Ubezpieczenia w procesie inwestycji budowlanej – przegląd ryzyk i rozwiązań

Ekspert: Przemysław Konopka, Prezes Zarządu Konopka Tomczykowski           

Proces inwestycyjny w nieruchomości wiąże się z wieloma ryzykami, które mogą wystąpić na różnych etapach realizacji projektu. Odpowiednie zabezpieczenie ubezpieczeniowe pozwala na minimalizację potencjalnych strat oraz zapewnienie płynności finansowej inwestycji. W niniejszym artykule przedstawiono kluczowe produkty ubezpieczeniowe, które chronią inwestorów na poszczególnych etapach inwestycji budowlanej. Właściwie dobrane ubezpieczenia nie tylko zabezpieczają interesy inwestorów, ale również podnoszą atrakcyjność projektu w oczach potencjalnych nabywców i instytucji finansujących.

FAZA 1 – Przygotowanie i Zakup Nieruchomości

Ubezpieczenie Tytułu Prawnego do Nieruchomości (Title Insurance): Chroni przed wadami prawnymi nieruchomości, takimi jak roszczenia dawnych właścicieli, nieuregulowane granice działek czy błędy w dokumentach. Polisy występują w dwóch wariantach:

• Specific Risks – obejmuje ryzyka zidentyfikowane w Due Diligence (DD), czyli analizie prawnej nieruchomości przed zakupem. Ubezpieczenie to jest skierowane na konkretne zagrożenia, które zostały zidentyfikowane podczas procesu weryfikacji.
• All Risks – zapewnia szerszą ochronę, obejmując zarówno ryzyka znane, jak i te, które mogą ujawnić się w przyszłości, mimo dokładnej analizy Due Diligence. Jest to kompleksowe rozwiązanie dające większe bezpieczeństwo inwestorowi.

FAZA 2 – Budowa Obiektu

Podstawowe ubezpieczenia na tym etapie to:

• Ubezpieczenie Wszystkich Ryzyk Budowy (CAR – Contractors’ All Risks): Obejmuje szkody materialne powstałe w wyniku zdarzeń losowych w trakcie budowy, takich jak pożar, powódź, eksplozja czy wandalizm. Polisa ta zapewnia ochronę zarówno dla samego obiektu, jak i materiałów budowlanych oraz sprzętu.
• OC Wykonawcy (Contractors’ Liability Insurance): Pokrywa szkody wyrządzone osobom trzecim w wyniku prac budowlanych. Polisa obejmuje m.in. uszkodzenie mienia sąsiednich nieruchomości czy obrażenia ciała osób postronnych.

W przypadku dużych inwestycji stosuje się także dodatkowe ubezpieczenia, takie jak Environmental Liability, które pokrywają szkody środowiskowe powstałe w trakcie budowy.

FAZA 3 – Eksploatacja Obiektu

Po zakończeniu budowy i oddaniu budynku do użytkowania konieczne jest zapewnienie ochrony przed zdarzeniami losowymi oraz odpowiedzialnością cywilną.

Ubezpieczenie Majątku (Property Insurance): Chroni budynek przed szkodami powstałymi na skutek pożaru, powodzi, burzy, eksplozji, aktów wandalizmu oraz innych ryzyk. Polisa może obejmować także straty następcze, takie jak utrata dochodu (Business Interruption – BI), w przypadku gdy szkoda uniemożliwia dalsze użytkowanie obiektu.

Ubezpieczenie OC Właścicieli Nieruchomości: Zapewnia ochronę przed roszczeniami osób trzecich za szkody osobowe i majątkowe wynikające z eksploatacji budynku. Obejmuje m.in. wypadki na terenie nieruchomości, takie jak poślizgnięcia się czy uszkodzenia pojazdów na parkingu.

Opcjonalnie właściciele mogą rozszerzyć polisę o ubezpieczenie sprzętu elektronicznego, systemów alarmowych oraz urządzeń technicznych.

FAZA 4 – Sprzedaż Obiektu

W fazie wyjścia z inwestycji kluczowe jest zabezpieczenie ryzyk, które mogą ujawnić się po sprzedaży. Jednym z najważniejszych produktów jest ubezpieczenie ukrytych wad technicznych (Inherent Defects Insurance). Wady takie, niewidoczne podczas inspekcji, mogą generować znaczne koszty napraw w okresie kilku lat po sprzedaży. Ochrona obejmuje m.in. wady konstrukcyjne, nieszczelności dachów i części podziemnych, pęknięcia ścian oraz problemy z instalacjami technicznymi.

Model wyjścia z inwestycji często zakłada sprzedaż całej nieruchomości w formie sprzedaży udziałów w spółce celowej (SPV – Special Purpose Vehicle). W takim przypadku kluczowe znaczenie mają ubezpieczenia W&I (Warranty & Indemnity Insurance) oraz ubezpieczenia podatkowe (Tax Liability Insurance). Polisa W&I chroni kupującego przed roszczeniami wynikającymi z naruszenia oświadczeń i zapewnień złożonych przez sprzedającego w umowie sprzedaży udziałów.

Ubezpieczenie Tax Liability zabezpiecza przed ryzykiem należności podatkowych dotyczących zastosowanego modelu transakcji, takich jak VAT lub podatek dochodowy. Przykładem zastosowania tej polisy może być sytuacja, w której spółka sprzedająca inwestycję podlega kontroli podatkowej dotyczącej rozliczeń VAT lub CIT. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, ubezpieczenie pokrywa kwotę zaległego podatku oraz ewentualne odsetki i kary, zapewniając bezpieczeństwo finansowe zarówno sprzedającemu, jak i nabywcy.

Podsumowanie

Proces inwestycyjny w nieruchomości niesie liczne ryzyka na każdym etapie cyklu – od zakupu gruntu, przez budowę, aż po eksploatację i sprzedaż. Nowoczesne produkty ubezpieczeniowe, takie jak Title Insurance oraz ubezpieczenia ukrytych wad technicznych Inherent Defects pozwalają minimalizować te ryzyka, zwiększając bezpieczeństwo inwestycji i atrakcyjność nieruchomości na rynku. Odpowiednio dobrane polisy pozwalają zarówno inwestorom, jak i nabywcom skoncentrować się na maksymalizacji zysków, redukując potencjalne straty finansowe wynikające z nieprzewidzianych zdarzeń.

Przeczytaj także: NOWA USTAWA O ZATRUDNIANIU CUDZOZIEMCÓW. Co czeka pracodawców od 1 maja 2025?

Last Updated on 22 kwietnia, 2025 by Samir Malki