Nowe oczekiwania najemców budynków biurowych
Budynki biurowe przez ostatnie lata stały się czymś więcej niż tylko miejscami pracy. Dzisiaj są głównie wizytówką firmy i elementem szerszej strategii biznesowej. Najemcy zadają więc szereg pytań przed podjęciem decyzji o wynajmie. Interesuje ich już nie tylko cena i adres, ale także kwestie zrównoważonego rozwoju.
Z artykułu dowiesz się:
- O co pytają najemcy lokali biurowych w trakcie procesu negocjacyjnego?
- Jak zmieniło się podejście wynajmujących do zrównoważonego rozwoju w ostatnich latach?
- Co robią zarządcy nieruchomości biurowych, aby spełnić oczekiwania najemców?
Podczas wyboru biura na wynajem najemcy biorą pod uwagę przede wszystkim lokalizację. To najważniejszy czynnik, decydujący o tym, czy przystąpią do procesu negocjacyjnego. Kiedy już do niego dojdzie, pojawia się szereg dodatkowych pytań. Ich szczegółowość pokazuje, jak zmieniło się podejście do wynajmu biura na przestrzeni kilku ostatnich lat.
Potrzeby względem ESG i certyfikacji budynkowych
Pytania o kwestie związane z udogodnieniami były i są ważne dla najemców. Miejsca parkingowe w budynku to jedna z najważniejszych kwestii poruszanych na początku procesu negocjacyjnego. Padają też pytania o ochronę czy dostępność recepcji. Dziś widać jednak pewną zmianę w podejściu firm do wynajmu przestrzeni biurowych.
Przed wejściem w życie dyrektywy CSRD zapytania dotyczące zielonych rozwiązań były rzadkością. Zdarzało się, że na koniec procesu negocjacyjnego padało jedno pytanie związane z certyfikacją budynku. Poza tym najważniejsze były cena i lokalizacja. Dziś widać, że kwestie dotyczące ESG są dla najemców jednymi z najważniejszych. Pytania o ekologiczne rozwiązania padają na samym początku procesu i są o wiele bardziej szczegółowe niż jeszcze kilka lat temu. To często całe kwestionariusze do wypełnienia. Można zauważyć, że dla firm zrównoważony rozwój staje się jednym z najważniejszych kryteriów wyboru.
Wśród pytań o zrównoważony rozwój najczęściej poruszane są kwestie certyfikatów, które posiada budynek (przeważnie to certyfikaty LEED, BREEAM lub WELL), ale sama informacja o jego posiadaniu zwykle nie wystarcza. Padają też pytania o poziomy certyfikatów (te są bowiem przyznawane w kilkustopniowych skalach). Zdarza się, że najemcy proszą, żeby przełożyć je na konkretne wskaźniki, np. jaki poziom wydajności energetycznej oznacza ocena very good w certyfikacji BREEAM. Bywa bowiem, że w procesie certyfikacji punkty zostały przyznane za inne wskaźniki niż te, które są dla najemcy najważniejsze.
Atrakcyjne, czyli jakie?
Dziś o atrakcyjności biurowca świadczy już nie tylko lokalizacja i jakość. Najemcy rozmieniają się na drobne. W związku z koniecznością raportowania niefinansowego firmy, których dotyczy ten obowiązek, chcą znać konkretne dane dotyczące np. efektywności energetycznej uzyskiwanej za pomocą systemów HVAC (ang. Heating, Ventilation, Air Conditioning), moc paneli fotowoltaicznych czy stawkę za kWh oraz sposób zakupu energii elektrycznej (stały lub zmienny). Sprawdzają, czy biuro będzie spełniało założone standardy związane z zielonymi rozwiązaniami. Idąc dalej, chcą wiedzieć, czy stosowane jest oświetlenie LED, systemy do inteligentnego zarządzania budynkiem (BMS – ang. Building System Management) i czy w toaletach są zamieszczone sensory ruchu. W rozmowach padają też pytania o dokładny poziom wilgotności powietrza w pomieszczeniach czy o nasłonecznienie, np. czy fasada jest przeszklona. Pojawia się także kwestia zużycia wody – odzysku wody deszczowej, perlatorów w łazienkach i aneksach kuchennych, systemów do detekcji wycieków wody.
Zdarza się, że najemcy chcą zapoznać się z dokładnymi raportami dotyczącymi zużycia mediów w poprzednich latach. Parametry, które będą potrzebne do złożenia raportu niefinansowego, stają się ważnym elementem rozmów.
Twarde dane to nie wszystko
Choć kwestia raportowania wysuwa się w pytaniach najemców na prowadzenie, to nadal na ważna jest dla nich wygoda pracowników, którzy będą w tym budynku przebywali. Społeczeństwo, coraz bardziej świadome, chce, by wyjście do pracy w biurze było czymś więcej niż spędzeniem ośmiu godzin przy biurku. Wśród dobrych praktyk, które stosują zarządcy nieruchomości, wymienić można dostosowanie otoczenia budynku do pracy na świeżym powietrzu, np. poprzez postawienie stołów i ławek z dostępem do Wi-Fi. Praca w biurze nie musi wtedy oznaczać zamknięcia w czterech ścianach, zwłaszcza latem. Przebywając na zewnątrz pracownicy nie mają poczucia, że marnują słoneczne dni, wręcz przeciwnie – zieleń zaaranżowana wokół budynku daje przestrzeń do spędzenia czasu w przyjemnych okolicznościach przyrody, np. podczas spotkania zespołu.
W czasach, gdy praca zdalna i hybrydowa są dla pracowników standardem, chcą oni, by dzień spędzony w biurze był dodatkową wartością. Zwracają więc uwagę również na to, jak będą mogli dotrzeć do pracy – już sama droga okazuje się czymś więcej niż tylko transportem w konkretne miejsce. Pracownicy coraz częściej za środek lokomocji wybierają alternatywne wobec samochodów rowery lub hulajnogi, by łączyć przyjemne z pożytecznym i ekologicznym zarazem.
Jeszcze w 2019 r. oprócz zapytań o parking dla samochodów pracowników, zarządcy spotykali się z częstymi pytaniami o bliskie usytuowanie stacji rowerów miejskich. Teraz, zaledwie kilka lat później, padają pytania o ładowarki do rowerów i hulajnóg elektrycznych na terenie zarządzanych obiektów. To pokazuje, jak w krótkim czasie zmieniły się potrzeby społeczeństwa, ale też, że młodzi pracownicy niekoniecznie chcą za wszelką cenę poruszać się po mieście samochodami, a szukają ekologicznych alternatyw.
Ze względu na kwestie dojazdu ważne są także ścieżki rowerowe w okolicy, a także dobre połączenia komunikacji miejskiej i bliska odległość do przystanków.
Czas spędzony w biurze ma dziś nieść za sobą dodatkową wartość | Fot. Unsplash
Miejsce pracy, ale i spotkań
Pośród pytań pojawia się też kwestia integracji pracowników. Zarządcy nieruchomości decydują się więc na organizację wydarzeń, które zrzeszają pracowników wszystkich firm, które wynajmują przestrzenie w danym biurowcu, np. dni food tracków, eventów świątecznych czy wydarzeń tematycznych, np. w kontekście ESG. Jedna z firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami biurowymi organizowała np. event o nazwie Bike Day. Tego dnia pracownicy przyjeżdżali do pracy rowerami, a na miejscu mogli m.in. dokonać przeglądu roweru w lobby budynku. Wydarzenie pokazało, że dojazd do pracy rowerem jest dobrym rozwiązaniem.
Pytania zadawane przez najemców przed podpisaniem umowy pokazują, że biura to dziś znacznie więcej niż tylko miejsce pracy. Przestrzenie stały się elementem strategii firm, który musi odpowiadać na wyzwania środowiskowe i potrzeby pracowników. Biurowce stają się częścią otoczenia – są nie tylko zamkniętymi kompleksami, ale też przestrzeniami współdzielonymi z lokalnymi społecznościami. Biuro ma być nie tylko energooszczędne i inteligentne, ale także dostosowane do wartości, jakie firmy chcą komunikować.
Przeczytaj również: Zielona transformacja Polski – wyzwania według raportu OECD 2025
Źródło informacji: akademiaesg.pl
Last Updated on 19 maja, 2025 by Samir Malki