GRESB. Co to jest, jak działa ocena i co zmieniło się w 2026 r.?
GRESB coraz mocniej rozlicza fundusze nieruchomości z twardych danych. W 2026 r. benchmark po raz pierwszy przyznał punkty za pomiar śladu wbudowanego, podniósł wagę współpracy z najemcami i zażądał przypisania celów klimatycznych do poszczególnych budynków. Kto chce poprawić wynik w 2027 r., powinien zacząć porządkować dane jeszcze przed końcem roku.
Czym jest GRESB i czym różni się od BREEAM czy LEED?
GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) to międzynarodowy system porównywania wyników ESG portfeli nieruchomości i infrastruktury, z którego korzystają fundusze, deweloperzy i inwestorzy instytucjonalni. Ocena obejmuje polityki i dane z eksploatacji: zużycie energii i wody, emisje, odpady i współpracę z najemcami. Udział jest dobrowolny, choć część inwestorów wpisuje go do umów jako warunek współpracy. GRESB nie zastępuje obowiązków wynikających z dyrektywy CSRD ani Taksonomii UE.
BREEAM i LEED certyfikują pojedynczy budynek, a GRESB patrzy na zarządzanie i wyniki całego portfela. Biurowiec z wysoką oceną BREEAM może więc należeć do funduszu z przeciętnym wynikiem GRESB. Działa to też w drugą stronę. Wysoki wynik funduszu nie dowodzi, że każdy jego budynek jest niskoemisyjny, a przenoszenie oceny portfela na pojedynczą inwestycję w reklamie prowadzi prosto do zarzutu greenwashingu.
Struktura oceny GRESB. Jak powstaje wynik?
Ocena składa się z trzech komponentów, ale GRESB prowadzi dwa osobne benchmarki w skali 0–100. Nieruchomości w eksploatacji dostają do 30 pkt za zarządzanie (Management) i do 70 pkt za wyniki (Performance). Projekty deweloperskie otrzymują 30 pkt za zarządzanie i do 70 pkt za komponent Development. Część zarządcza sprawdza nadzór kierownictwa, polityki, ryzyka i relacje z interesariuszami. Wyniki obejmują energię, emisje, wodę, odpady i jakość danych, a Development dotyczy materiałów i emisji wbudowanych.
Z wyniku punktowego (GRESB Score) powstaje ocena w gwiazdkach (GRESB Rating), od jednej do pięciu. Ta druga zależy od kwintyla, w którym podmiot znalazł się na tle innych uczestników. Fundusz może więc poprawić wynik z 75 do 80 pkt i zostać przy tej samej liczbie gwiazdek, jeśli konkurencja poprawiła się podobnie. Porównania rok do roku wymagają ostrożności, bo na wynik wpływają też zmiany metodologii i skład portfela.
Nowości GRESB 2026. Ślad wbudowany w punktacji
Ślad wbudowany (ang. embodied carbon) to emisje z produkcji materiałów, transportu i budowy, które powstają, zanim budynek zacznie działać. W 2026 r. wskaźnik DMA2 przyznaje za niego do 5 pkt: 3 pkt za pomiar, liczony według odsetka projektów objętych obliczeniami, i 2 pkt za ujawnienie wyników z dokumentacją podlegającą walidacji. Deweloper, który policzył ślad węglowy dwóch inwestycji z dziesięciu, pełnej punktacji nie dostanie. Pomiar emisji nie oznacza jeszcze, że inwestycja jest niskoemisyjna.
Od 2027 r. GRESB zapowiada raportowanie emisji początkowych (upfront carbon, moduły A1–A5 normy EN 15978) dla każdego aktywa osobno, razem z udziałem wyrobów objętych deklaracjami środowiskowymi EPD. Przebudowany wskaźnik DWS1 lepiej opisuje koniec cyklu życia materiałów, ważny z perspektywy gospodarki obiegu zamkniętego. Analizę cyklu życia (LCA) trzeba więc robić już na etapie koncepcji, a nie tuż przed raportowaniem.
Najemcy w GRESB 2026. Więcej punktów za dane i zielone umowy najmu
Właściciele biurowców, centrów handlowych i magazynów mogą teraz więcej zyskać na współpracy z najemcami. Wskaźniki TC3 (programy aranżacji i modernizacji powierzchni najemców) oraz TC4 (wymagania środowiskowe w umowach najmu) zyskały po punkcie, z 1,5 do 2,5 pkt każdy. Sam poradnik dla najemców jednak nie wystarczy. Liczy się zakres programu i dowody jego stosowania. W TC4 więcej znaczą zapisy o przekazywaniu danych o zużyciu energii i wody oraz o podlicznikach.
Cele klimatyczne w GRESB. Co jeszcze zmieniło się w 2026 r.?
Warto wspomnieć też o zmianach mniej widocznych, ale ważnych dla wyniku. Emisje z powierzchni najemców, nad którymi kontrolę operacyjną sprawuje właściciel, trafiają do zakresu 1 lub 2 zgodnie z GHG Protocol, a nie automatycznie do zakresu 3. Wynik może się zmienić, choć budynek nie emituje ani tony mniej. Wskaźnik celów zerowej emisji netto (T1.2) waży 2 pkt zamiast 1, a podmiot musi wskazać aktywa objęte celem. Fundusz z 40 budynkami, którego plan dekarbonizacji obejmuje 25 z nich, musi to jasno oznaczyć.
Jak przygotować portfel do GRESB 2027?
Cykl 2026 zamknął się 1 października publikacją wyników. Przygotowania do kolejnego najlepiej rozłożyć na sześć etapów:
- Inwentaryzacja portfela i zakresu kontroli operacyjnej.
- Audyt danych o energii, wodzie, emisjach i odpadach.
- Przegląd umów najmu i dostępu do liczników.
- Przypisanie emisji i celów do aktywów oraz LCA projektów.
- Analiza GAP polityk i ryzyk klimatycznych.
- Ocena próbna i plan poprawy.
Największą przeszkodą rzadko bywa brak polityki. Problemem są raczej niekompletne dane od różnych zarządców, najemców i dostawców. Dlatego warto zbudować jeden centralny rejestr, w którym każda wartość ma przypisany budynek, okres, źródło, metodę obliczenia i osobę odpowiedzialną. Rynek idzie w tę stronę. W 2026 r. weryfikację danych o energii i emisjach przeprowadziło 72 proc. uczestników GRESB, wobec 66 proc. rok wcześniej.
Przeczytaj także: Polskie służby zyskają stały dostęp do danych satelitarnych ICEYE o powodziach i pożarach
Źródło: akademiaesg.pl
Last Updated on 13 listopada, 2026 by Aleksandra Fenikowska