz rzadsze lub wręcz niedostępne na rynku.

Przeczytaj także: Sankcja kredytu darmowego w nowym wydaniu – trzy poziomy odpowiedzialności w projekcie ustawy o kredycie konsumenckim

Last Updated on 16 lipca, 2025 by Anastazja Lach