Sektor biurowy w Polsce przeciera nowe szlaki. Wywiad z Mateuszem Strzeleckim – Partnerem, Head of Tenant Representation Walter Herz
Na warszawskim rynku mamy deficyt powierzchni biurowych. Jakie są szanse na wzrost podaży w Warszawie? Czy będą rozpoczynane nowe projekty?
Warszawski rynek biurowy doświadcza wyzwań związanych z ograniczoną nową podażą powierzchni biurowych w centralnych lokalizacjach. Jednocześnie, obserwujemy rosnące zainteresowanie powrotami do biur, co jest pozytywnym sygnałem dla rynku. Niski współczynnik pustostanów w centrum Warszawy, oscylujący wokół 3%, ogranicza najemcom możliwości wyboru. Taka sytuacja zmusza rynek do poszukiwania nowych rozwiązań i przyspieszenia procesów inwestycyjnych.
Mimo, iż obecnie obserwujemy pewną stagnację w wydawaniu pozwoleń na budowę, jestem przekonany, że w najbliższym czasie będziemy świadkami uruchomienia nowych projektów. Kluczowe dla przyszłości rynku będzie wsparcie ze strony władz, w celu uproszczenia i przyspieszenia procesów związanych z pozyskiwaniem niezbędnych pozwoleń.
W Walter Herz intensywnie monitorujemy rynek i jesteśmy w stałym kontakcie z deweloperami, aby na bieżąco reagować na zmieniające się potrzeby naszych klientów. W odpowiedzi na rosnący popyt spodziewamy się nowych projektów, które pozwoliłyby zrównoważyć rynek i zapewnić większą różnorodność oferty.
Jaki jest popyt na biura w Warszawie i regionach? Jaki jest poziom pustostanów? Który z rynków regionalnych radzi sobie najlepiej?
Warszawski rynek biurowy wyróżnia duża dynamika i różnorodność. Niski wskaźnik pustostanów biurowych w centrum świadczy o stabilnym popycie, a jednocześnie na Mokotowie wolnych biur jest ponad 20%, co otwiera pole do negocjacji. Wskazuje to na konieczność przemyślenia nowych inwestycji i sugeruje sprofilowanie projektów w kierunku funkcji mieszanych (mixed-use).
Rynki regionalne wykazują różne poziomy pustostanów, przy czym niektóre z nich, jak Kraków czy Wrocław, notują pustostany bliskie 20%. Mniejsze wskaźniki pustostanów w Trójmieście (13%) czy Poznaniu (nieco poniżej 15%) niekoniecznie świadczą o lepszej kondycji tych rynków, a często wynikają z mniejszej liczby realizowanych tam inwestycji. Wrocław wyróżnia się zarówno największą ilością powierzchni biurowej w budowie, jak i największym popytem w 2023 roku, co sugeruje, że ten rynek radzi sobie najlepiej pod względem absorpcji nowych przestrzeni.
Zielona transformacja zmienia rynek biurowy. Jak dużo budynków biurowych w Polsce nie przejdzie tej próby? Czy będziemy świadkami wyburzeń? Na jaką skalę?
Zielona transformacja wprowadza nowe standardy na rynek biurowy, zmuszając właścicieli starszych budynków do podjęcia decyzji o ich przyszłości. Walory budynków w kontekście ich lokalizacji, możliwości przebudowy oraz opłacalność modernizacji będą kluczowymi czynnikami decydującymi o ich dalszym losie. Nie wszystkie starsze budynki biurowe w Polsce są w stanie sprostać wymogom zielonej transformacji, co może prowadzić do ich wyburzenia lub przekształcenia w obiekty o innym przeznaczeniu. W niektórych przypadkach, ze względu na ograniczenia planistyczne lub wysokie koszty związane z dostosowaniem obiektów do nowych standardów, modernizacja starszych budynków może okazać się ekonomicznie nieuzasadniona.
Skala tych zmian będzie zależna od dynamiki rynku nieruchomości, dostępności finansowania dla projektów modernizacyjnych oraz przyszłych regulacji środowiskowych. Niemniej jednak, zielona transformacja jest nieuchronna i będzie miała znaczący wpływ na kształtowanie się rynku biurowego w Polsce w nadchodzących latach.
Jaki wpływ ma hybrydowy model pracy na zapotrzebowanie na biura? Czy najemcy redukują powierzchnie?
Właśnie odszukaliśmy „złoty środek”, w którym biura pozostają potrzebne, muszą jednak być dostosowane do nowych realiów i potrzeb pracowników. Hybrydowy model pracy nie oznacza automatycznej redukcji powierzchni biurowych przez firmy.
W Warszawie, gdzie skoncentrowane są głównie firmy technologiczne i siedziby wielu przedsiębiorstw, adaptacja do nowego modelu pracy jest na różnym poziomie, w zależności od branży. W miastach regionalnych, ze względu na niższe koszty pracy i czynszów, większą reprezentację mają centra usług wspólnych (SSC) i outsourcing procesów biznesowych (BPO), co wpływa na inne wymagania dotyczące fizycznej obecności pracowników w biurze.
Mimo wyzwań związanych z optymalizacją zatrudnienia i kosztów, wiele organizacji dostrzega wartość dodaną, jaką nowoczesne biuro może przynieść: wspieranie kreatywności, budowanie relacji międzyludzkich, czy wzmocnienie przywiązania pracowników do firmy. Prowadzi to do optymalizacji przestrzeni, co często oznacza nie tyle redukcję jej wielkości, ale przeprowadzkę do lepiej zlokalizowanych, nowocześniejszych obiektów.
Na jakie warunki umów najemcy zwracają teraz szczególną uwagę?
W obecnym krajobrazie rynku nieruchomości komercyjnych najemcy przykładają dużą uwagę do szeregu warunków umownych, które wykraczają poza kwestie czysto finansowe. Wydłużenie okresu najmu stało się powszechne, zwłaszcza w kontekście nowych inwestycji, gdzie obecnie standardem są umowy na okres 84 miesięcy. To zjawisko jest bezpośrednio związane z wyższymi kosztami realizacji nowoczesnych obiektów biurowych, które mogą być nawet o 150% do 200% wyższe niż przed pandemią.
Skłania to do szczegółowego analizowania budżetów na aranżacje. W tym kontekście, kluczowym elementem jest doradztwo naszym klientom w zakresie zarządzania budżetem na fit-out, co może obejmować na przykład organizację konkursu na generalnego wykonawcę prac wykończeniowych.
Najemcy zwracają szczególną uwagę na elementy umów, które oferują im większą elastyczność i kontrolę nad kosztami. Obejmuje to dłuższe okresy najmu, szczegółowe ustalenia dotyczące fit-out oraz jasne mechanizmy regulujące opłaty eksploatacyjne i zapewniające narzędzia do ich weryfikacji.
Jakie nowe rozwiązania techniczne i udogodnienia w budynkach są najwyżej punktowane przez wynajmujących?
Najemcy poszukują rozwiązań, które nie tylko podnoszą komfort, ale też wpisują się w strategię zrównoważonego rozwoju. Zielone technologie i budynki z certyfikatami ekologicznymi wychodzą naprzeciw ich oczekiwaniom. Rozwiązania te obniżają emisyjność i oferują zdrowsze miejsca pracy.
Istotne są również zautomatyzowane systemy zarządzania budynkami (BMS), które umożliwiają efektywną regulację takich parametrów jak temperatura czy jakość powietrza, co bezpośrednio przekłada się także na obniżenie kosztów eksploatacji.
Standardem stały się bezkontaktowe technologie zapewniające bezpieczeństwo sanitarne. Wejścia do budynków, windy, systemy kontroli dostępu są teraz projektowane z myślą o minimalizowaniu dotyku. Smart parkingi z inteligentnym zarządzaniem miejscami postojowymi (share – idea współdzielenia) i stacjami ładowania pojazdów elektrycznych stają się także coraz istotniejszym elementem.
Normą są rozwiązania wspierające pracę hybrydową. Sale konferencyjne wyposażone w nowoczesne technologie video oraz przestrzenie coworkingowe. Firmy przyciągają również takie udogodnienia, jak siłownie, przedszkola, punkty gastronomiczne czy usługi concierge.
Mateusz Strzelecki – Partner and Head of Tenant Representation Walter Herz
Od 11 lat dba o prawa najemcy, wykłada i dzieli się wiedzą w Akademii Najemcy. Odpowiada za główną linię biznesową – Reprezentację Najemcy oraz rozwój rynków regionalnych i usług oferowanych przez firmę. Współpracuje z kluczowymi klientami oraz koordynuje strategiczne projekty na terenie całego kraju.
Last Updated on 13 czerwca, 2024 by Anastazja Lach