Rynek biurowy ulega zmianie. Do czego musimy się przyzwyczaić? Rozmowa z Piotrem Szymońskim, dyrektorem działu reprezentacji najemcy w firmie Walter Herz

Nasza rozmowa dotyczyć będzie biur, ale też inwestycji, przyjęcia do pracy nowych osób przez państwa. Proszę powiedzieć, kto dołączył do państwa firmy, jakie działy doradcze postanowili państwo rozbudować? Czym to było podyktowane?

Rok 2020 dla naszej firmy był rokiem historycznym pod względem zrealizowanych projektów i osiągniętych wyników. Coraz więcej klientów potrzebuje skorzystać z naszych usług, dlatego postanowiliśmy powiększyć nas zespół o osiem osób. Dwoje pracowników zasiliło zespół inwestmentowy, ze szczególnym naciskiem na segment dotyczący poszukiwania gruntów. Do zespołu magazynowego dołączył Piotr Krawczyk, który objął funkcję dyrektora w tym dziale. Nasz główny biznes, czyli reprezentacja najemcy powiększyła się o 5 osób. Wszystko wynika z tego, że chcemy w jeszcze lepszym stopniu móc odpowiedzieć na potrzeby naszych klientów. To, co nas wyróżnia na rynku to dbałość o realizację. Naszymi klientami staramy się opiekować od pierwszego momentu, kiedy zwracają się do nas z zapytaniem, aż do samego końca, kiedy znajdują się szczęśliwie w nowym biurze.

Tak jak mówiliśmy, rynek biurowy na przestrzeni ostatniego roku uległ zmianie. Czy może pan wskazać, które z nich okażą się trwałe?

To bardzo dobre pytanie. Obecnie możemy jedynie spekulować. W moim odczuciu rynek się zmieni, natomiast nie na tyle, żeby mówić o rewolucji. W moim odczuciu prędzej czy później ludzie wrócą do biur. Może nie na 100 proc., raczej będzie to układ 70-80 proc. czasu pracy w biurze. Benefitem będzie możliwość pracy z domu.

Jak mówimy o samych biurach samych, to pomówmy o ich wyglądzie. Jak pana zdaniem powinno wyglądać biuro dostosowane do obecnych realiów?

Biura już się w tej chwili dostosowują do realiów. Pierwsze realizacje, które uwzględniają kwestie covidowe, można zaobserwować przy obecnych realizacjach w wielu miejscach w kraju. Takim standardem zaczyna być wydzielanie stref. Myślę, że to jest kluczowy element, na który zwracają uwagę architekci oraz sami najemcy. Przede wszystkim chcą zapewnić bezpieczeństwo swoim pracownikom i kontynuację biznesu w obliczu różnych wyzwań, jakie są przed nimi stawiane. Pierwszym elementem jest wydzielenie strefy dla gości, tak żeby nie mieszali się z pracownikami. Podstawą jest to, żeby strefa recepcyjna oraz konferencyjna znajdowała się w jednej części biura. Tak, żeby osoby, które odwiedzają naszych najemców, mogły nie wchodzić w dalszą część biura. Do tego wydziela się toaletę, kuchnię dedykowaną dla tej części. Również ważnym elementem jest wydzielanie pracownikom poszczególnych stref. Dzieli się ich na zespoły i tak aranżuje biura, żeby każdy zespół miał swoją dedykowaną część. Wtedy w razie pojawienia się osoby zakażonej lub osoby na kwarantannie, tylko połowa zespołu musi udać się na kwarantannę, a biznes może dalej funkcjonować.

Przejdźmy teraz od aranżacji do trochę cięższego tematu, do czynszów, finansów samym. Stawki czynszów w budynkach biurowych znacząco nie zmalały, jednak aby zachęcić najemców, właściciele budynków przyjmowali różne strategie. Jakie zaobserwowali państwo metody na skuszenie najemców? Jakie według pana są najbardziej efektywne?

Na pewno warto na to spojrzeć przez pryzmat jakości budynku, o jakim mówimy. Zupełnie inna sytuacja jest w dobrych, projektach klasy a. Zupełnie inna w słabszych projektach, klasy c, no i gdzieś pośrodku jest klasa b. W dobrych, ciekawie zlokalizowanych projektach, wynajmujący nie czuli presji obniżenia czynszu bazowego i jeśli już czuli wartość najemcy i chcieli go zatrzymać u siebie lub zaprosić do swojego budynku, proponowali mu większe niż zazwyczaj zwolnienia czynszowe. W przypadku budynków starszych oraz o gorszej klasie ta skłonność do zaoferowania niższego czynszu bazowego z pewnością była większa. W każdym przypadku oferowana ilość okresu bezczynszowego też się zwiększyła, przez co czynsz efektywny uległ zmianie. Natomiast kluczowym w moim odczuciu elementem, na który wpłynęła pandemia, jest zwiększenie elastyczności po stronie wynajmujących. Jeszcze w zeszłym roku, dwa lata temu, umowy krótsze niż 5-letnie były niechętnie traktowane przez właścicieli budynków. W tej chwili pandemia wymusiła większą otwartość i elastyczność ze strony właścicieli, którzy rozumieją to, że często najemcy nie wiedzą po prostu co dalej.

To w takim razie, żeby wynająć taki budynek, musi on najpierw powstać. Według państwa publikacji drastycznie obniżyła się ilość powierzchni biurowych w budowie, zwłaszcza na rynku warszawskim. Głównym powodem była oczywiście pandemia. Rynek powoli wraca na swoje tory, czy to oznacza również zwiększenie ilości projektów w budowie, a jeśli tak, to w jakich lokalizacjach?

Rzeczywiście, dziś jest mniej powierzchni w budowie. Jaki miała wpływ na to pandemia? Z pewnością spory, natomiast warto pamiętać o tym, że cykl koniunkturalny czy cykl inwestycji jest rozłożony na kilka lat, więc na miejsce, w którym jesteśmy, pandemia miała tylko częściowy wpływ. Warto natomiast zwrócić uwagę na to, że powierzchnia, która jest budowana, wpłynie też w przyszłości na lukę podażową nowo powstającej powierzchni. Inną rzeczą jest, że w zeszłym roku wydanych pozwoleń na budowę było stosunkowo niewiele w stosunku do lat ubiegłych. Plusem zaś jest to, że zwiększyła się ilość wniosków o pozwolenie na budowę. Jest to pocieszające, natomiast kluczowe będzie pytanie, czy inwestorzy zdecydują się na rozpoczęcie budów? A to będzie uzależnione od tego, co zobaczymy w czwartym kwartale tego roku i na początku przyszłego.

No właśnie, rynek jest dość niepewny. Biorąc pod uwagę tę sytuację, jakie działania może podjąć najemca biurowy? Tak, aby zabezpieczyć swoje potrzeby biurowe?

Myślę, że kluczowa jest analiza swojego biznesu. Jaki biznes mamy dzisiaj, jak będzie wyglądał za 3 lata i jak będzie wyglądał za 5 lat. W zależności od odpowiedzi na to pytanie, jeśli wierzę, że mój biznes będzie rósł i będzie rósł przez 5 lat, należy dokonać analizy, jakie będzie zapotrzebowanie na pracowników i w konsekwencji przeliczyć to na ilość metrów kwadratowych. Także dla firm, które zakładają wzrost biznesu, z pewnością najlepszą opcją jest albo relokacja, albo renegocjacja, gdzie po prostu zostajemy w obecnym biurze, a dostosowujemy warunki do zapotrzebowania lub po prostu szukamy nowej powierzchni. W przypadku najemców, którzy mają niepewną sytuację i sami nie wiedzą, jak ich biznes będzie wyglądał za 2/3 lata, dobrym rozwiązaniem są coworki, biura serwisowane, gdzie można poczekać i zobaczyć, jak sytuacja będzie się rozwijała. Natomiast zupełnie inną kategorią jest sytuacja, kiedy najemca już teraz wie, że ma tej powierzchni za dużo. W takiej sytuacji najlepiej jest albo podjąć poszukiwania kogoś, kto wejdzie w tę umowę na zasadzie cesji, czyli przeniesienie umowy na podmiot trzeci albo podnajem. Oczywiście wymaga to zgody w 99 proc. przypadków wynajmującego, ale jest to rozwiązanie, które pozwala zoptymalizować koszty. Pojawiają się tez na rynku takie skrajne sytuacje, na szczęście są nieliczne, polegające na tym, że niektórzy najemcy w ogóle rezygnują z fizycznego biura.

Właśnie jak niektórzy najemcy przeanalizowali już te swoje potrzeby, wstrzymali swoje decyzje, to jaki to będzie miało wpływ na rynek?

Z reguły proces poszukiwania nowego biura trwa 18–24 miesiące, oczywiście im większy jest wolumen transakcji, im większa poszukiwana powierzchnia, ten proces powinien być odpowiednio dłuższy. Natomiast przyjmując za punkt wyjściowy okres 24 miesięcy, to zwróciliśmy uwagę przede wszystkim na fakt, że wielu najemców wstrzymało się z decyzjami i w tej chwili zostało im mniej niż 12 miesięcy. Sam miałem okazję rozmawiać z wieloma klientami, którzy mówili: że po prostu nie wiedzą, czego będą potrzebowali. Cały zespół jest na home office, a biuro świeci pustkami. Ta sytuacja powoli się zmienia. Patrząc po ilości zapytań, jakie dostajemy ze strony najemców, zauważalny jest wzrost zainteresowania powierzchniami biurowymi. Sytuacja, w której mówimy „nie wiem”, nie może trwać w nieskończoność. I większość firm, jest gotowa podejmować decyzje. Stąd zresztą potrzeba zatrudnienia nowych osób, żeby móc zapewnić jakość obsługi tych procesów, które do nas trafiają.

Przejdźmy na chwilę do rynku inwestycyjnego. Jak w pana odczuciu wyglądał on w trakcie pandemii, a jakie oblicze przyjmie za 5 lat?

Do tej pory pandemia wpłynęła z pewnością w największym stopniu na rynek retailowy. Działania rządu, ale też zmiana nawyków konsumenckich spowodowała, że na przykład takie klasy aktywów jak galerie handlowe stały się mniej atrakcyjne z perspektywy inwestorów. Ciągle istnieje zainteresowanie starszymi biurowcami, które mają powyżej 10 lat. Natomiast z perspektywy nabywców stały się produktem mniej pożądanym, więc chcą zapłacić mniej za ten sam budynek niż przed pandemią. Po drugiej stronie znajdują się magazyny, które są czymś wysoce pożądanym przez zagranicznych i naszych inwestorów. One nie ucierpiały w trakcie pandemii, a tak naprawdę, skanalizowały dużą część zainteresowania konsumentów. W ostatnim czasie dzięki nim odbywała się duża część zakupów. Sklepy spożywcze, wśród drobniejszych inwestorów, stają się bardzo ciekawą formą inwestowania. A także mieszkania na wynajem od właścicieli instytucjonalnych. To z kolei jest obok magazynów jeden z najbardziej pożądanych aktywów, nad którym dość aktywnie pracujemy jako doradca na rynku.

Pozostańmy nadal w tematach inwestycyjnych. Na co według państwa analiz stawiają dziś globalni inwestorzy? Dla kogo głównie będą budować deweloperzy?

Większość inwestorów, deweloperów, patrzy na rynek z perspektywy możliwości  znalezienia nabywcy, który zapłaci jak najdrożej. Polska jest bardzo atrakcyjna z perspektywy państw zachodnich, ponieważ oferuje ciekawe stopy zwrotu, które są  nieosiągalne na ich macierzystych rynkach, stąd z pewnością napływ kapitału nie ulegnie zmianie. Zmieni się prawdopodobnie optyka inwestowania, gdzie w coraz większym stopniu będzie następowała dywersyfikacja portfeli. Innymi słowy: firmy, które do tej pory były skupione wyłącznie na segmencie biurowym, w coraz większym stopniu zgłaszają zainteresowanie projektami z innych kategorii klas aktywów, jak chociażby magazynami czy retail parkami. Dosyć ciekawym obiektem zainteresowania są projekty typu mixed-use, które łączą w sobie wiele funkcji, czy to biurową i handlową, czy biurową i mieszkaniową. To pozwala na dosyć dobre zdywersyfikowanie portfela właśnie pod kątem zarządzania ryzykiem. W coraz większym stopniu widzimy, jak jedna funkcja pozytywnie wpływa na drugą, innymi słowy posiadanie mieszkań w ramach danego projektu wpływa na działalność handlu na parterze i pozwala czy to restauracjom, czy sklepom realizować większe obroty, a tym samym dla właściciela danego obiektu czerpać korzyści z najmu.

Już na sam koniec, nadal pozostańmy w inwestycjach, ale może taka garść rad od państwa. Mówiliśmy o inwestorach, nie możemy zapominać o tym kapitale, który jest potrzebny na budowę. Przy zaostrzeniu obecnym procedur w bankach, wielu podmiotom może być ciężko o finansowanie. Jak w takim przypadku zapewnić sobie kapitał, gdzie się do niego udać, jeśli nie do banku i jakie państwo proponują rozwiązania w tej sytuacji?

Myślę, że bank nie jest jedyną opcją pozyskania finansowania. Jest bardzo dużo pieniędzy na rynku, napływ kapitału jest znaczący, nawet pomimo relatywnie ciężkich czasów, więc dobry projekt zawsze się obroni. Innymi słowy, jeśli ktoś spojrzał realistycznie na strukturę kosztową, na strukturę przychodową i ma dobrą lokalizację dla projektu, to znalezienie finansowania nie jest trudne. Istnieje coraz więcej podmiotów, które oferują finansowanie joint venture, poszukując projektów, gdzie mogą ulokować część swojego kapitału. I widzimy bardzo rosnące zainteresowanie funduszy, które jednakowo chcą występować jako bierny podmiot joint venture, ale również aktywne, w związku z czym nie spodziewamy się, że braki kapitałowe doprowadzą do zmiany struktury podaży na rynku inwestycyjnym.

Last Updated on 1 listopada, 2021 by Redakcja