Mieszkania pod klucz mogą się stać nowym standardem. Deweloperzy coraz uważniej przyglądają się potrzebom mieszkańców
Polacy najczęściej kupują nowe mieszkania w stanie deweloperskim, a następnie samodzielnie organizują ich wykończenie. Wiąże się to jednak z dodatkowymi kosztami, długim czasem realizacji i koniecznością nadzorowania prac. Eksperci przewidują, że polski rynek będzie stopniowo zbliżał się do europejskich standardów, w których większą rolę odgrywają lokale gotowe do zamieszkania. Zmieni się również sposób projektowania inwestycji. Deweloperzy mają coraz częściej wykorzystywać dane o potrzebach mieszkańców i sposobach użytkowania budynków.
Dlaczego Polacy wybierają mieszkania w stanie deweloperskim?
– Standard deweloperski, który mamy dzisiaj na rynku, wynika przede wszystkim z naszej historii i sposobu, w jaki rozwijało się budownictwo. W okresie PRL-u ogromne potrzeby mieszkaniowe wymuszały szybkie tempo budowy, bez uwzględniania możliwości wykończenia mieszkań – mówi agencji Newseria Karolina Karwowska-Gajżewska, współzałożycielka Deer Design.
– Czynnikiem, który dzisiaj w dalszym ciągu decyduje o tym, że klienci wybierają własne rozwiązania, jest fakt, że nasza gospodarka przez ostatnie 30 lat wychowała bardzo przedsiębiorczych ludzi. Każdy z nas ma wujka, który jest złotą rączką, czy jakiegoś znajomego, którego może polecić. Klient dostaje ofertę i zawsze pojawia się pewien element podejrzliwości. Zakłada, że on to zrobi sam szybciej, lepiej i taniej – ocenił Paweł Małyska, prezes Rednet Dom, podczas panelu „Mieszkania pod klucz – nowy standard deweloperski?”.
Z badania przeprowadzonego w lutym 2024 roku na zlecenie Dom Development wynika, że 65 proc. ankietowanych zrezygnowało z pakietów wykończeniowych dewelopera z obawy przed wysokimi kosztami. Niemal połowa respondentów przeznaczyła na samodzielne wykończenie mieszkania od 1 tys. do 1,5 tys. zł za mkw. Blisko 20 proc. wydało od 1,5 tys. do 2 tys. zł, natomiast 22 proc. – ponad 2 tys. zł za mkw.
Według szacunków Dom Development z początku 2025 roku koszt wykończenia lokalu w średnim standardzie wynosił od 1,5 tys. do 2 tys. zł za mkw. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 mkw. oznaczało to wydatek rzędu 75–100 tys. zł.
Mieszkania pod klucz jako nowy standard
– Dzisiaj stoimy przed wyzwaniem określenia, jak ten standard będzie wyglądał w przyszłości. Ekonomicznie podążamy za Europą, jesteśmy krajem, który bardzo szybko się rozwija, mamy ogromny potencjał, więc na pewno nasz standard deweloperski też się zmieni. Dzisiaj świadomie mówię o tym, że standard deweloperski za 10 lat będzie oznaczał mieszkanie, które jest niegotowe. Warto, żebyśmy pomyśleli o tym, jak będzie się nazywał nowy standard. My proponujemy nazwę „standard zamieszkaniowy”, który będzie odpowiedzią na potrzeby klienta w zakresie odbioru wykończonego mieszkania z pewną datą i ceną – podkreśla Karolina Karwowska-Gajżewska.
Wyniki badania Dom Development pokazują również trudności związane z samodzielnym wykańczaniem nieruchomości. Aż 64 proc. ankietowanych miało problemy ze znalezieniem odpowiednich fachowców, a co trzeci respondent doświadczył opóźnień w dostawach materiałów.
Ponad połowa badanych (58 proc.) przyznała, że wykończenie mieszkania zajęło więcej niż cztery miesiące. W połowie przypadków prace przekroczyły pierwotnie ustalony harmonogram. U 22 proc. respondentów opóźnienie wyniosło ponad miesiąc. Cały proces za stresujący i czasochłonny uznało 80 proc. uczestników badania.
Architekci wnętrz powinni uczestniczyć w projektowaniu mieszkań
Upowszechnienie mieszkań pod klucz wymaga także zmiany podejścia do projektowania inwestycji. Istotne staje się wcześniejsze zaangażowanie architektów wnętrz, którzy mogą pomóc w lepszym dostosowaniu układów lokali do potrzeb przyszłych mieszkańców.
– Projektowanie lokali to kluczowy etap inwestycji, jednak dziś mieszkania są niemal w całości tworzone przez architektów kubaturowych, odpowiadających za bryłę i technikę – tłumaczy współzałożycielka Deer Design. – Tymczasem za ergonomię powinni odpowiadać architekci wnętrz. Sugerujemy deweloperom konsultowanie układów ścian z pracownią wnętrz jeszcze przed budową. Unikniemy wtedy sytuacji, gdy na gotowej budowie wyburza się nowo postawione ściany działowe. To nieekologiczne i generuje niepotrzebne koszty czasowe.
Zdaniem ekspertki kompleksowa oferta mieszkaniowa powinna zapewniać nabywcy większą przewidywalność już na etapie zakupu. Klient musi wiedzieć, ile wyniesie całkowity koszt inwestycji, kiedy otrzyma gotowy lokal i kto będzie odpowiadał za końcowy efekt.
Takie podejście wymaga od deweloperów szerszego spojrzenia na doświadczenia kupujących. Z kolei firmy wykończeniowe powinny przejmować odpowiedzialność za realizację prac zgodnie z ustalonym zakresem.
Dane o mieszkańcach pomogą projektować nowe inwestycje
Ważnym kierunkiem zmian na rynku nieruchomości staje się analiza doświadczeń osób korzystających z oddanych już budynków. Informacje te mogą pomóc deweloperom lepiej dostosowywać kolejne projekty do rzeczywistych potrzeb klientów.
– Deweloper, sprzedając mieszkanie i podpisując akt notarialny z nabywcą, w zasadzie znika z tej transakcji, a to, co się dzieje później, jest już kwestią relacji kupującego z administratorem. To nie jest dobre rozwiązanie między innymi dlatego, że deweloper nie może w ten sposób czerpać wiedzy z tego, co się dzieje później podczas eksploatacji budynku – przekonuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom. – Doświadczenie mieszkańca, który użytkuje konkretny budynek czy osiedle, jest niezwykle cenne i coraz więcej deweloperów chce tę wiedzę gromadzić. Dane na razie nie są jednak odpowiednio zbierane, nie powstał jeszcze jednolity słownik, który łączyłby doświadczenia klienta, dewelopera i administratora.
Cennym źródłem informacji pozostają zarządcy nieruchomości. Dzięki bezpośredniemu kontaktowi z mieszkańcami mogą wskazywać rozwiązania sprawdzające się w codziennym użytkowaniu budynków. Ich doświadczenia pozwalają również identyfikować problemy, które warto wyeliminować w przyszłych inwestycjach.
– Do tej pory wiedza deweloperów na temat nieruchomości, od etapu projektowania po oddanie do użytkowania, była bardzo dobrze rozwinięta. Warto jednak włączać w ten proces również administratorów lokali i wspólnot mieszkaniowych, bo mają oni bardzo dużą wiedzę o mieszkańcach, ich potrzebach i oczekiwaniach. Cieszy mnie, że deweloperzy coraz częściej dostrzegają ten element i uwzględniają doświadczenia zarządców budynków w swoich pracach projektowych – wskazuje Natalia Sawicka, dyrektorka Działu Obsługi Nieruchomości w Vantage Rent, członkini zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
– Ścieżka do takiego działania została otwarta. Wiele wskazuje na to, że będziemy świadkiem wyraźnej zmiany w zachowaniu firm deweloperskich, całego środowiska, które chce się uczyć od tych, którzy użytkują stawiane przez nich budynki – mówi Katarzyna Kuniewicz.
Przestrzenie wspólne dostosowane do stylu życia
Wykorzystanie danych o sposobach użytkowania nieruchomości już dziś wpływa na projektowanie części wspólnych. Deweloperzy coraz częściej odchodzą od tradycyjnych rozwiązań na rzecz udogodnień odpowiadających codziennym zwyczajom mieszkańców.
– Doskonałym przykładem ewolucji projektowej opartej na danych są przestrzenie rekreacyjne – mówi Michał Ciomek, wiceprezes Invest Komfort. – Analizując to, w jaki sposób mieszkańcy realnie korzystają z części wspólnych osiedli i jak matki spędzają czas z dziećmi, odeszliśmy od tradycyjnych rozwiązań na rzecz nowoczesnych, zamkniętych sal zabaw sąsiadujących bezpośrednio ze strefami fitness. To realna odpowiedź na styl życia klientów, którzy masowo i chętnie korzystają z tych udogodnień.
Raport Invest Komfort i Otodom „Szczęśliwy dom: Na własnych zasadach. Młodzi dorośli na rynku nieruchomości” zwraca uwagę na znaczenie zmieniających się preferencji nabywców. Autorzy podkreślają potrzebę uwzględniania trendów demograficznych oraz oczekiwań młodych osób rozpoczynających samodzielne życie. To właśnie ich potrzeby będą w coraz większym stopniu wpływać na kształt nowych osiedli.
Elastyczne mieszkania odpowiedzią na zmiany demograficzne
Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich około 26 proc. gospodarstw domowych w Polsce stanowią gospodarstwa jednoosobowe. W dużych aglomeracjach ich udział sięga 30 proc. Jednocześnie postępujące starzenie się społeczeństwa zwiększa zapotrzebowanie na lokale, które można dostosowywać do zmieniających się potrzeb mieszkańców.
Jednym z rozwijanych rozwiązań są elastyczne układy pomieszczeń. Pozwalają one zmieniać funkcje poszczególnych przestrzeni wraz z kolejnymi etapami życia domowników.
– Udało nam się uruchomić projekt, który czerpie z danych o młodych ludziach i ich preferencjach, o tym, jak korzystają z przestrzeni i jakie mają potrzeby, które zmieniają się wraz z nimi. W nowym projekcie przygotowaliśmy układy mieszkań, które będą dobre zarówno dla singla, jak i dla rodziny z dwójką dzieci. To mieszkanie, które może rosnąć razem z nami. Oczywiście w przypadku rodziny z dwójką dzieci będzie to rozwiązanie na pewien okres przejściowy, ale dla rodziny z jednym dzieckiem jest to absolutnie wystarczający układ – mówi Michał Ciomek.
Przyszłość mieszkań pod klucz oraz zmieniającą się rolę firm deweloperskich omawiano podczas Kongresu Deweloperskiego 2026. Wydarzenie odbyło się 23 października w Gdańsku.
Przeczytaj także: Ponad pół miliarda złotych z funduszy europejskich na zakup nowoczesnego taboru kolejowego
Źródło: biznes.newseria.pl
Last Updated on 4 listopada, 2026 by Aleksandra Fenikowska