Regionalne rynki biurowe: najemcy wracają, ale wygrywają tylko najlepsze budynki
Eksperci firmy doradczej JLL Karol Patynowski i Marcin Sulewski komentują pierwszą połowę roku na regionalnych rynkach biurowych.
Regionalne rynki biurowe odnotowały w pierwszej połowie 2026 roku popyt brutto na poziomie 307 300 m kw., z czego aż 60% stanowiły nowe umowy i ekspansje. Jednocześnie deweloperzy utrzymują bardzo ograniczoną aktywność – od początku roku oddano do użytku jedynie 73 700 mkw. nowej powierzchni, a w budowie pozostaje zaledwie 150 400 m kw. Efektem jest coraz wyraźniejsza polaryzacja rynku: najlepiej zlokalizowane biura utrzymują wysokie zainteresowanie najemców i rosnące czynsze, podczas gdy nieatrakcyjne budynki mierzą się z coraz większymi trudnościami w komercjalizacji.
Aktywność najemców na regionalnych rynkach biurowych w pierwszym półroczu osiągnęła 307 300 mkw., co oznacza spadek o 21% rok do roku. O kondycji rynku znacznie więcej mówi jednak struktura zawieranych transakcji niż sam wolumen. Nowe umowy i ekspansje odpowiadały za 60% całkowitego popytu, co wskazuje na stopniowy powrót firm do długoterminowego planowania powierzchni biurowych po okresie dominacji renegocjacji. Szczególnie aktywni pozostają najemcy z sektora usług profesjonalnych.
– Sam poziom aktywności nie pokazuje pełnego obrazu rynku. Coraz ważniejsza staje się struktura zawieranych transakcji. Wysoki udział nowych umów i ekspansji pokazuje, że firmy ponownie podejmują decyzje dotyczące rozwoju i docelowego modelu funkcjonowania biur. To wyraźny sygnał dojrzewania rynku po okresie dużej ostrożności związanej z pracą hybrydową – mówi Karol Patynowski, Head of Regional Markets, Leasing, JLL.
Coraz wyraźniejsza segmentacja rynku
Po stronie podaży wciąż utrzymuje się duża ostrożność deweloperów. Od początku 2026 roku na regionalnych rynkach biurowych oddano do użytku 73 700 m kw. nowej powierzchni. To wynik ponad dwukrotnie wyższy niż w rekordowo słabym 2025 roku, jednak wciąż zdecydowanie odbiegający od poziomów notowanych w latach 2019-2023. Największą ukończoną inwestycją był kompleks Wita w Krakowie o powierzchni około 19 000 m kw. W budowie pozostaje obecnie jedynie 150 400 m kw., co potwierdza, że liczba nowych projektów nadal systematycznie maleje.
Na koniec czerwca współczynnik pustostanów utrzymał się na poziomie 17,3%, jednak wskaźnik ten coraz mniej oddaje rzeczywistą sytuację na rynku. Za jego wysokość odpowiadają przede wszystkim starsze budynki, podczas gdy nowoczesne biurowce klasy A utrzymują wysoki poziom komercjalizacji i osiągają najwyższe czynsze, sięgające 20 euro za m kw. miesięcznie w Krakowie. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w Katowicach (22,2%) oraz we Wrocławiu (21,8%).
– Regionalne rynki biurowe coraz wyraźniej dzielą się na dwa segmenty. Z jednej strony obserwujemy bardzo wysokie zainteresowanie dobrze zlokalizowanymi budynkami lub takimi, które gwarantują najlepszy komfort pracy dla najemców, z drugiej – wydłużający się proces komercjalizacji gorzej zlokalizowanych obiektów. O sukcesie projektu coraz wyraźniej decydują jakość, standard techniczny, dostępność usług czy poziom zarządzania i lokalizacja oczywiście, a nie tylko sama dostępność powierzchni – komentuje Karol Patynowski.
Ograniczona podaż będzie wzmacniać najlepsze aktywa
Eksperci JLL przewidują, że w kolejnych kwartałach współczynnik pustostanów będzie stopniowo spadał za sprawą ograniczonej nowej podaży i stabilnej absorpcji netto. Proces ten nie będzie jednak przebiegał równomiernie. Najlepsze biurowce będą dalej umacniać swoją pozycję rynkową, podczas gdy starsze obiekty pozostaną pod presją wydłużającego się procesu komercjalizacji. Jednocześnie najemcy planujący relokację do nowoczesnych budynków powinni z odpowiednim wyprzedzeniem przygotowywać strategie najmu, ponieważ rosnące czynsze i malejąca dostępność atrakcyjnych powierzchni będą stopniowo ograniczać ich możliwości negocjacyjne. Na popyt do końca roku nadal wpływać będą przede wszystkim ewolucja modeli pracy hybrydowej oraz zapotrzebowanie na pracę w sektorze usług profesjonalnych.
Odbicie także na rynku inwestycyjnym
Według ekspertów JLL, oznaki ożywienia widać także na rynku inwestycyjnym. – W pierwszej połowie roku wolumen transakcji na regionalnych rynkach biurowych wyniósł ok. 360 mln euro, czyli tyle samo, co w całym 2025 roku. Obserwujemy wyraźne rozdwojenie zainteresowania inwestorów: z jednej strony popularnością cieszą się nowoczesne, atrakcyjnie zlokalizowane biurowce z wysokim poziomem komercjalizacji i długimi umowami najmu, z drugiej – budynki oferujące wyższy potencjał zwrotu, na przykład z uwagi na istniejące pustostany. Biorąc pod uwagę transakcje, które obecnie są w zaawansowanej fazie negocjacji, koniec 2026 roku zapowiada się obiecująco pod względem wolumenów inwestycyjnych – podsumowuje Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL.
O JLL
JLL (NYSE: JLL) to globalna firma doradcza i lider na rynku nieruchomości komercyjnych, która pomaga klientom kupować, budować, wynajmować, zarządzać i inwestować w nieruchomości biurowe, przemysłowe, hotelowe, wielorodzinne, handlowe oraz centra danych. Jako firma z listy Fortune 500, osiąga roczne przychody w wysokości 26,1 mld USD według stanu na 31 marca 2026 roku. Działa w ponad 80 krajach na całym świecie, zatrudniając ponad 113 000 pracowników i łączy siłę globalnego know-how z lokalną wiedzą ekspercką. W Polsce JLL funkcjonuje od ponad 30 lat, zatrudniając około 2 000 osób w 6 lokalizacjach. Kierując się mottem „See a Brighter Way”, kształtuje przyszłość rynku nieruchomości z myślą o lepszym świecie, pomagając klientom i społecznościom. Wyposażona w globalne zbiory danych i nowoczesną technologię zapewnia kompleksową realizację usług w zakresie nieruchomości. JLL jest marką i zastrzeżonym znakiem towarowym Jones Lang LaSalle Incorporated. Dodatkowe informacje są dostępne na stronie jll.pl.
Przeczytaj także: Przed nami 15. JLL Charytatywny Turniej Siatkówki Plażowej Branży Nieruchomości: Pomoc, która łączy branżę i sportowe emocje
Last Updated on 24 lipca, 2026 by Anastazja Lach