Transformacja trudnych aktywów – wyzwanie, ale i szansa
Joanna Adamska, ekspertka ds. restrukturyzacji i konwersji aktywów, Prezes Zarządu AGP Group.
Inwestycja w swej definicji ma na celu osiągnięcie korzyści ekonomicznych. W praktyce jednak trudne aktywa coraz częściej stają się jedynie zamrożonym kapitałem w portfelu inwestycyjnym – bez perspektywy zysku i bez realnej możliwości wyjścia. To środki, które nie pracują, choć przy odpowiednim podejściu mogłyby zostać skutecznie przekształcone i zaangażowane w projekty o znacznie wyższym potencjale wzrostu.
Określenia takie jak „trudne”, „niepłynne” czy „nieproduktywne” powinny stanowić dla inwestora wyraźny sygnał ostrzegawczy. To szeroki wachlarz aktywów – dla przykładu obligacje korporacyjne firm w restrukturyzacji, mniejszościowe udziały w spółkach prywatnych, gdzie brak jest jasno zdefiniowanych opcji wyjścia, niepłynne fundusze PE od lat niedokonujące żadnej dystrybucji, zagrożone kredyty (NPLs) czy wierzytelności prywatne bez zdolności dłużników do regularnej obsługi.
Ich wspólnym mianownikiem jest to, że choć formalnie istnieją w portfelu, to w praktyce pozbawione są płynności i generują zerową lub ujemną stopę zwrotu. Niejednokrotnie koszty ich utrzymania, w postaci chociażby podatków, przewyższają generowane dochody. To inwestycje trudne lub nawet niemożliwe do zbycia w dobrej cenie (jak np. mniejszościowe udziały w spółkach prywatnych), co często wynika z braku aktywnego rynku, ograniczonej liczby potencjalnych nabywców lub ograniczeń prawnych. I wreszcie, to inwestycje pozbawione transparentności i kontroli – po prostu inwestor nie ma regularnych i rzetelnych informacji oraz raportów finansowych, dotyczących posiadanego aktywa.
Utrzymywanie zamrożonego w takich trudnych aktywach kapitału generuje wysoki koszt alternatywny, podczas gdy środki te mogłyby pracować w projektach o znacznie wyższym potencjale wzrostu i transparentnej strukturze.
Najlepszy scenariusz – strategiczne działanie
Choć dotychczasowe doświadczenie może podpowiadać, aby nic nie robić z posiadanym aktywem, „bo jeszcze pogorszymy sytuację”, zaczekać, bo przecież „już tyle zainwestowałem” i może „sytuacja się poprawi i odbijemy straty”. Tymczasem to jedynie psychologiczne blokady, które przeczą logice inwestycyjnej, która powinna podpowiadać działanie – takie, które pozwoli nie tylko na minimalizację strat, ale przede wszystkim na maksymalizację odzyskanej wartości i jej efektywną relokację.
Działanie to powinno być zaplanowane i przemyślane, oparte na rzetelnej analizie, a nie na pochopnych decyzjach podejmowanych impulsywnie. Z pewnością nie chodzi o jak najszybszą sprzedaż – ta często nie przynosi oczekiwanego zysku, ale wręcz generuje stratę, np. z racji ograniczonego rynku wtórnego, a także działania wyspecjalizowanych funduszy distressed-debt, które często proponują odkupienie aktywa jedynie za ułamek wartości nominalnej.
Konieczna jest transformacja, która nie tylko pozwoli odzyskać znacznie więcej wartości, ale i zamienić problem niepłynnego aktywa w fundament nowej, stabilnej inwestycji.
Wieloetapowy proces – ważna jest strategia
Transformacja trudnego aktywa powinna przybrać formę zdyscyplinowanego i wieloetapowego procesu. Ważne są w jego ramach kompetencje prawne, finansowe i operacyjne, dlatego warto proces ten powierzyć profesjonalistom, którzy chłodnym, ale fachowym, okiem przeprowadzą przez wszystkie etapy, zapewniając ciągłość tego złożonego procesu i spokój dla inwestora.
Podstawą jest szczegółowa analiza sytuacji wyjściowej, która jednak powinna być znacznie szersza niż jedynie wycena. Analiza prawna i finansowa pozwoli określić rzeczywistą wartość odzyskiwalną (recovery value) i zidentyfikować dźwignie negocjacyjne. Jej efektem jest nakreślenie kilku scenariuszy działania i potencjalnych wyników finansowych, jakie mogą przynieść, a także prawdopodobieństwa ich realizacji. Mając taką analizę można przystąpić do działania, którego celem jest odzyskanie jak największej wartości – w formie gotówki, udziałów lub innych aktywów.
Jednak o strategicznym charakterze procesu transformacji, w przeciwieństwie do zwykłej windykacji, decyduje przede wszystkim to, co stanie się z odzyskanym kapitałem. Kluczowe jest natychmiastowe zaplanowanie jego reinwestycji w nowy, starannie wyselekcjonowany projekt. Wracając do sytuacji wyjściowej inwestora, a więc posiadania niepłynnego aktywa bez braku kontroli i trudnego do zbycia, warto postawić na coś, co charakteryzuje stabilność i realny potencjał zysku. Takim aktywem mogą być nieruchomości, a w szczególności nieruchomości z sektora premium. Namacalny majątek, a nie jedynie zapis księgowy to znaczne ograniczenie ryzyka inwestycyjnego, zwłaszcza jeśli spojrzeć na dynamiczny rozwój tego sektora, szansę stabilnego dochodu z najmu. Nieruchomości w najlepszych lokalizacjach to patrząc historycznie jedno z najbardziej skutecznych zabezpieczeń przed inflacją, ponieważ czynsze i wartość samego aktywa rosną wraz ze wzrostem ogólnego poziomu cen.
Model restrukturyzacji na nieruchomość, gdzie aktywo niepłynne może stanowić do 25% wartości nieruchomości, to alternatywa dla klasycznych metod odzyskiwania wartości i szansa dla inwestorów na wejście w rynek nieruchomości bez pełnego zaangażowania środków własnych.
AGP Group łączy finanse i nieruchomości, oferując możliwość przekształcania niepłynnych aktywów w realną, materialną wartość. Działa w oparciu o innowacyjny model restrukturyzacji aktywów – bezpiecznie, transparentnie z myślą o długoterminowej wartości.
Przeczytaj także: Czy 2026 będzie rokiem konsumenta?
Last Updated on 3 lutego, 2026 by Anastazja Lach