Finansowanie deweloperów – wymagania banków i oczekiwania inwestorów
Firmy deweloperskie korzystają z różnych źródeł kapitału, w tym kredytów bankowych i emisji obligacji. Wydłużające się procedury administracyjne oraz wolniejsze tempo sprzedaży mieszkań mogą jednak utrudniać terminową spłatę zobowiązań. Finansowanie deweloperów i związane z nim ryzyko były jednymi z tematów Kongresu Deweloperskiego, zorganizowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich. Uczestnicy wydarzenia omówili również wymagania banków oraz oczekiwania inwestorów.
Rynek mieszkaniowy a płynność finansowa deweloperów
Sytuacja na rynku mieszkaniowym ma bezpośredni wpływ na ocenę kondycji finansowej deweloperów. Według danych JLL w II kwartale 2026 roku na siedmiu największych rynkach sprzedano nieco ponad 11,8 tys. nowych lokali. Oznacza to spadek o 8,4 proc. względem poprzedniego kwartału, ale jednocześnie wzrost o 12,7 proc. w ujęciu rocznym. Na koniec czerwca oferta obejmowała około 70,3 tys. mieszkań.
Dodatkowym wyzwaniem pozostaje wydłużający się czas sprzedaży dostępnych nieruchomości. Centrum Analiz PKO BP, powołując się na monitoring JLL, wskazuje, że wskaźnik ten wzrósł z 5,3 kwartału na początku roku do sześciu kwartałów w II kwartale. W takich warunkach utrzymanie płynności wymaga odpowiednich rezerw gotówkowych oraz właściwego rozplanowania terminów spłaty zobowiązań.
– Przede wszystkim spółka deweloperska powinna się charakteryzować odpowiednio dużą skalą prowadzonej działalności, żeby zachęcić swoim profilem potencjalnych inwestorów. Dodatkowo powinna się finansować w odpowiednim stopniu kapitałem własnym i spełniać wszelkie kryteria, jeżeli chodzi o optymalny poziom zadłużenia – mówi agencji Newseria Paweł Gosz, partner w Domu Maklerskim Michael / Ström. – To bardzo ważne, żeby spółka nie była nadmiernie zadłużona, tylko żeby pilnowała wskaźnika zadłużenia. To oczywiście nie oznacza, że nie powinna korzystać z długu, ale jednak to powinno być pod kontrolą i zarządzane na bieżąco.
Finansowanie inwestycji deweloperskich wymaga długoterminowego planowania
Istotne jest również dopasowanie harmonogramu spłaty zobowiązań do przewidywanych wpływów z inwestycji. Mikołaj Konopka, prezes Grupy Dom Development, zwraca uwagę na specyfikę finansowania banku ziemi. Zakupione grunty mogą pozostawać w bilansie przedsiębiorstwa przez kilka lat, nie generując w tym czasie bieżących przychodów.
Wykorzystanie krótkoterminowego długu do zakupu takich nieruchomości zwiększa ryzyko utraty płynności. Firma staje się bowiem zależna od możliwości przedłużenia finansowania. Nawet rentowny projekt może wówczas powodować trudności, jeśli termin spłaty zobowiązań przypadnie przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań.
– Dostęp do kapitału staje się odrębną kompetencją strategiczną dewelopera. Finansowania nie można już traktować jako jednorazowej decyzji przy konkretnym projekcie. To architektura kapitału całej organizacji: od zakupu gruntu po proces administracyjny, budowę, sprzedaż i kolejne inwestycje – podkreśliła w trakcie panelu „Kapitał dla deweloperów 2026+” Iwona Załuska, partner w Upper Finance.
Zdaniem ekspertki wybór źródła kapitału wymaga analizy znacznie szerszej niż porównanie oprocentowania i prowizji. Deweloper powinien uwzględnić również wysokość wkładu własnego, wymagane zabezpieczenia, termin uruchomienia środków oraz warunki ich zwrotu.
Pozornie tańsza oferta może wymagać zaangażowania znacznej części firmowego kapitału. W efekcie przedsiębiorstwo ograniczy swoje możliwości realizacji kolejnych przedsięwzięć. Dlatego plan finansowy powinien obejmować przepływy pieniężne całego portfela inwestycji. Należy przy tym uwzględnić ryzyko opóźnień administracyjnych, budowlanych i sprzedażowych.
Rynek obligacji premiuje stabilność i przewidywalność
– Inwestorzy oczekują przewidywalności. Rynek obligacji charakteryzuje się tym, w przeciwieństwie do rynku akcji, że w cenie jest przewidywalność. Nie ceni się tak bardzo nagłego wzrostu skali działalności, ale raczej przewidywalność, wzrost stopniowy, oparty na zdrowych fundamentach, bez ponoszenia nadmiernego ryzyka – wyjaśnia Paweł Gosz.
W przypadku obligacji znaczenie ma nie tylko kondycja finansowa emitenta, lecz także sposób komunikowania się z inwestorami. Regularne przekazywanie informacji powinno obejmować zarówno osiągnięcia przedsiębiorstwa, jak i pojawiające się trudności.
Gdy istnieje ryzyko naruszenia warunków emisji, odpowiednio wczesne rozpoczęcie rozmów z wierzycielami może ułatwić znalezienie rozwiązania. Przejrzystość działań wzmacnia wiarygodność spółki i zwiększa jej szanse na ponowne pozyskanie kapitału z rynku.
Jak banki oceniają zdolność deweloperów do spłaty kredytu?
Banki analizują nie tylko parametry konkretnej inwestycji, ale również sytuację całej grupy kapitałowej. Podczas debaty zwróciła na to uwagę Romualda Stankiewicz, dyrektorka Biura Finansowania Deweloperów w PKO BP. Przy podejmowaniu decyzji kredytowej instytucje finansowe uwzględniają doświadczenie przedsiębiorstwa, jego dotychczasową działalność oraz plany rozwoju.
– Dostając projekt, nie patrzymy wyłącznie przez pryzmat samego projektu, ale na całą grupę kapitałową, na to, kto za tym projektem stoi, jakie ma doświadczenie, bank ziemi i plany – wyjaśnia Romualda Stankiewicz.
Do najważniejszych kryteriów oceny przedsięwzięcia należą lokalizacja, poziom przedsprzedaży oraz wysokość wkładu własnego. Szczególnie istotne jest zainteresowanie nabywców, które pozwala zweryfikować realność przyjętych założeń biznesowych.
– Przedsprzedaż pokazuje nam, czy ten projekt się sprzeda, czy założenia, które zostały zawarte w biznesplanie, mają pokrycie – wyjaśniała dyrektorka Biura Finansowania Deweloperów w PKO BP.
Kredytodawcy sprawdzają także możliwości uzyskania dodatkowego wsparcia finansowego w przypadku przekroczenia budżetu budowy. Ważną rolę odgrywa tutaj zaplecze całej grupy kapitałowej. Stankiewicz zachęcała ponadto do przedstawiania skonsolidowanych sprawozdań finansowych. Dokumenty te pozwalają dokładniej ocenić stabilność przedsiębiorstwa i jego zdolność do realizacji zobowiązań.
Najem instytucjonalny przyciąga kapitał zagraniczny
Osobnym obszarem zainteresowania inwestorów pozostaje sektor najmu instytucjonalnego (PRS). Obejmuje on mieszkania udostępniane najemcom przez profesjonalnych właścicieli i operatorów.
Z analizy JLL opublikowanej w październiku wynika, że w połowie 2026 roku liczba działających lokali PRS była o 30 proc. większa niż na koniec 2024 roku. Mimo dynamicznego rozwoju segment ten nadal odpowiadał za mniej niż 0,2 proc. wszystkich zasobów mieszkaniowych w Polsce. Według prognoz firmy w ciągu czterech lat rynek może zbliżyć się do poziomu 45 tys. mieszkań.
– To w sektorze mieszkań na wynajem, czyli w PRS-ach, obecny jest głównie kapitał zagraniczny na rynku mieszkaniowym. Działa na nim kilka podmiotów zagranicznych albo polskich podmiotów z kapitałem zagranicznym. Ten sektor się rozwija – mieszkania na wynajem stają się coraz większą częścią rynku mieszkaniowego – wskazuje partner w Domu Maklerskim Michael / Ström. – Jeżeli chodzi natomiast o budowanie mieszkań na sprzedaż, do indywidualnego odbiorcy końcowego, nie widać tutaj wielkich ruchów ze strony inwestorów zagranicznych. Raczej mieliśmy do czynienia z opuszczeniem tego rynku przez firmy francuskie typu Bouygues Immobilier niż pojawieniem się nowych graczy.
Przykładem zaangażowania międzynarodowego kapitału w polski rynek PRS jest zakup portfela Resi4Rent przez TAG Immobilien. Jak informuje JLL, transakcja o wartości około 575 mln euro objęła 5322 mieszkania zlokalizowane w sześciu największych miastach Polski.
Inaczej wygląda sytuacja w segmencie mieszkań przeznaczonych na sprzedaż. Jedną z istotnych zmian właścicielskich było przejęcie Bouygues Immobilier Polska przez Develię, sfinalizowane 10 lipca 2025 roku. Polski deweloper zapłacił 65,9 mln euro za 100 proc. udziałów spółki. Akwizycja zwiększyła potencjał rozwojowy Develii, a zarazem oznaczała wyjście francuskiego przedsiębiorstwa z bezpośredniej działalności deweloperskiej w Polsce.
Przeczytaj także: Mieszkania pod klucz mogą się stać nowym standardem. Deweloperzy coraz uważniej przyglądają się potrzebom mieszkańców
Źródło: biznes.newseria.pl
Last Updated on 6 listopada, 2026 by Aleksandra Fenikowska