Jaka jest struktura i źródła popytu na rynku nowych mieszkań
Kto najczęściej kupuje dziś mieszkania deweloperskie? Jaki typ lokali sprzedaje się najlepiej? Jaki jest udział zakupów inwestycyjnych? Czy migracje zagraniczne mają istotny wpływ na zwiększenie popytu na rynku nowych mieszkań? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii
Aktualnie największą grupę nabywców Develii stanowią klienci kupujący mieszkania na własne potrzeby. To około 70-75 proc. wszystkich transakcji. Do tej grupy należą, zarówno osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie, jak i klienci poprawiający warunki mieszkaniowe, którzy poszukują większych lokali, najczęściej czteropokojowych. W części naszych projektów udział takich mieszkań sięga nawet 25 proc.
Z kolei klienci inwestycyjni odpowiadają za około 25-30 proc. zakupów. To relatywnie wysoki udział, szczególnie biorąc pod uwagę, że średnia rentowność najmu jest dziś niższa niż kilka lat temu. Nieruchomości są jednak nadal postrzegane jako bezpieczna forma lokowania kapitału. Osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych biorą pod uwagę, zarówno przychody z najmu, jak i potencjał wzrostu wartości nieruchomości w dłuższym horyzoncie. W tej grupie dominują zakupy lokali dwupokojowych.
Największą aktywność kupujących obserwujemy w dużych miastach i dobrze skomunikowanych dzielnicach, zapewniających dostęp, zarówno do terenów zielonych sprzyjających wypoczynkowi, jak i infrastruktury usługowo-handlowej.
Popyt ze strony zagranicznych nabywców systematycznie rośnie. W Develii odpowiadają oni obecnie za ok. 10 proc. transakcji. W dłuższej perspektywie ruchy migracyjne, wraz z postępującą urbanizacją i napływem ludności do największych miast, będą istotnymi czynnikami wspierającymi popyt na kluczowych rynkach mieszkaniowych, szczególnie w kontekście zmian demograficznych i spadającej dzietności.
Agnieszka Majkusiak, dyr. generalna ds. sprzedaży i marketingu w Atal
Głównym motorem napędowym rynku są obecnie zakupy na cele własne, czy to dokonywane przez klientów nabywających pierwsze mieszkanie, czy też chcących polepszyć swoje warunki bytowe, z czym nieraz wiąże się sprzedaż lub wynajem już posiadanej nieruchomości. Obserwujemy to chociażby w Katowicach, gdzie wielu klientów to mieszkańcy naszych starszych inwestycji/etapów, chcący zmienić mieszkanie na większe.
Pewne różnice dostrzegamy w ujęciu regionalnym. W droższych aglomeracjach większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania zlokalizowane poza centrum, gdzie też nabywane są większe lokale. W ośrodkach atrakcyjniejszych cenowo, takich np. jak Śląsk, czy Łódź, dużo osób lub par kupuje swoje pierwsze mieszkanie w śródmiejskich lokalizacjach.
Ogólnie nadspodziewanie dobrze sprzedają się duże trzy i czteropokojowe mieszkania. W Krakowie zauważalna jest tendencja zakupu bardzo dużych mieszkań, w granicach 100 mkw. i większych. Klienci sygnalizują ich niedobór na rynku.
Coraz liczniejszą grupę ich nabywców stanowią obcokrajowcy, np. Ukraińcy i Hindusi, którzy z Polską wiążą przyszłość i osiedlają się tutaj z rodzinami m.in. ze względu na pracę.
Konrad Płochocki, dyrektor współzarządzający Alides Poland
Jako Alides mamy doświadczenie z kilku europejskich rynków i ponad 135-letnią historię działalności, natomiast w Polsce możemy na razie mówić o doświadczeniach z dwóch projektów w Warszawie. Pierwszy to WestoWola przy ul. Jana Kazimierza, pozycjonowany w okolicach średniej ceny warszawskiej, a drugi to ReVola przy ul. Karolkowej – projekt z segmentu premium.
W obu inwestycjach bardzo pozytywnie zaskoczyła nas sprzedaż większych mieszkań. W WestoWoli ponad połowę klientów stanowią osoby, które już mieszkają w tej części Warszawy, znają i lubią okolicę, a zakup traktują jako poprawę swoich warunków mieszkaniowych. Popyt na większe lokale jest na tyle duży, że ich oferta zaczyna nam się wyczerpywać i proponujemy klientom również możliwość łączenia mniejszych mieszkań.
Podobną strukturę popytu obserwujemy w ReVoli. Dominują zakupy na własne potrzeby – dokonywane przez osoby, które posiadają już nieruchomość i poszukują wyższego standardu w bardzo dobrej lokalizacji. Część klientów kupuje również mieszkania dla dzieci, np. przeprowadzających się do Warszawy na studia.
Na podstawie naszych projektów widzimy więc przede wszystkim silny popyt ze strony klientów poprawiających warunki mieszkaniowe, a nie dominację zakupów czysto inwestycyjnych.
Jeśli chodzi o migracje, widzimy, że Polska staje się coraz bardziej atrakcyjnym miejscem do życia również dla osób przyjeżdżających z zagranicy. W ReVoli obserwujemy zainteresowanie klientów z bardzo różnych kierunków, w tym bardziej odległych, takich jak Stany Zjednoczone czy Zjednoczone Emiraty Arabskie. To pokazuje, że warszawski rynek mieszkaniowy coraz częściej przyciąga również klientów międzynarodowych.
Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland
Niezmiennie największym zainteresowaniem cieszą się funkcjonalne mieszkania dwu i trzypokojowe o racjonalnym metrażu i cenie całkowitej możliwej do udźwignięcia przez gospodarstwo domowe. W przypadku młodszych klientów i inwestorów popularność utrzymują małe lokale, natomiast popyt na większe, rodzinne mieszkania jest stabilny, szczególnie gdy oferują dobry układ, odpowiednią przestrzeń do przechowywania i wysokiej jakości części wspólne.
Klienci poszukują dobrego balansu między ceną, dostępem do transportu publicznego, zielenią i infrastrukturą. W Warszawie atrakcyjne są zarówno centralne lokalizacje premium, jak i dobrze skomunikowane dzielnice rozwijające się infrastrukturalnie. W Poznaniu i Gdańsku ważne są dostęp do centrum, terenów rekreacyjnych oraz codziennych usług. Taki sposób wyboru odpowiada koncepcji miasta 15-minutowego, która pozostaje jednym z kluczowych kierunków rozwoju projektów, realizowanych przez BPI Real Estate Poland.
W naszej sprzedaży istotną grupą są osoby kupujące na własne potrzeby, zarówno nabywcy pierwszego mieszkania, często korzystający z zewnętrznego finansowania, jak i klienci poprawiający warunki mieszkaniowe. Inwestorzy indywidualni nadal są obecni, ale podejmują decyzje bardziej selektywnie i zwracają większą uwagę na koszty utrzymania, potencjał najmu, czy jakość lokalizacji, która zwiększa szanse na wzrost wartości nieruchomości w przyszłości.
Klienci zagraniczni zdarzają się, jednak wzmacniają popyt przede wszystkim na rynku najmu w największych miastach. Ich bezpośredni udział w zakupach nowych mieszkań jest mniejszy i zależy między innymi od stabilności zatrudnienia, długości pobytu oraz możliwości finansowania.
Renata McCabe-Kudła, Country Manager Grupo Lar Polska
Segment najlepiej sprzedających się mieszkań zmienia się w ostatnim roku, mniej jest zakupów inwestycyjnych, a coraz więcej transakcji realizują klienci docelowi, w efekcie rośnie średni metraż sprzedawanych mieszkań.
W profilu kupujących przeważają osoby nabywające mieszkanie na własne potrzeby, a nie w celach inwestycyjnych. Popyt napędzany jest przede wszystkim zdolnością kredytową klientów indywidualnych. Migracje z innych krajów są realnym czynnikiem popytowym, jednak dotyczy to głównie rynku najmu, w mniejszym stopniu rynku sprzedaży.
Agnieszka Gajdzik-Wilgos, manager ds. sprzedaży Ronson Development
Obserwujemy, że największym zainteresowaniem klientów cieszą się mieszkania w dobrze przygotowanych, atrakcyjnych lokalizacjach, szczególnie osiedla zapewniające dobrą komunikację, dostęp do infrastruktury oraz dużą ilość zieleni. To elementy, które od dłuższego czasu mają istotny wpływ na decyzje zakupowe klientów.
Coraz większą popularnością cieszą się mieszkania docelowe, wybierane przez rodziny i klientów planujących związać się z danym miejscem na dłużej. Dotyczy to przede wszystkim większych metraży, które odpowiadają na potrzeby osób poszukujących większego komfortu i funkcjonalnej przestrzeni do życia. W nowych projektach uwzględniamy to zapotrzebowanie już na etapie planowania, a w przypadku pojawienia się takiej potrzeby w trakcie budowy umożliwiamy również łączenie lokali.
Wśród naszych klientów znajdują się, zarówno osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie, jak i klienci poprawiający dotychczasowe warunki mieszkaniowe. Zakupy inwestycyjne również są obecne, jednak obecnie dużą rolę odgrywają osoby poszukujące mieszkań przede wszystkim dla siebie i swoich rodzin. Zakupy dokonywane przez obcokrajowców stanowią część naszej sprzedaży, ale jest to nadal kilka procent wszystkich transakcji, dlatego nie mają one obecnie istotnego wpływu na poziom popytu.
Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development, wiceprezes PZFD
Budujemy mieszkania na każdą kieszeń i na każdy etap życia. Największym zainteresowaniem nadal cieszą się mieszkania kupowane jako pierwsze. Przede wszystkim funkcjonalne lokale dwu i trzypokojowe o powierzchni około 50–70 mkw. To segment, który pozostaje najbardziej stabilny, niezależnie od koniunktury.
Oczywiście utrzymuje się również popyt inwestycyjny, szczególnie w Warszawie i w centrum Wrocławia, gdzie obserwujemy większy udział klientów zagranicznych oraz osób kupujących mieszkania z myślą o wynajmie.
Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.
Najlepiej sprzedają się dziś kompaktowe dwu i trzypokojowe mieszkania w przedziale 45–60 mkw., w lokalizacjach z dobrym dojazdem do centrum, ale poza najdroższym rdzeniem miasta. Dominują klienci poprawiający warunki mieszkaniowe oraz kupujący pierwsze mieszkanie z udziałem kredytu hipotecznego. Inwestorzy gotówkowi są dziś bardziej wybredni i czekają na okazje cenowe. Migracja ma realne znaczenie dla popytu, widzimy to zwłaszcza wśród nabywców z Ukrainy, którzy od lat są największą grupą osób zza granicy, które kupują mieszkania w Polsce oraz w rosnącym zainteresowaniu specjalistów z Indii czy Turcji zatrudnianych w sektorze nowych technologii.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg
Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwu i trzypokojowe o powierzchni około 40–65 mkw. Są one najbardziej uniwersalne, zarówno dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, jak i klientów poprawiających swoje warunki mieszkaniowe. Najlepiej sprzedają się inwestycje zlokalizowane w dobrze skomunikowanych częściach największych miast, oferujące dostęp do transportu publicznego, szkół, terenów zielonych oraz usług.
Dominującą grupę klientów stanowią osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby. Utrzymuje się również zainteresowanie inwestorów, choć jest ono niższe niż kilka lat temu. Coraz większą rolę odgrywają klienci poprawiający standard zamieszkania.
Migracje, szczególnie do największych aglomeracji, pozostają jednym z czynników wspierających popyt, jednak nie są jego głównym motorem. Największy wpływ nadal mają sytuacja gospodarcza, dostępność kredytów oraz potrzeby mieszkaniowe polskich gospodarstw domowych.
Sebastian Matejek, wiceprezes Grupy Matejek
W Krakowie największą popularnością cieszą się mieszkania o powierzchni 50-70 mkw. To wygodne metraże, zarówno dla osób pracujących zdalnie lub hybrydowo, które potrzebują oddzielnego pokoju na cele biurowe, jak i dla rodzin 2+1, a nawet 2+2. Tego typu nieruchomości jest też stosunkowo łatwo zbyć lub wynająć. Kupującymi zazwyczaj są pary, które dokonują zakupu na własne potrzeby mieszkaniowe lub rodzice młodych dorosłych, którzy rozpoczynają lub planują studia w Krakowie, choć nie zawsze w krótkiej perspektywie czasu od zakupu.
Pod kątem lokalizacji kluczowe jest dobre połączenie z pozostałymi obszarami miasta oraz bliskość infrastruktury, która pozwala na codziennie wygodne funkcjonowanie. Migracje mają wpływ na zainteresowanie zakupem mieszkań, zwłaszcza w miastach takich jak Kraków, które cieszą się bardzo wysokim wskaźnikiem zainteresowania ze strony obcokrajowców, natomiast klienci ci nie są grupą dominującą według naszych obserwacji.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment
Największym zainteresowaniem nadal cieszą się funkcjonalne mieszkania dwu i trzypokojowe, szczególnie w lokalizacjach dobrze skomunikowanych z centrum, miejscami pracy i usługami. Klienci zwracają uwagę, nie tylko na metraż, ale przede wszystkim na efektywność układu, wysokość miesięcznych kosztów utrzymania i jakość otoczenia. Strukturę popytu tworzą, zarówno osoby kupujące pierwsze mieszkanie, jak i klienci poprawiający warunki mieszkaniowe. Inwestorzy są bardziej selektywni niż w okresie bardzo taniego pieniądza i oczekują produktu zapewniającego trwały popyt najemców. Migracja wspiera rynek najmu, zwłaszcza w największych ośrodkach gospodarczych i akademickich, ale nie jest jedynym czynnikiem kształtującym popyt.
Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom
Niełatwo wskazać dziś jeden typ mieszkania, który sprzedaje się najlepiej we wszystkich miastach. Preferencje klientów różnią się w zależności od specyfiki lokalnego rynku i dostępnej oferty. Niezmiennie dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe, jednak obserwujemy, że coraz częściej sprzedają się one na zbliżonym poziomie do lokali trzypokojowych. Jeśli tylko możliwości finansowe na to pozwalają, klienci chętnie wybierają dodatkowy pokój, zyskując większą funkcjonalność mieszkania. W ofercie Archicom największy udział w sprzedaży mają mieszkania dwupokojowe, natomiast pozostałe układy sprzedają się proporcjonalnie do ich udziału w ofercie.
Podobnie wygląda kwestia lokalizacji. O sukcesie inwestycji decyduje nie tyle samo miasto czy dzielnica, a jakość projektu i jego dopasowanie do potrzeb lokalnego rynku. Klienci najczęściej kupują mieszkania tam, gdzie koncentruje się ich życie zawodowe i rodzinne, dlatego każda z największych aglomeracji ma dziś swoją specyfikę i własne grupy odbiorców.
Profil nabywców również jest zróżnicowany. Wśród najmłodszych klientów (poniżej 30 roku życia) dominują zakupy na własne potrzeby, natomiast wraz z wiekiem rośnie udział osób kupujących mieszkania inwestycyjnie lub z myślą o poprawie warunków mieszkaniowych. Jednocześnie nie obserwujemy, aby istotny wpływ na popyt miały migracje z zagranicy. Znacznie większe znaczenie mają migracje wewnętrzne – osoby z mniejszych miejscowości kupują mieszkania w dużych miastach jako lokatę kapitału, second home, mieszkanie dla dzieci rozpoczynających studia lub z myślą o przyszłej przeprowadzce.
Przeczytaj także: Co czeka rynek nowych mieszkań w najbliższych latach
Last Updated on 17 sierpnia, 2026 by Anastazja Lach