Nowa dyrektywa EPBD. Jak zmienią się polskie budynki?

Rynek nieruchomości komercyjnych stoi przed ogromną transformacją regulacyjną. Dyrektywa EPBD (2024/1275) wprowadza bowiem wiążące standardy efektywności energetycznej, które zmienią to, jak funkcjonują polskie budynki. Do 2030 roku aż 16% najmniej efektywnych obiektów niemieszkaniowych musi przejść modernizację. Jeśli właściciele nie zdążą z pracami, ich aktywa mogą stać się niemożliwe do sprzedaży lub refinansowania.

Kluczowe terminy i nowe obowiązki

Unijne przepisy muszą zostać transponowane do polskiego prawa do 29 maja 2026 roku. Jest to niezwykle ważna data, ponieważ od tego momentu krajowe przepisy zdeterminują los konkretnych inwestycji. Najważniejszą nowością są Minimalne Standardy Efektywności Energetycznej (MEPS). Zgodnie z nimi:

• Do 2030 roku modernizację musi przejść 16% najgorszych energetycznie obiektów.
• Do 2033 roku wskaźnik ten wzrośnie do 26% powierzchni niemieszkaniowej.

Ponadto wszystkie nowe budynki muszą być projektowane jako „solar-ready”. Oznacza to, że muszą być one gotowe do integracji instalacji fotowoltaicznych. Jednocześnie dyrektywa zakłada szybkie odejście od kotłów na paliwa kopalne, a subsydia dla samodzielnych kotłów gazowych i olejowych mają zakończyć się już w 2025 roku.

Ryzyko „utopionych aktywów” i cyfryzacja

Dlaczego te regulacje są tak istotne dla właścicieli? Ponieważ budynki o niskiej klasie energetycznej stają się aktywami o wysokim ryzyku (tzw. stranded assets). Obecnie instytucje finansowe warunkują przyznanie kredytów spełnieniem wymogów EU Taksonomii. Co więcej, dyrektywa wymusza cyfryzację świadectw energetycznych (EPC), które trafią do krajowych baz danych. Z tego powodu rynkowa transparentność wzrośnie, a budynek bez rzetelnych danych operacyjnych nie będzie mógł zostać ujęty w raportach CSRD.

Warto dodać, że zmiany dotkną także samych umów najmu. Właściciele muszą zacząć negocjować tzw. green lease (zielone klauzule), aby rozliczyć koszty modernizacji i oszczędności energii. Ponieważ najemcy korporacyjni szukają wyłącznie efektywnych obiektów, starsze budynki bez planu renowacji będą tracić na wartości.

Jak przygotować portfel na zmiany?

Przygotowania warto zacząć od inwentaryzacji technicznej posiadanych zasobów. Wiele organizacji wciąż nie posiada spójnej bazy danych obejmującej parametry systemów HVAC czy oświetlenia. Dlatego pierwszym krokiem powinna być analiza luki i sprawdzenie, gdzie znajdują się nasze budynki względem przyszłych progów MEPS. Dopiero wtedy można stworzyć realny plan renowacji, obejmujący zarówno szybkie usprawnienia (jak oświetlenie LED), jak i głęboką termomodernizację.

W rezultacie wieloletni plan renowacji stanie się nowym standardem w zarządzaniu nieruchomościami. Właściciele powinni powiązać go z budżetem CAPEX oraz dostępnymi źródłami zielonego finansowania. Ponieważ przepisy EPBD czynią z instalacji OZE wymóg, warto też już teraz ocenić potencjał montażu paneli słonecznych. Tylko budynki przygotowane na te zmiany zachowają swoją wartość rynkową w nadchodzącej dekadzie.

Przeczytaj także: Greenwashing w nieruchomościach. Nowe kary i dyrektywa EmpCo

Opracowanie na podstawie: akademiaesg.pl

Last Updated on 12 maja, 2026 by Karolina Bandulet