Inwestycje deweloperskie w nowym otoczeniu prawnym. Wywiad z adw. Pawłem Zimińskim, Managing Partner RK Legal

Wraz z jesienią nad rynek nieruchomości nadciągają nowe regulacje prawne, które istotnie zmienią sposób procedowania przy postępowaniach administracyjnych. Inwestorzy indywidualni i deweloperzy mogą mieć nie lada orzech do zgryzienia, gdyż nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym z pewnością pokrzyżuje niejedne plany inwestycyjne. O tym, jak przygotować się na zmiany i zagwarantować ciągłość realizowanych projektów deweloperskich rozmawiamy z adw. Pawłem Zimińskim – partnerem zarządzającym w kancelarii RK Legal.

Prognozowane zmiany powoli stają się faktem – w dniu 7 lipca 2023 r. uchwalona została nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa została podpisana przez prezydenta. Jakie skutki przyniesie wprowadzenie w życie zmian?

Niewątpliwie wprowadzane przez Rząd zmiany w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego to przełomowe kroki. Będą one wchodzić w życie etapami, przy czym ważną datą do zapamiętania jest 1 stycznia 2026 r. To termin, do kiedy gminy mają czas na uchwalenie planu ogólnego – nowego narzędzia planistycznego w randze aktu prawa miejscowego. Plan ogólny obejmie teren całej gminy. Jego ustalenia staną się podstawą nie tylko do uchwalania szczegółowych planów miejscowych, ale także do wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Widzimy zatem, że wpływ zmian będą odczuwać nie tylko podmioty państwowe, ale także inwestorzy, którzy muszą przygotować się na nowe wymagania przy uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy, tzw. „wuzetek”. Dla przykładu, nowelizacja przewiduje, że dla poszczególnych rodzajów obiektów niewymagających pozwolenia na budowę, nie będzie wymogu uzyskania decyzji WZ. Jednak jedną z ważniejszych zmian jest wprowadzenie terminu obowiązywania decyzji WZ – wynoszącego pięć lat od ich uprawomocnienia się. Taki zabieg ma przede wszystkim ograniczyć proceder uzyskiwania wuzetek w celach spekulacyjnych.  Nie będzie to dotyczyć decyzji, które stały się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r. W przypadku takich decyzji ich charakter pozostaje bezterminowy, a zastosowanie mają przepisy dotychczasowe.

Czy w obliczu tych zmian, uzyskiwanie wspomnianych przez Pana „wuzetek” będzie trudniejsze?

Sam proces uzyskania decyzji WZ nie ulega kompleksowej zmianie, a zatem nie można stwierdzić, że ich dochodzenie będzie trudniejsze niż obecnie. Kluczowe będą ustalenia planu ogólnego w tym to, w jakiej strefie planistycznej usytuowana będzie inwestycja. Określone strefy będą wymagały spełnienia konkretnych parametrów, jak maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy, wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej. Uchwalając plan ogólny gmina może również ustanowić wymogi w zakresie maksymalnej odległości inwestycji od obiektów infrastruktury społecznej. W założeniu ustawodawcy ma to być narzędzie do walki ze zbyt rozproszoną zabudową i związanym z tym niskim standardem usług publicznych, wykluczeniem komunikacyjnym nowych osiedli itp. Mam nadzieję, że wprowadzone zmiany zmotywują samorządy do szybszego uchwalania planów ogólnych, co w rezultacie doprowadzi do przyśpieszenia procesów inwestycyjnych w Polsce.

Czy w takim razie zmiany, o których Pan wspomniał, będą miały istotny wpływ na życie mieszkańców?

Oczywiście, że tak. Większość wprowadzanych przez nowelizację zmian stanowi moment przełomowy w tym zakresie. Liczę na to, że gminy uchwalą takie plany ogólne, które umożliwią racjonalną zabudowę. Mam tu na myśli rozwiązania, które zapewnią mieszkańcom sprawny dojazd do miejsc pracy, dostępność pełnej infrastruktury technicznej dla ich domów, bliskość dóbr kultury, obiektów sportowych, terenów rekreacyjnych, bez pogorszenia walorów estetyczno-krajobrazowych okolicy. Ustawa daje samorządom duże pole manewru w tym zakresie. Ponadto nowelizacja wprowadza możliwość udziału społeczeństwa w planach zagospodarowania przestrzennego w ramach obywatelskiej inicjatywy ustawodawczej. Z partycypacją społeczną będziemy mieli także do czynienia w przypadku tzw. zintegrowanych planów inwestycyjnych. Będzie to szczególny rodzaj planu miejscowego, uchwalany przez gminę na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu z nim umowy urbanistycznej. Umowa taka może nakładać na dewelopera obowiązki w zakresie realizacji obiektów uzupełniających, jak drogi, przedszkola, szkoły, obiekty sportowe itp. – wszystkiego co konieczne do obsługi głównej inwestycji np. nowego osiedla mieszkaniowego. Warto podkreślić również, że dotychczasowe plany miejscowe zachowują moc, niezależnie od tego, czy na terenie gminy doszło do uchwalenia planu ogólnego.

Czy nowelizacja przewiduje jakieś inne ułatwienia dla inwestorów?

Jak najbardziej. Jednym z nich jest możliwość uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w trybie uproszczonym. Tak przyjęty tryb pracy, oczywiście w określonych ustawowo przypadkach, pozwoli na znaczne skrócenie często wieloletnich procedur. Dzięki temu procesy inwestycyjne będą mogły rozpocząć się szybciej.

W tym miejscu warto zwrócić także uwagę na utrudnienia czyhające na Inwestorów w związku z wprowadzaną nowelizacją. Czy są w takim razie jeszcze jakieś dodatkowe zagrożenia, o których należy wspomnieć?

Owszem. Abyśmy mogli skorzystać z większości nowych rozwiązań, niezbędne będzie uchwalenie przez gminę planu ogólnego na jej terenie. Po 1 stycznia 2026 r. nie będzie można złożyć wniosku i uzyskać decyzji WZ na obszarze bez planu ogólnego. To w oczywisty sposób wstrzymałoby inwestowanie na danym terenie. Istotne są zatem zaangażowanie i dyscyplina w zakresie planowania polityki planistycznej na najbliższe kilkanaście miesięcy, jaką powinny narzucić sobie samorządy. Proces ten będzie oczywiście kosztowny i wymagający wysiłku organizacyjnego, ale wierzę, że na dłuższą metę będzie opłacalny dla wszystkich.

Paweł Zimiński – Managing Partner, RK Legal

Koordynuję pracę Departamentu Nieruchomości RK Legal. Specjalizuję się w sprawach związanych z obsługą inwestycji na rynku nieruchomości.

Od wielu lat doradzam klientom w sprawach dotyczących obrotu nieruchomościami i przygotowania inwestycji, pomagam w kwestiach prawnych na wszystkich etapach procesu budowlanego. Reprezentuję deweloperów, inwestorów, wykonawców, wspólnoty mieszkaniowe oraz właścicieli nieruchomości.

Last Updated on 2 listopada, 2023 by Anastazja Lach