Inwestorzy i najemcy uważni. Na boom na rynku biurowym jeszcze poczekamy

Oczekiwany przez wielu ekspertów powrót do normalności na rynku biurowym w Warszawie nie miał jeszcze miejsca. W pierwszych miesiącach 2021 r. na rynku stołecznym wynajęto 109 tys. m kw. powierzchni biurowej, czyli ok. 20% mniej niż w analogicznym okresie 2020 r. Skutki trwającej już rok pandemii są zauważalne i przejawiają się choćby niższą aktywnością deweloperów, którzy wstrzymują się z rozpoczęciem nowych projektów. Dla większości najemców kluczowym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o najmie powierzchni pozostaje elastyczność (zarówno w kontekście okresu najmu, podnajmu w trakcie obowiązywania umowy, jak i możliwości rezygnacji z części powierzchni lub jej powiększenia w przypadku zaistnienia takiej potrzeby). 

W I kwartale 2021 roku na stołeczny rynek dostarczono około 167 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej w ośmiu nowych projektach. W rezultacie całkowita podaż nowoczesnych zasobów biurowych w stolicy przekroczyła poziom 6 mln m kw. Do największych inwestycji dostarczonych na rynek w tym okresie były: Skyliner, zrealizowany przez Karimpol (48,5 tys. m kw.) oraz kolejny etap Generation Park Y – wieża (44,2 tys. mkw.), zrealizowany przez Skanska Property Poland. Obie inwestycje powiększyły istniejące zasoby biurowe strefy Centrum. Ponadto pozwolenie na użytkowanie otrzymały: Forest Kampus (19,7 tys. mkw., w strefie Centrum), kolejne dwa budynki (M oraz N) kompleksu Koneser (17,7 tys. mkw., w strefie Wschód), II etap kompleksu Moje Miejsce (15,2 tys. mkw., w strefie Mokotów), X20 (13,7 tys. mkw., w strefie Mokotów) oraz pierwszy budynek kompleksu Baletowa Business Park (8 tys. mkw.,
w korytarzu Puławskiej).

Boom deweloperski w sektorze biurowym obserwowany od kilku lat w czasie pandemii zwolnił. Sytuacja w I kwartale charakteryzowała się zachowawczą aktywnością zarówno deweloperów, jak i najemców. Ci pierwsi ponownie analizowali decyzję o rozpoczęciu nowych inwestycji lub analizują nadal scenariusz oddalenia w czasie ich rozpoczęcia – w okresie od stycznia do końca marca 2021 r. nie rozpoczęto budowy żadnego projektu biurowego w stolicy. Wolumen powierzchni w budowie jest obecnie najniższy od dekady – 430 tys. m kw., z czego około połowa zasobów ma zostać dostarczona na rynek do końca tego roku. Najemcy natomiast uważnie obserwowali rynek oraz sytuację we własnych organizacjach. Analizowane były aspekty wdrożenia modelu pracy hybrydowej. Każda z firm podejmuje indywidualne decyzje po przeprowadzeniu własnych wnikliwych analiz bieżącej oraz przyszłej sytuacji organizacji. Dziś praca ta przynosi efekt, widzimy coraz więcej konkretnych rozwiązań planowanych przez najemców, a tym samym idące za tym decyzje co do przyszłości własnych powierzchni biurowych.

Wzrost podaży w I kwartale idzie w parze z mniejszą aktywnością najemców, którzy wynajęli 109 tys. m kw. powierzchni. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku oznacza to spadek o 21% i jest to najniższa kwartalna wartość na przestrzeni ostatnich lat. Największym zainteresowaniem najemców w I kwartale 2021 roku cieszyły się strefy Mokotów oraz Centrum. W strukturze popytu w okresie od stycznia do końca marca 2021 roku najwyższy udział przypadł nowym umowom – 66% (włączając 11%, które stanowiły umowy przednajmu). Renegocjacje i przedłużenia obowiązujących kontraktów odpowiadały za 32% zarejestrowanego popytu, a ekspansje – 2%. Do największych transakcji najmu w tym kwartale należały: umowa przednajmu Zarządu Transportu Miejskiego w Fabryce PZO na 9800 m kw., renegocjacja umowy na 7500 m kw. przez Credit Suisse w Atrium 2 oraz odnowienie umowy przez Royal Bank of Scotland na 5700 m kw. w Wiśniowy Business Park. Najbardziej aktywne sektory w Warszawie to usługi finansowe, produkcja oraz usługi konsumenckie.

Absorpcja powierzchni biurowej w I kwartale 2021 r. spadła o ponad 60% w porównaniu z poprzednim kwartałem i wynosi obecnie 22 600 m kw., co potwierdza mocną pozycję warszawskiego rynku. Jednocześnie możemy zauważyć mniejszą dynamikę przyrostu ofert podnajmu, których aktualnie w Warszawie jest około 120 tys. m kw.

W I kwartale tego roku poziom pustostanów wzrósł do 11,4% (12,2% w strefach centralnych i 10,9% poza centrum). W ciągu kwartału współczynnik pustostanów w Warszawie wzrósł o 1,5 p.p., natomiast w ciągu roku, czyli w okresie trwania pandemii, aż o 3,9 p.p. Największy wzrost współczynnika odnotowano w strefach centralnych, co bezpośrednio skorelowane jest z wysokim wolumenem nowej podaży w tym obszarze. W sumie w stolicy dostępnych jest ponad 691 tys. m kw. biur.

Stawki czynszów w Warszawie wahają się od 16,75 do 22 EUR m kw. na miesiąc. W lokalizacjach poza centrum ten koszt spada do 12,5-14,5 EUR m kw. miesięcznie, natomiast w najlepszych centralnych lokalizacjach czynsz waha się od 22,5 do 24,5 EUR m kw. za miesiąc. W centralnych lokalizacjach można zauważyć niewielkie korekty czynszu, sięgające 0,5 EUR, porównując z poprzednim kwartałem.

Bieżący rok będzie stał pod znakiem powrotu pracowników do biur. Przed branżą biurową stoi wyzwanie polegające na ponownym rozpoczęciu pracy w przestrzeniach biurowych. To co było oczywiste przez ostatnie 25 lat, czyli praca w biurze, dziś zyskuje nowy wymiar. Hybrydowy model pracy, który zapowiada wiele firm, umożliwi rozgęszczenie stanowisk pracy w biurach. Dzięki temu pracownik zyska przestrzeń do bardziej komfortowej i cichej pracy, dostosowanej do jego zadań, zapewniając jednocześnie bezpieczny dystans. Praca w biurze stworzy również nowe warunki do współpracy zespołowej i pracy kreatywnej oraz do mniej formalnych interakcji między pracownikami jakich nam wszystkim tak bardzo brakuje.

Autorzy:

Klaudia Okoń, Consultant, BNP Paribas Real Estate Poland
Agnieszka Żygieło, Senior Consultant, BNP Paribas Real Estate Poland
Mikołaj Laskowski, Head of Office Agency, BNP Paribas Real Estate Poland

Last Updated on 1 listopada, 2021 by Redakcja