Zintegrowane plany inwestycyjne, czyli plan miejscowy na życzenie
Ekspert: mec. Marcin Żak, Counsel z praktyki Nieruchomości i Budownictwa, Wolf Theiss
1 stycznia 2026 roku rynek nieruchomości miał wejść w zupełnie nową rzeczywistość prawną, w związku z rozpoczęciem obowiązywania rewolucyjnej reformy planowania przestrzennego. Najpóźniej tego dnia przewidywano wygaśnięcie wszystkich studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które planowano zastąpić planami ogólnymi. Przewidywano także zmienić warunki uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy („WZ„), które byłyby wydawane wyłącznie dla terenów oznaczonych w planach ogólnych jako obszary uzupełnienia zabudowy. Również inwestycje na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (zwanej potocznie lex deweloper), miały nie być możliwe z uwagi na wygaśnięcie tej ustawy z końcem 2025 roku.
W obecnym stanie prawnym przeznaczenie planistyczne nieruchomości można określić za pomocą kilku narzędzi planistycznych, takich jak miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, decyzje WZ (możliwe do wydania na obszarach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego), uchwały w trybie ustawy lex developer czy też nowo wprowadzonej możliwości – zintegrowanego planu inwestycyjnego, który jest formą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego dla danego obszaru na wniosek i w sposób określony przez inwestora.
Zintegrowane plany inwestycyjne („ZPI„) przedstawiane są jako następcy lex deweloper. Rzeczywiście, rozwiązania i doświadczenia znane z lex deweloper mogą zostać wykorzystane w projektach realizowanych w formule ZPI. ZPI to w dużym uproszczeniu nic innego jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony dla danego obszaru na wniosek i w sposób określony przez inwestora. Inwestor, zainteresowany realizacją inwestycji na danym terenie, może zaproponować określenie przeznaczenia planistycznego danego obszaru, nawet jeśli nie obowiązuje dla niego plan miejscowy lub jego postanowienia wprost wykluczają zamierzoną przez inwestora zabudowę. Uchwalenie ZPI następuje na mocy uchwały rady gminy (jak każdego „normalnego” planu miejscowego), ale musi być poprzedzone zawarciem przez inwestora i gminę umowy urbanistycznej określającej warunki i zasady realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron związane z realizacją inwestycji. Intencją jest, aby inwestor realizując zamierzoną przez siebie inwestycję główną (np. budowę osiedla domów wielorodzinnych) zobowiązał się do realizacji inwestycji uzupełniającej, jak np. sieci uzbrojenia terenu, drogi publicznej, szkoły czy terenów zieleni publicznej, które mają służyć obsłudze głównej inwestycji. Zawierając umowę urbanistyczną inwestor może zobowiązać się do pokrycia kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, przekazać na rzecz gminy nieruchomości lub pokryć koszty uchwalenia ZPI.
Ważną cechą ZPI jest to, że nie ograniczają się wyłącznie do inwestycji mieszkaniowych (jak to jest w przypadku lex deweloper). ZPI dodatkowo są aktem prawa miejscowego, a ich wejście w życie powodować będzie utratę mocy obowiązujących na tym terenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub ich części w zakresie objętym ZPI. Uchwała podjęta w trybie lex developer, w odróżnieniu od ZPI, nie jest aktem prawa miejscowego ani nie zastępuje miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a stanowi możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej na terenach przeznaczonych w planie miejscowym na inny cel niż mieszkaniowy.
Istotnym aspektem ZPI jest to, że to po stronie wnioskodawcy (inwestora) leży opracowanie projektu planu, który ma stanowić załącznik do wniosku. Niewątpliwie ten obowiązek oznacza koszty do poniesienia przez inwestora.
Warto zwrócić uwagę, że choć ZPI podlegają zatwierdzaniu uchwałą rady gminy, to w odróżnieniu od uchwały podejmowanej na podstawie lex developer, muszą być zgodne ze studium (do 31 grudnia 2025 roku, chyba że plan ogólny zostanie wcześniej uchwalony) lub z planem ogólnym (od momentu uchwalenia, lecz nie później niż od 1 stycznia 2026 roku).
Aktualnie cały proces rozpoczęcia sporządzania ZPI jest utrudniony, ponieważ wymaga dwóch uchwał rady gminy – „na początku” i „na końcu”. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad uproszczeniem tej procedury. Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe z dnia 29 stycznia 2025 r. zakłada między innymi rezygnację z:
- obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI,
- konieczności przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury,
- wprowadzenia maksymalnego terminu podjęcia uchwały w sprawie ZPI.
Projekt zakłada również, że rada gminy będzie uprawniona do ustalenia w drodze uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych na potrzeby sporządzenia ZPI.
Wspomniany wyżej 1 stycznia 2026 roku jako „deadline” uchwalenia przez gminy planów ogólnych oraz termin wygaśnięcia studiów zagospodarowania przestrzennego rodzi obawy o jego realność. W przypadku braku uchwalenia planu ogólnego do tej daty nie byłoby możliwe wydawanie decyzji WZ ,,na nowych” zasadach w uwagi na brak wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy. Ponadto, tego dnia miała wygasnąć ustawa lex deweloper, a wspomniane ZPI możliwe są do realizacji wyłącznie na terenach objętych planem ogólnym lub studium. Innymi słowy, brak planu ogólnego po 1 stycznia 2026 roku oznacza mniejszy (dla działek objętych dotychczasowymi planami miejscowymi) lub większy (dla terenów bez planów miejscowych) paraliż inwestycyjny dużej części działek. Aktualnie część gmin nawet nie rozpoczęła jeszcze prac związanych z przygotowaniem i uchwaleniem planów ogólnych, więc 1 stycznia 2026 roku zaczął się stawać coraz bardziej niewykonalny. W odpowiedzi na obawy 27 lutego 2025 r. opublikowany został na stronie Rządowego Centrum Legislacyjnego projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.
Istotą zmian wprowadzonych projektem ustawy jest między innymi przesunięcie terminu obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, który ma zostać wydłużony do 30 czerwca 2026 r. Konsekwencją przedłużenia terminu wygaśnięcia studiów ma być zmiana również innych powiązanych terminów, określających wejście w życie poszczególnych znowelizowanych przepisów reformy systemu planowania przestrzennego. Planowane zmiany mają również przedłużyć okres obowiązywania ustawy lex deweloper do dnia 1 lipca 2026 r.
Dla inwestorów przyjęcie projektu ustawy byłoby dobrą informacją, jednak wciąż pojawia się obawa, że wraz z upływem nawet przedłużonego terminu na wejście w życie reformy planistycznej, nie wszystkie gminy przyjmą plany ogólne. Najbliższe miesiące pokażą czy proponowane wydłużenie terminów na realizację reformy planistycznej pozwolą w pełni wejść w życie nowym realiom zagospodarowania przestrzennego czy będzie to wyłącznie przesunięcie problemu w czasie.
Przeczytaj także: Trendy 2025: Wellness design, otwartość przestrzeni i minimalizm
Last Updated on 27 marca, 2025 by Elżbieta Wieleba