Szanse i wyzwania dla rynku biurowego

Mimo że branża biurowa zmaga się ze społecznymi i gospodarczymi skutkami pandemii, wciąż ma bardzo dobre warunki do rozwoju. 

Szansą na długofalowy rozwój rynku biurowego jest postępujący proces migracji ludności do miast. Szacuje się, że do 2050 roku zamieszka w nich 70 proc. populacji. Wraz ze wzrostem zapotrzebowania na zatrudnienie w miastach, w wieloletniej perspektywie popyt na biura będzie utrzymywał się na zadowalającym poziomie, nawet przy przyjęciu przez pracodawców hybrydowego systemu pracy. Wraz z ruchami migracyjnymi należy spodziewać się zmian na biurowej mapie Polski – utrzyma się tendencja do inwestowania w regionach, a także uwidocznią się zależności między sektorem biurowym a mieszkaniowym. Biura częściej będą powstawały w sąsiedztwie osiedli, by ograniczyć transport samochodowy i zapewnić pracownikom maksymalny komfort. 

Balans między pracą zdalną a stacjonarną

Zgodnie z ostatnimi deklaracjami, przy pracy zdalnej może pozostać do 55 proc. pracodawców, ale nawet w tych przypadkach posiadanie reprezentacyjnej siedziby wciąż będzie ważnym elementem tożsamości firmy. Warto zwrócić uwagę, że poza przedstawicielami tzw. wolnych zawodów czy branży IT, gdzie od dłuższego czasu praca zdalna cieszyła się popularnością, przechodząc w tryb niestacjonarny większość pracowników znalazła się w zupełnie nowej dla siebie roli. Nie wszystkim będzie ona odpowiadać na lata. Według ostatniego badania HRlink aż 75 proc. pracowników preferuje mieszany tryb pracy, który będzie stymulował dalszą cyfryzację. Jeszcze przed pandemią raport Owl Labs State of Remote Work wskazywał na to, że pracownicy zdalni pracują dłużej niż osoby pozostające w biurach – według wyliczeń National Bureau of Economic Research średnio o ok. 49 minut. Dane wskazują więc, że pojawiły się trudności w zachowaniu balansu między aktywnością zawodową a życiem prywatnym, które pandemia mogła jeszcze spotęgować. Zależność ta przełoży się na projektowanie powierzchni biurowych, w którym na nowo rozwiną się trendy work-life balance, wellbeing oraz activity based working.

Powrót do aktywności najemców

Od początku 2021 r. prognoza dotycząca ożywienia rynku najmu jest realna, ponieważ kończą się umowy zawarte na czas określony i najemcy będą zobowiązani do podjęcia decyzji w sprawie swojej przyszłości. W drugiej połowie ubiegłego roku z uwagi na niepewną sytuację makroekonomiczną wiele firm odłożyło w czasie podjęcie zdecydowanych kroków rozwojowych. Jednocześnie w ramach oszczędności rozwinął się trend podnajmowania lokali – od 100 do nawet ok. 5000 mkw. Tego rodzaju oferty były kierowane zarówno do małych przedsiębiorców, jak i dużych korporacji w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście. Przekonaliśmy się, jak szybko rynek zareagował na nowe potrzeby najemców. W 2020 r. upowszechnił się także model najmu tradycyjnych biur na krótsze okresy. Przypuszczalnie część korporacji pozostanie przy tym rozwiązaniu, przynajmniej na czas powrotu do kondycji finansowej sprzed pandemii. 

Nowe oczekiwania rynku

Jednak niezależnie od tego, czy mowa o powierzchniach coworkingowych, czy tradycyjnych biurach na krótko- lub długoterminowy wynajem, projektanci, właściciele i zarządcy powierzchni muszą wyjść naprzeciw nowym oczekiwaniom najemców i pracowników. Kluczowe są dziś: bezpieczeństwo higieniczno-sanitarne, zrównoważony rozwój, digitalizacja środowiska pracy i obsługi budynków oraz elastyczne warunki najmu i rozwiązania flex. Kierunek, w którym zmierza branża biurowa, w znacznym stopniu determinowany jest także przez nowe regulacje prawne w ramach ochrony środowiska. Od stycznia 2021 r. w krajach unijnych obowiązuje podatek od plastiku dla towarów, które nie zostały poddane recyklingowi. Ponadto Dyrektywa Parlamentu Europejskiego w sprawie charakterystyki energetycznej budynków zobowiązuje państwa członkowskie do realizowania obiektów o niemal zerowym zużyciu energii. Wiele krajów i firm przyjęło również politykę zgodną z celami zrównoważonego rozwoju zawartymi w Agendzie ONZ 2030.

Zaostrzenie przepisów wpłynie na codzienność branży biurowej. W niedalekiej przyszłości pracownicy będą przebywać w biurach zaprojektowanych zgodnie z ideą less waste, czyli z wykorzystaniem materiałów z drugiego obiegu, a także oszczędniej zużywać zasoby naturalne. Świadomość ekologiczna przełoży się nie tylko na design i zachowania, ale również na strategie zarządzania. Na większą skalę będą rozwijać się wszelkie usługi związane z zarządzaniem zmianą, a od zarządców będzie wymagać się jeszcze szerszych kompetencji dotyczących adaptacji powierzchni biurowych zgodnie z kryteriami certyfikatów ekologicznych. Wiodącym trendem rynkowym może stać się konstruowanie tzw. zielonych umów najmu, zawierających zobowiązania prośrodowiskowe. Ponadto, już dziś od zarządców oczekuje się specjalizacji z zakresu wprowadzania reżimu sanitarnego, optymalizacji w celu obniżenia ryzyka finansowego czy modernizacji obiektów i przekształcania tradycyjnych biur w powierzchnie coworkingowe lub gabinetowe, a także kompleksowej adaptacji pod mixed use. 

Jako zarządcy cały czas koncentrujemy się na wieloaspektowym podejściu, uwzględniającym obecne otoczenie rynkowe i prawne oraz różne punkty widzenia. Właścicieli, dla których ważne jest efektywne zarządzanie powierzchnią. Najemców, którym zależy na stworzeniu dobrej atmosfery w miejscu pracy oraz pracowników oczekujących jak najlepszych doświadczeń. Wszystkie te elementy są obecne w programie zarządzania nieruchomościami biurowymi „The Space, The Place, The People”, który Apsys Polska wdraża przy stałej współpracy z think tankiem Apsys Lab. 

Komentuje:

Magdalena Błądek – Dyrektor Działu Nieruchomości Biurowych w Apsys Polska

Last Updated on 3 marca, 2021 by Karolina Ampulska