Problemy rynku budowlanego – narzędzia pozwalające je przezwyciężyć

Koniunktura w branży budowlanej jest cykliczna, po dobrym 2021 r. w 2022 obserwowaliśmy stopniowe zmniejszanie dynamiki inwestycji uprawniające nawet do mówienia o spowolnieniu (np. w 3 kwartale 2022 rozpoczęto o 63% mniej budów niż rok wcześniej). Budownictwo nie jest jednak jednolite – znaczenie ma zarówno specjalizacja, jak i wielkość firm budowlanych, i ze względu na to niektóre firmy spotykają się ze spadkiem zleceń i spadkiem marż, a inne w tym samym czasie mają pełne portfolio i są w stanie wspomniane marże podnosić. Pewne jest jedno: rynek jest trudniejszy niż wcześniej ze względu na brak środków na inwestycje – mniej zleceń w niektórych obszarach, wydłużanie inwestycji już prowadzonych (i co za tym idzie gwarancji na nie), wyższy koszty finansowania oraz inflację robocizny i cen materiałów (chociaż powoli hamującą). Tam gdzie występują problemy, pojawiają się też rozwiązania – w tym tekście omówić chcę sposób przezwyciężania problemów z finansowaniem inwestycji, a zwłaszcza uwalnianiem środków z zabezpieczenia ich gwarancji kontraktowych.

Uwagę przykuwają inwestycje (czy ich brak), istotna jest też rentowność ich wykonawców

Sprzedaż nowych mieszkań w 2022 r. spadła o ok. 40% r/r i w ślad za tym porównywalny jest spadek nowych inwestycji deweloperów mieszkaniowych. Budownictwo mieszkaniowe to 15 do 20% rynku – ponad 50% stanowią na nim inwestycje publiczne, głównie infrastrukturalne. Zapewnione jest finansowanie inwestycji drogowych, problemem jest jednak finansowanie inwestycji kolejowych i energetycznych. Wiąże się to z napływem funduszy z obecnej perspektywy budżetu UE dopiero w 2024 roku, a uruchomienie środków z KPO, mogących zasypać tę lukę wciąż się odwleka. Brak środków i w efekcie zastój inwestycji oprócz kolei i energetyki odczuwają także samorządy, borykające się z wyższymi kosztami ogółem (ceny energii, nowe obowiązki), ale i wzrostem kosztów już prowadzonych inwestycji.

W tej sytuacji istotna jest kondycja poszczególnych wykonawców –  m.in. ze względu na ich specjalizację: w dobrej jest rynek magazynowy, centra dystrybucyjne i logistyka, tracą zaś pw. firmy uzależnione od budowy mieszkań. Wielkość firmy również ma znaczenie: rynek budowlany zmienił się w trakcie pandemii, w efekcie np. wszyscy wielcy gracze (pierwsza 15-tka) odnotowali rekordowe zyski. To oni są zasypani kontraktami i będą przebierać w podwykonawcach, nie mogących posiłkować się tak jak wcześniej licznymi inwestycjami samorządowymi czy prywatnymi. Stąd odwrócenie trendu – spadek marż małych i średnich firm a wzrost tych dużych, trend w kierunku ich zrównywania.

Prawdziwy problem – finansowe zabezpieczenie inwestycji, w tym gwarancji

Wszystko wskazuje na to, iż w niektórych obszarach budownictwa już od III kwartału 2022 roku zaczął hamować dotychczasowy wzrost cen materiałów budowlanych. W skali całego roku presja kosztowa była istotnym problemem: w dużym uogólnieniu materiały szalunkowe podrożały o 70%, energia elektryczna o 60%, a płace wzrosły o 20%. W szczytowym okresie cena stali wzrosła ponad trzykrotnie – ale nie jest już ona problemem, nastąpiła jej przecena wraz ze spadkiem popytu, podobnie spadła sprzedaż (a z czasem i ceny) artykułów związanych ze stanem surowym – np. okien o 1/3.

Wyhamowanie wzrostu kosztów nie wiąże się z diametralną poprawą sytuacji mniejszych i średnich wykonawców. Przy ograniczonej ilości zleceń mamy do czynienia z sytuacją jak w 2015 roku – rynkiem głównego wykonawcy. Kiedyś to mniejsi i średni wykonawcy mieli wyższe marże niż główni wykonawcy (notujący ok. 1,5%), obecnie to właśnie duże firmy zwiększają swoje marże, a spadają one tym mniejszym. Pod uwagę biorą to instytucje finansujące – do ich awersji do ryzyka przyczynia się także wspomniana niepewność szybkiego napływu środków publicznych na rynek. Ale także spodziewana kumulacja prac po ich uwolnieniu w związku z bardzo dużym zapotrzebowaniem na prace w energetyce i na kolei, co spowoduje wzrost kosztów i problemy z ich waloryzacją (drogi – obecnie to maks. 10%) a także problemy z terminowością.

Te ostatnie występują i teraz, m.in. w związku z brakiem pracowników opóźnia się wiele inwestycji. Wysuwane są też postulaty o wydłużenie wraz z tym premiowanych dodatkowo okresów obowiązywania gwarancji jakości z 10 do 15 lat. Przy zachowawczej, ostrożnej ocenie ryzyka finansowego przez banki w sektorze budowlanym rodzi to problem braku limitów na tak długie gwarancje.

Rozwiązanie –  podzielenie się ryzykiem z ubezpieczycielem

Aby odciążyć limity kredytowe firm budowlanych w bankach gwarancje mogą i powinny być przesuwane na część ubezpieczeniową –  to jest to , co mogą zrobić klienci mający przecież limity i w bankach i u ubezpieczycieli. Uwolnią w ten sposób finansowanie w bankach, przy czym nie pomijając je, ale z ich udziałem. Allianz Trade oferuje w tym celu program MRPA tj. Master Risk Participation Agreement – jego założenie to partycypacja w gwarancji wystawionej przez bank, odciążenie tym samym limitu klienta gwarancji w banku. Jest to możliwe dzięki wysokiemu ratingowi naszej grupy kapitałowej – w efekcie capital relief pozwala na zejście z limitu w banku. To jest istotne zwłaszcza w dużych, nadchodzących inwestycjach nie tylko drogowych (28,6 mld zł na 2023 w planach GDDKiA), ale też np. w energetyce, czyli w kluczowych inwestycjach na ogromne kwoty. Bank nie zwiększając swojego zaangażowania utrzymać może swojego klienta – nie musi on szukać limitu i finansowania gdzie indziej, a ubezpieczyciel taki jak my nie jest dla banku konkurencją, nie oferujemy klientowi bezpośredniego finansowania i przejmujemy tylko niezbędną część ryzyka gwarancyjnego w uzgodnieniu z bankiem.

Leży to też w interesie firm budowlanych, bo zapewnia im finansowanie na poziomie jakiego potrzebują, same więc mogą proponować bankom, żeby te podzieliły się ryzykiem gwarancyjnym i uwolniły limity na finansowanie. To ważne dla dyrektorów finansowych – w prowadzonych projektach potrzebują oni zarówno gwarancji, jak i finansowania. W niektórych sytuacjach regulacje sprawiają, że inwestor nie akceptuje gwarancji w pełni ubezpieczeniowych i wtedy MRPA również wychodzi naprzeciw – bank jest wiodącym gwarantem, a my jako ubezpieczyciel go doubezpieczamy, przejmujemy część ryzyka.

W dalszej perspektywie – lepsze wykorzystanie kapitału krajowego

Warto ponownie przemyśleć PPP (partnerstwo publiczno-prywatne) – wciąż brakuje wykorzystania tej formy skutecznie i na dużą skalę, dlatego tak zależymy od kolejnych transz środków z UE. Żeby to zadziałało, źródłem pieniędzy nie mogą być standardowe produkty finansowe jak obligacje. Trzeba uruchomić oszczędności inwestorów prywatnych – na kształt „cegiełek”, jak w II RP. Ktoś musiałby wyemitować gwarancje (BGK, jakiś fundusz powołany przez rząd), to mogłoby rozruszać rynek zarówno oszczędności, jak i inwestycji. Z naszej perspektywy, od strony instytucji gwarantującej inwestycje nie byłoby rozproszone źródło finansowania nie byłoby problemem, a mogłoby stać się bodźcem do pobudzenia rynku. Przy okazji byłaby to ciekawa forma inwestowania dla inwestorów prywatnych, a wszyscy korzystalibyśmy z nowych inwestycji.

Andrzej Puta, Dyrektor Biura Gwarancji w Allianz Trade

Last Updated on 3 kwietnia, 2023 by Anastazja Lach