„Zielone magazyny to nie rocket science, ale oszczędzają koszty”

Branża magazynowa szybko adaptuje się do trendów ESG. Przede wszystkim dlatego, że ekologia w magazynach to niższe koszty operacyjne. Jak wygląda dziś sytuacja na rynku i w jaki sposób zielone rozwiązania stają się narzędziem oszczędności?

Jak wygląda sytuacja na rynku magazynowym w Polsce?

W tym momencie można powiedzieć, że rynek jest stabilny. Najszybszy rozwój sektor zaliczył w pandemii, kiedy wszyscy przerzucili się na sklepy internetowe i obszar e-commerce rósł bardzo dynamicznie. Obecne tempo wzrostu na polskim rynku to jest około 7-8 proc. rocznie, podczas gdy jeszcze 3-4 lata temu to było 12-15 proc. rocznie. Myślę, że można uznać, że to jest zdrowa stabilizacja – mówi Aleksandra Prawda, 7R.

Warto jednak zauważyć, że to wciąż jeden z najszybszych wzrostów w Europie, jeśli chodzi o rynek magazynowy. Na przykład porównując rozmiary rynku z 2019 r., czyli czasem przed pandemią, zanotowaliśmy 100 proc. wzrostu. Wtedy mieliśmy ponad 18 mln metrów kwadratowych magazynów w Polsce, w pierwszej połowie 2025 r. było ich już 36 mln metrów kwadratowych.

Ta dynamika z czasów pandemii się już raczej nie powtórzy. Natomiast obecnie prawie 70 proc. polskiego rynku magazynowego, to są nowe, zaawansowane technologicznie hale.

Jak ten wzrost wpływa na strategie najemców?

Obserwujemy, że klienci są coraz bardziej chętni do renegocjacji umów niż szukania nowych magazynów. Jednocześnie ciągle chcą rozmawiać o nowych najmach, jeżeli widzą w tym dla siebie wartość, jaką może być na przykład niższy koszt operacyjny. 

Czy centra logistyczne wciąż koncentrują się wokół dużych miast? Czy może mniejsze ośrodki też zaczynają mieć tutaj jakieś znaczenie? Jeśli tak, to dlaczego?

Lokalizacja jest najważniejsza. Jeżeli klient ma do wyboru lokalizację dla niego perspektywiczną, z mniej zaawansowanym budynkiem, lub gorszą, ale z lepszym budynkiem, wybierze pierwszą opcję. Zauważamy, że faktycznie z perspektywy centrów logistycznych największym zainteresowaniem cieszą się: Śląsk, Dolny Śląsk i Mazowsze. Widzimy też duże zainteresowanie w okolicach Gdańska. 

Natomiast my też mamy klientów produkcyjnych. Z nimi rzadziej rozmawiamy o lokalizacjach przy dużych miastach, częściej są to hale np. w okolicy ich zakładu, gdzie mają szybki dostęp do wykwalifikowanych pracowników. Nie chcą przenosić ich w inne miejsce czy szkolić nową grupę od początku. Oczywiście lokalizacje przy dużych miastach są o tyle wygodne, że to jest miejsce, gdzie skupia się większość operacji logistycznych. Dla najemców to też najtańsze rozwiązanie z perspektywy łańcucha dostaw i kosztów transportu. Natomiast klientami 7R są nie tylko centra logistyczne, dlatego budujemy nasze obiekty nie tylko w tych superpreferencyjnych lokalizacjach.

Czy w branży magazynowej zaczęły liczyć się zielone rozwiązania? Czy klient jest już na tyle świadomy, że zwraca na nie uwagę?

Krótka odpowiedź brzmiałaby: tak. Jednak po pierwsze musimy określić, kogo uznajemy za naszego klienta, bo wzrost tego sektora napędzają najemcy. Natomiast dla nas jako dewelopera docelowym klientem są fundusze inwestycyjne, które nasze budynki kupują. Takie fundusze czy instytucje finansujące, jak np. banki, przy udzielaniu finansowania zawsze pytają o certyfikaty BREEAM czy LEED. Pod tym kątem w branży zielone rozwiązania są standardem. Najemcy z kolei patrzą na to z innej strony. Sam poziom certyfikatu tak naprawdę nie mówi za dużo o budynku. To po prostu suma wymagań, które są punktowane, ale sam fakt, że mamy dwa budynki z certyfikatem BREEAM Excellent nie oznacza, że one są tak samo efektywne energetycznie. 

Najemcy szukają wartości dodanej dla biznesu i oszczędności finansowych. Widzimy z ich strony większą otwartość na rozwiązania, które im proponujemy. Są bardziej świadomi tego, co może im usprawnić działalność czy obniżyć koszty. Duzi klienci, jak np. polskie oddziały międzynarodowych korporacji, które mają określone strategie dekarbonizacji, pytają o ślad węglowy budynku, o zużycie energii, bo to wymagania narzucone przez centralę. Podsumowując, mniejszych klientów jesteśmy w stanie przekonać oszczędnością kosztów, a więksi klienci częściej sami o nie dopytują. 

W takim razie które zielone rozwiązania są najpowszechniejsze? A może da się już nazwać je standardem?

Tu niestety muszę z bólem powiedzieć, że to nie jest rocket science. W porównaniu chociażby z budynkami biurowymi jesteśmy parę lat wstecz. Natomiast standardem w praktycznie każdym budynku jest fotowoltaika. Nie zawsze to są duże moce zainstalowanych paneli, ale najemca widzi w nich potencjalne oszczędności. Kolejny standard to podwyższona szczelność budynku, którą badamy powykonawczo – sprawdzamy w teście, czy ciepło nie ucieka przez mostki termiczne. Najemcy są też bardzo otwarci na sterowanie oświetleniem LED-owym, czujnikami obecności, ruchu czy natężenia światła dziennego. To stosujemy w budynkach zawsze. Kontrowersje wciąż budzi zmiana z promienników gazowych na powietrzne pompy ciepła. Pełna elektryfikacja ułatwia obniżenie emisji przez zakup odnawialnej energii elektrycznej. Przewagą 7R jest to, że mamy już kilka budynków na pompach ciepła funkcjonujących ponad rok i wiemy, jakie oszczędności przynosi ich instalacja.

Z kolei zielone dachy stosujemy tylko na wyraźne życzenie najemcy. Retencja wody odbywa się w zakresie obowiązujących norm. Widzimy natomiast coraz większe skupienie najemców na komforcie pracowników – pojawiają się większe przeszklenia w elewacji, świetliki dla dostępu do światła dziennego, mała architektura, strefy relaksu, siłownie, bardziej różnorodna zieleń. Mieliśmy nawet pytania o parki przy magazynach. 

Czy można zatem uznać, że to jeden z trendów, który będzie kształtował się w najbliższych latach?

Myślę, że tak, choć trendów zauważamy więcej. Można wśród nich wymienić przede wszystkim energooszczędność. Biorąc pod uwagę zmiany przepisów i fakt, że od 2030 r. będziemy musieli budować budynki zeroemisyjne według definicji normowej, odejście od paliw kopalnych będzie coraz powszechniejsze. Myślę, że to kolejny dobry kierunek, nie tylko z powodów ekologicznych. 

Jeśli chodzi o stabilność i pochodzenie gazu, dobrze jest uniezależnić się od naszych zagranicznych partnerów. Istotny jest też rozwój elektromobilności, zwłaszcza dla dużych firm logistycznych. Możemy być zmuszeni do zwiększenia liczby szybkich ładowarek, a to będzie się wiązało z zapewnieniem większej mocy przyłączonej do budynku, co nie zawsze jest łatwe. To znów pociągnie za sobą rozwój instalacji fotowoltaicznych – potrzebne będą większe moce, żeby zapewnić ładowanie i magazynowanie energii. Spodziewamy się też konieczności projektowania infrastruktury wodorowej dla pojazdów. Może w przyszłości będziemy mogli ten wodór wykorzystać do ogrzewania budynków, ale to bardziej perspektywa 10 niż 5 lat. 

W centrum bez wątpienia stoi więc kwestia energii – to duża wartość, ale też ryzyko. Popyt na moc jest coraz większy, energia coraz droższa, a ceny gazu – z perspektywy sytuacji geopolitycznej – dosyć nieprzewidywalne. Na pewno to na energii trzeba dzisiaj skupiać się najbardziej.

Źródło informacji: akademiaesg.pl

Przeczytaj także: Smart Komunal 2026: dane, technologie i zielona transformacja samorządów

Last Updated on 20 stycznia, 2026 by Katarzyna Zawadzka