E-commerce przenosi zapasy do Europy
Ekspert: Szczepan Gowin, Partner, Head of Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield Polska
Handel online przyzwyczaił klientów do niskich cen i dostaw z drugiego końca świata. Nowe unijne reguły dla małych przesyłek i krótki akceptowalny czas dostawy sprawiają, że ten model przechodzi korektę. Platformy zakupowe zamiast wysyłać miliony przesyłek prosto z fabryk, zaczynają lokować zapasy blisko klienta. Zapowiedzi nowego cła zmobilizowały zainteresowanych do zmian, a polski rynek magazynowy odczuł to jako jeden z pierwszych.
Od 1 lipca 2026 roku towary w przesyłkach e-commerce o wartości do 150 euro, importowane spoza Unii Europejskiej, zostały objęte tymczasowym ryczałtowym cłem w wysokości trzy euro za każdą kategorię towarową w paczce. Rozwiązanie ma obowiązywać do 1 lipca 2028 roku, kiedy ma je zastąpić docelowy system naliczania ceł. Skala zjawiska jest ogromna: według Rady UE w 2024 roku do Unii trafiło 4,6 mld przesyłek e-commerce o wartości poniżej 150 euro, a 91 proc. z nich pochodziło z Chin.
Z punktu widzenia platformy sprzedającej produkty za kilka euro lepszym rozwiązaniem niż miliony droższych odpraw konsumenckich jest przerzucenie dużych importów handlowych do magazynów w Europie, skąd zamówienia są realizowane lokalnie. Największe chińskie platformy rozbudowywały europejską sieć magazynową jeszcze przed 1 lipca, korzystając z doświadczenia amerykańskiego, gdzie analogiczne zwolnienie zniknęło rok wcześniej. Lokowanie towaru w europejskich centrach dystrybucyjnych zyskuje zatem na znaczeniu. Pozwala ograniczać jednostkowe koszty obsługi, skrócić dostawy, usprawnić zwroty i szybciej reagować na popyt.
Drugi kwartał pokazał skalę
Polska z 38 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej i położeniem między Niemcami a rynkami Europy Środkowo-Wschodniej stała się naturalnym miejscem tego przesunięcia. W drugim kwartale 2026 roku chińscy najemcy odpowiadali za ponad 20 proc. całkowitego wolumenu transakcji najmu, a najaktywniejsze były firmy z sektora e-commerce budujące sieci dystrybucji.
Popyt netto, czyli nowe umowy i ekspansje, bez odnowień – wyniósł w drugim kwartale 1,26 mln mkw., o 47 proc. więcej niż rok wcześniej. W całym pierwszym półroczu firmy wynajęły 3,51 mln mkw. (+21 proc. rok do roku), a w tylko w drugim kwartale nowe umowy stanowiły 63 proc. wolumenu najmu. Operatorzy logistyczni 3PL odpowiadali za około jedną czwartą popytu, najemcy z sektora marketplace za blisko 16 proc. Efekt po stronie dostępności jest więc natychmiastowy. Wskaźnik pustostanów spadł na koniec czerwca do 6,6 proc. – najniższego poziomu od 2023 roku. Wolna powierzchnia skurczyła się do około 2,5 mln mkw., o 15 proc. mniej niż przed rokiem.
Magazynów przybywa wolniej
Popyt rośnie, natomiast deweloperzy uruchamiają nowe projekty selektywnie. Na koniec czerwca w budowie pozostawało około 1,3 mln mkw. powierzchni, o 11 proc. mniej niż rok wcześniej. W drugim kwartale rozpoczęto budowę lub rozbudowę 20 projektów o łącznej powierzchni około 402 tys. mkw., co oznacza spadek o 39 proc. rok do roku. Co więcej, 61 proc. realizowanej powierzchni było już zabezpieczone umowami najmu, a część spekulacyjna stanowiła tylko 39 proc.
Dla najemców oznacza to mniejszy wybór gotowych obiektów, zwłaszcza dużych modułów w najlepszych lokalizacjach. Ponadto należy uwzględnić dodatkowe, istotne czynniki: dostępność budynku w konkretnym korytarzu transportowym, z właściwą mocą energetyczną, dostępem do pracowników i możliwością instalacji automatyki.
Dwa kalendarze jednej inwestycji
Największym wyzwaniem jest zderzenie tempa decyzji biznesowych z kalendarzem nieruchomości. Z moich rozmów z partnerami w Chinach wynika, że tamtejszy najemca zakłada maksymalnie sześciomiesięczny okres od decyzji o wejściu na rynek do uruchomienia obiektu. W Polsce, licząc pozwolenia, decyzje środowiskowe i przyłącza energetyczne, realny czas od decyzji do odbioru magazynu budowanego na miarę to osiem-dwanaście miesięcy. Przy ponadprzeciętnym zapotrzebowaniu na energię, rozbudowanej automatyce lub dodatkowych uzgodnieniach technicznych harmonogram może być dłuższy. Ta różnica wyjaśnia, dlaczego pustostany topnieją tak szybko: najemca z takim horyzontem nie czeka na nową podaż, wynajmuje tę dostępną. Dla właścicieli gotowych obiektów to najlepszy moment od lat, a dla deweloperów argument, aby rozważyć powrót do projektów spekulacyjnych.
Z kolei do najemców płynie sygnał, że decyzję o nieruchomości trzeba wcześniej włączyć do strategii ekspansji. Proces powinien zaczynać się od analizy przepływów, oczekiwanego czasu dostawy, zwrotów i docelowej skali. Z tych danych powinny wynikać lokalizacja, wielkość modułu, liczba doków, zapotrzebowanie na energię i stopień automatyzacji. Magazyn jest wówczas konsekwencją modelu biznesowego, a nie adresem wybranym na końcu procesu.
Strategiczna decyzyjność
Kurcząca się dostępność wpływa również na firmy, które nie planują ekspansji. Odnowienia odpowiadały w drugim kwartale za 34 proc. wolumenu. Nie każda prolongata jest jednak efektem lojalności. Część najemców pozostaje, ponieważ zbyt późno sprawdziła alternatywy i nie ma czasu na relokację. Przy rosnącym popycie, ograniczonej budowie spekulacyjnej i długich procedurach potrzeba czasu, aby przeprowadzić konkurencyjny proces. W większych operacjach przygotowania do renegocjacji warto rozpoczynać około 18 miesięcy przed końcem umowy. Daje to czas na porównanie kosztu pozostania i relokacji, sprawdzenie budynków i gruntów, zaplanowanie automatyki oraz zabezpieczenie wariantu awaryjnego. Realna alternatywa wzmacnia też pozycję negocjacyjną.
E-commerce przyspiesza, unijne regulacje zmieniają ekonomikę dostaw spoza Europy, a podaż nie reaguje równie szybko jak popyt. Magazyn decyduje dziś o czasie wejścia na rynek, jakości obsługi, odporności łańcucha dostaw i możliwości wzrostu. Firmy, które potraktują lokalizację jako część strategii handlowej, zyskają więcej niż powierzchnię. Zyskają czas – jeden z najrzadszych zasobów w logistyce.
Przeczytaj także: Private debt: jak finansować wzrost, wykup wspólników czy sukcesję bez sprzedaży rodzinnej firmy
Last Updated on 29 października, 2026 by Aleksandra Fenikowska