Agnieszka Hryniewiecka- Jachowicz, dyrektorka i członkini zarządu stowarzyszenia PINK: Dostarczenie inteligentnych i neutralnych pod względem emisji CO2 budynków jest wyzwaniem dla rynku nieruchomości komercyjnych

Jak powstała Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych? Na czym polegają główne działanie stowarzyszenia?

Stowarzyszenie PINK zostało utworzone w 2016 r. z inicjatywy m.in: EPP, Echo Investment, Klepierre, Griffin, HB Reavis, Crido oraz Hines, którzy zauważyli potrzebę utworzenia organizacji mogącej, w imieniu rynku komercyjnego, dyskutować z Ministerstwem Finansów m.in. o kwestii zwrotu VAT przy transakcjach nieruchomościowych. Z czasem postanowiliśmy rozszerzyć nasze działania na wszystkie sektory legislacji związane z nieruchomościami komercyjnymi, a nie tylko podatkowymi. Obecnie Stowarzyszenie liczy 55 członków wspierających.

Naszą misja jest reprezentowanie całej branży, czyli wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych (deweloperów, inwestorów i doradców) przed legislatorem. Nasze działania opierają się na opiniowaniu zmieniających się regulacji prawnych oraz zgłaszaniu do legislatorów problemów związanych z ich interpretacją. Celem PINK jest budowanie dobrego wizerunku branży, prowadzenie działalności edukacyjnej oraz networkingowej, a także integracja branży w kwestiach dotyczących jej przedstawicieli.

Jak zmieniał się rynek nieruchomości komercyjnych w ciągu ostatnich lat?

Kondycja rynku nieruchomości jest najczęściej rozpatrywana w oparciu o dane liczbowe dotyczące popytu, podaży, pustostanów i wysokości czynszów, wolumenu transakcji inwestycyjnych czy stóp kapitalizacji publikowanych przez agencje nieruchomości.

Dla przykładu: W Warszawie popyt na powierzchnie biurowe w III kwartałach ostatniego roku, przed pandemią, wyniósł ponad 689 000 m2, podczas gdy w tym samym okresie tego roku ok. 398 000m2. Pustostany w biurach stanowiły 8,2% powierzchni i miały tendencje spadkową, zaś w tym roku wyniosły średnio 12,5% i wzrosły o 2,9% w stosunku do roku ubiegłego. Czynsze w sektorze biurowym są dość stabilne, a liczba m2 podnajmowanych powierzchni wzrosła.

Rynek handlowy w czasie pandemii ucierpiał najbardziej, czego wynikiem był lockdown, jednak pandemia tylko przyspieszyła pewne trendy widoczne wcześniej, np. wzrost handlu e-commerce, czy świadomości na temat ekologii.  Zdecydowanym wygranym w ciągu ostatnich lat był rynek logistyczno – magazynowy, gdzie popyt i podaż stale rosną, a stopy kapitalizacji, jako jedyne w ostatnich dwóch latach spadają. Na dobrą kondycje tego sektora wpływa m.in. zapotrzebowanie e-commerce na mniejsze powierzchnie magazynowe znajdujące się bliżej centrum miast. 

Popularność każdego z sektorów w kontekście zainteresowania inwestorów zakupem nieruchomości jest odzwierciedlona w wykresie CBRE poniżej.

Jak zmienia się struktura popytu na powierzchnie biurowe w związku z rozpowszechnieniem się home office?

Analizując dane zawarte w raportach firm doradczych, w szczególności publikowane przez PINK, dotyczące rynku najmu powierzchni biurowych widoczny jest spadek popytu na powierzchnie biurowe prognozowany przed pandemią. Zdecydowanie niepewność związaną z lockdownami zmieniła percepcję rynku. Decyzje o relokacjach czy rozszerzeniach powierzchni są podejmowane uważnej i wolniej niż w 2019 r. 

W ciągu pierwszych III kwartałów 2019 r. nowe umowy najmu w Warszawie stanowiły 59%, w tym samym okresie 2020 r. 47,9%, zaś w tym roku 53,5%, co może sugerować, że decyzyjność dotycząca nowych powierzchni wzrosła. Wydaje się ze nie będzie powrotu do całkowicie stacjonarnej pracy, jednak przy wyborze odpowiedniego, dla danej firmy, modelu pracy, wynajęta powierzchnia nie musi zmaleć. Możliwa jest relokacja pomiędzy rożnymi powierzchniami np. wzrost elastycznych komponentów biurowych tzw. coworkingowych. Przy wyborze modelu satelitarnego (szer. poradnik „W biurze 2021. Nowa normalność”) firma może wynająć biura w wielu lokalizacjach zmniejszając w ten sposób udział w swojej pierwotnej powierzchni biurowej. Nie da się ukryć, że pandemia nasiliła trend wzrostu pracy zdalnej. Mimo tego, liczba branż, dla których całkowity model pracy zdalny jest odpowiedni jest jednak ograniczona. Zainteresowanie inwestorów rynkiem biurowym nadal się utrzymuje, dlatego wbrew zmieniającym się modelom pracy zaufanie do tego sektora ciągle się utrzymuje. 

Jaki jest obecny rok dla PINK. Jakie plany ma stowarzyszenie na najbliższy czas?

Ze względu na kolejne fale pandemii, a także wielość i różnorodność zmian w legislacji, czy w praktykach organów administracyjnych rok 2021 jest wyzwaniem zarówno dla naszych członków, jak i całej naszej organizacji.

W skrócie, w roku 2021 PINK zajął się m.in.:  

• kwestią przekształcenia użytkowania wieczystego we własność w tym zgodami właścicielskim przy podziałach i scaleniach gruntów,
• problemami właścicieli i zarządców budynków komercyjnych wynikających z tzw. „megaustawy”,
• projektem ustawy o FIN (REIT), który jest kluczową regulacją mającą na celu ożywienie rynku inwestycyjnego i umożliwienie podmiotom polskim w uczestniczeniu w tym rynku,
• Nowy Ładem (zgłoszenie uwag).

Niemniej, naszym największym projektem w tym roku byłporadnik zawierający zestaw wskazówek dla osób zarządzających różnego rodzaju organizacjami, który podpowiada, jak przygotować się do powrotu do biura, jaki model wybrać oraz wskazuje dobre przykłady tego, jak robią to inni. Za inicjatywą stoi grupa 17 firm z branży nieruchomości, które po raz pierwszy w historii połączyły siły by dać wsparcie swoim partnerom biznesowym. Poradnik dla firm „W biurze 2022. Nowa normalność” (https://wbiurze2022.pl) przedstawia możliwe scenariusze pracy w najbliższej przyszłości, prezentuje sześć idealno-typowych modeli organizacji pracy pod kątem odpowiedniego wykorzystania przestrzeni ze wskazaniem na ich wady i zalety. Uzupełnieniem poradnika są felietony ekspertów z różnych obszarów: zdrowia, design, prawa pracy, psychologii i futurologii.

Z całą pewnością, w kolejnym roku będziemy kontynuować obserwacje i działania związane z rynkiem nieruchomości biurowych i sposobami pracy w biurze. Tematem innych działań będzie budownictwo zrównoważone oraz nowe praktyki i trendy na rynku w tym raportowanie niefinansowe (ESG), a także innowacyjność w sektorze nieruchomości komercyjnych. Naszą ambicją jest dalszy rozwój organizacji między innymi przez poszerzenie listy członków o graczy z rynku hotelowego i sektora PRS.

W jakim kierunku będzie zmierzał rynek nieruchomości? Jakie są najbardziej prawdopodobne trendy, jakie ukształtują rynek nieruchomości komercyjnych w ciągu paru lat?

Myślę, że prognozowanie zwłaszcza w okresie ciągłych zmian wynikających z przedłużającej się pandemia jest bardzo trudne. Pewne ogólne trendy i zjawiska zachodzące na świecie mają wpływ na wszystkie sektory nieruchomości. Są to m.in.: globalne ocieplenie, którego dramatyczny przebieg utwierdził nas w przekonaniu o jak najszybszym wprowadzeniu zasad zrównoważonego budownictwa, wdrażanie i stosowanie nowych technologii zapewniających energooszczędność i zerową emisje netto. Dostarczenie inteligentnych i neutralnych pod względem emisji CO2 budynków jest wyzwaniem dla rynku nieruchomości komercyjnych. To nowy trend w tym sektorze. Znaczenie zrównoważonego budownictwa wynika nie tylko z problemów klimatycznych, ale i z przyspieszonego, na skutek pandemii, trendu budowania „well–being” jednostki. Przekonanie pracowników, że ekologiczne biuro zapewniające świetne warunki pracy i możliwość zaspokajanie innych potrzeb jest miejscem, w którym chce przebywać, jest wyzwaniem dla deweloperów i managerów w firmach.

Co zmienia się z punktu zewnętrznego obserwatora rynku komercyjnego?

Dobre pytanie. Jest kilka kwestii, które należy w tym miejscu poruszyć. Po pierwsze, rośnie liczba obiektów typu mixed- use łączących miejsce pracy z zaspokajaniem innych potrzeb i spędzania wolnego czasu. Po drugie, powierzchnie biurowe są dostosowywane do ciągle zmieniającej się rzeczywistości i modeli pracy, dlatego muszą być one elastyczne, co pozwali na reorganizacje, w zależności od wybranego modelu pracy, który również może się zmienić.  Po trzecie, jest duże prawdopodobieństwo na rozwój nieruchomości poza centrum. Ma to na celu zapewnienie zatrudnienia blisko miejsca zamieszkania i zmniejszenia emisyjności transportu. To samo dotyczy mniejszych obiektów handlowych. Po wtórne, najprężniej rozwijający się sektor magazynowy sukcesywnie zwiększa zaangażowanie w Small Business Units (SBS), czyli małe magazyny zlokalizowane często w miastach lub na obrzeżach, co wynika z potrzeby zmniejszenia drogi transportu niektórych produktów.

Czy według Pani ekologiczne rozwiązania i biura wpisujące się w filozofię zrównoważonego rozwoju to przyszłość na rynku nieruchomości komercyjnych?

W żadnym sektorze gospodarki, także w nieruchomościach, czy wręcz strefie życia, nie ma ucieczki od takich zagadnień, jak dbałość o środowisko naturalne, zrównoważony rozwój i dobrostan pracowników. Zachowania konsumenckie są coraz bardziej zależne od tego, czy dany produkt ma mniejszy ślad węglowy, czy jest zrobiony z przyjaznych materiałów, czy w procesie jego tworzenia nie jest wykorzystywana niewolnicza praca lub czy dana firma pozycjonuje się jako odpowiedzialna. Takim produktem jest też biuro, sklep, kawiarnia, centrum handlowe, magazyn, hotel czy coraz częściej także mieszkanie. Dobrze zaprojektowane biuro, które pomaga pracownikowi w pracy oraz zapewnia mu bezpieczeństwo to element składający się na pewną filozofię działania firmy. Dziś taki wyraz dbałości o pracowników to także dodatkowy punkt pomagający utrzymać lub zdobyć pracowników z rynku.

Agnieszka Hryniewiecka- Jachowicz

Dyrektor i członek zarządu stowarzyszenia PINK (Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych)

Od 2018 roku dyrektor i członek zarządu stowarzyszenia PINK (Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych), posiada około 30  lat  doświadczenia na polskim rynku nieruchomości w zarządzaniu ludźmi,  aktywami, transakcjach inwestycyjnych,  i wycenach. Od 2017 prowadzi własną działalność (PROHUB Property Advisor). W latach 2004-2016 zarządzała funduszami nieruchomości Arka BZWBK o wartości aktywów ponad 1,5 miliarda złotych. 1995-2004 – dyrektor działu wycen i doradztwa w DTZ Polska, wcześniej agent wynajmu w Henry Butcher Polska i praca w budownictwie. Ma doskonałą znajomość rynku nieruchomości i firm na nim działających.

Wykształcenie: mgr inż. budownictwa, uprawnienia  rzeczoznawcy i licencja pośrednika, członek Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej przy nadawaniu uprawnień z dziedziny szacowania nieruchomości. Ukończyła Politechnikę Warszawską, studia podyplomowe z wyceny i zarządzania nieruchomościami na Hallam Sheffield University, członek RICS,  akredytowany mediator RICS.

Last Updated on 24 listopada, 2021 by Anastazja Lach