PropTech pod lupą. Co decyduje o efektywności budynku?

PropTech obiecuje budynki, które same pilnują zużycia energii. Rzeczywistość jest mniej efektowna. Według badania JLL z 2025 r. 92 proc. dużych najemców korporacyjnych prowadziło już pilotaże AI w nieruchomościach, ale tylko 5 proc. osiągnęło większość zakładanych celów. Różnica między zainstalowaniem czujnika a rzeczywistą oszczędnością okazuje się większa niż sugerują materiały reklamowe dostawców.

Od czujnika do decyzji. Gdzie powstaje oszczędność?

Czujnik dwutlenku węgla albo licznik energii dostarcza wyłącznie informacji. Oszczędność pojawia się dopiero wtedy, gdy informacja prowadzi do działania: zmiany nastaw wentylacji, wykrycia awarii albo ograniczenia ogrzewania pustej części biurowca. Cały łańcuch cyfryzacji wygląda więc tak:

pomiar,
integracja danych,
analityka,
decyzja,
sterowanie urządzeniem,
weryfikacja rezultatu.

AI jest w tym łańcuchu ostatnią warstwą, a nie pierwszą. Bez poprawnego opomiarowania i uporządkowanej architektury danych nawet najlepsze algorytmy niewiele zdziałają. W tym sensie cyfryzacja nieruchomości staje się infrastrukturą ESG. Tworzy dane, na których można oprzeć codzienne zarządzanie wpływem środowiskowym budynku, a nie tylko coroczny raport. To przejście od okresowego zbierania danych do ciągłego pomiaru, diagnozy i weryfikacji efektów.

Energia w budynkach. Czego nie pokaże miesięczna faktura?

Budynki są największym konsumentem energii w UE, a około 75 proc. z nich ma słabą charakterystykę energetyczną. Tempo renowacji Komisja Europejska ocenia na około 1 proc. rocznie. Na tym tle dane z opomiarowania dają właścicielowi zupełnie inną wiedzę niż faktura raz w miesiącu. Zamiast informacji, że budynek zużył 480 MWh, zarządca widzi, że między 23:00 a 5:00 instalacje pracują na 45 proc. dziennego maksimum, choć w środku nie ma nikogo, albo że jedna centrala wentylacyjna pobiera o 22 proc. więcej energii niż bliźniacze urządzenia. To ważny krok w stronę dekarbonizacji zasobów nieruchomości.

Systemy diagnostyczne wychwytują między innymi:

jednoczesne ogrzewanie i chłodzenie tych samych pomieszczeń,
instalacje pracujące poza godzinami użytkowania budynku,
pogarszającą się sprawność urządzeń,
wentylację pustych powierzchni i nietypowe szczyty mocy.

Samo wykrycie usterki nie przynosi jednak żadnej oszczędności, jeśli nikt jej nie usunie. Dashboard nie naprawia niesprawnej centrali. Robi to organizacja, która ma proces reakcji na anomalie.

AI przewiduje, ale nie naprawia

Klasyczna automatyka działa reaktywnie. Jeśli temperatura przekroczy 24 stopnie, informuje, by włączyć chłodzenie. Algorytmy AI biorą pod uwagę jednocześnie prognozę pogody, bezwładność cieplną budynku, liczbę użytkowników, ceny energii i profil pracy urządzeń, po czym z wyprzedzeniem przewidują zachowanie instalacji. W badaniu przeprowadzonym przez Oak Ridge National Laboratory w 2024 r. system sterowania HVAC wykorzystujący uczenie ze wzmocnieniem ograniczył średnie godzinowe zużycie energii o 66 proc. względem tradycyjnego sterowania, a po przeliczeniu wyników na cały rok redukcję oszacowano na 54 proc. Badanie prowadzono jednak w eksperymentalnym, wielostrefowym budynku biurowym, dlatego wynik należy traktować jako przykład potencjału technologii, a nie wartość możliwą do osiągnięcia w każdym obiekcie.Wiarygodny rachunek opłacalności powinien wynikać z analizy konkretnego budynku.

Czujnik nie mierzy emisji. Mierzy energię

Marketing PropTech chętnie mówi o „monitorowaniu emisji w czasie rzeczywistym”. W praktyce liczniki mierzą kilowatogodziny, metry sześcienne gazu czy ciepło, a emisje dwutlenku węgla są wynikiem kalkulacji. Dane o zużyciu trzeba pomnożyć przez odpowiednie współczynniki emisji, zgodnie z zasadami GHG Protocol. Cyfryzacja poprawia więc przede wszystkim jakość danych wejściowych do obliczeń śladu węglowego. Zamiast rocznego zużycia całego portfela właściciel dysponuje odczytami z podliczników w interwałach 15-minutowych. Takie dane łatwiej audytować i łatwiej na nich oprzeć raportowanie zgodne z CSRD i standardami ESRS.

Regulacje idą zresztą dalej. Znowelizowana dyrektywa EPBD wiąże charakterystykę energetyczną budynków z automatyką i monitoringiem, a wymagania dotyczące systemów BACS obejmują obiekty niemieszkalne z instalacjami HVAC o mocy powyżej 290 kW. W lipcu 2026 r. Komisja wszczęła postępowania wobec wszystkich 27 państw członkowskich za brak pełnej transpozycji przepisów, więc krajowe obowiązki wciąż się kształtują.

Prywatność i smartwashing. Trudniejsza strona cyfryzacji

Im dokładniej system wie, co dzieje się w budynku, tym bliżej mu do monitorowania ludzi. Czujnik obecności informuje, że w sali jest pięć osób. Dane z kart dostępu czy kamer mówią już, że konkretny pracownik przebywał w pomieszczeniu od 9:04 do 16:37. RODO wymaga tu minimalizacji danych i oceny ryzyka, a ochrona prywatności powinna być elementem projektu od pierwszego dnia, nie poprawką dodaną po wdrożeniu.

Ostrożności wymagają też deklaracje środowiskowe. Hasła typu „AI redukuje emisje budynku o 30 proc.” bez metodologii i punktu odniesienia łatwo przechodzą w greenwashing. Zużycie energii może przecież spaść, bo zima była cieplejsza albo połowa najemców pracowała zdalnie. Rzetelna komunikacja oddziela funkcjonalność technologii od zweryfikowanego efektu środowiskowego.

Przeczytaj także: Polska firma rozwija system technologii satelitarnej dla Europy

Źródło: akademiaesg.pl

Last Updated on 23 września, 2026 by Aleksandra Fenikowska

Udostępnij