EPBD i nowe klasy energetyczne. Rewolucja na rynku
Unijna dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) to bez wątpienia jedna z najbardziej rewolucyjnych regulacji ostatnich lat. Wywołuje ona obecnie ogromne emocje na rynku. Nowe przepisy weszły już w życie. Kraje członkowskie miały czas na ich pełne wdrożenie do końca maja 2026 roku.
Skąd wynika tak duży pośpiech ze strony Brukseli? Liczby mówią same za siebie. Budynki w Unii Europejskiej odpowiadają za około 40% zużycia energii. Generują one także blisko 36% emisji dwutlenku węgla. Przez dekady efektywność energetyczna była ostatnią rzeczą, o której myśleli inwestorzy. Dzisiaj, w dobie pakietu Fit for 55, sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Ten parametr staje się kluczowym elementem wyceny każdej nieruchomości. Unia stawia przed sobą jasny cel. Chce w pełni zdekarbonizować cały sektor budowlany do 2050 roku.
Nowe prawo nie ocenia już budynków wyłącznie przez pryzmat bieżącego zużycia prądu czy gazu. Współczesne przepisy biorą pod uwagę cały cykl życia nieruchomości. Uwzględniają więc nawet emisje powstałe podczas produkcji materiałów i samej budowy. Do gry wchodzą nowoczesne narzędzia cyfrowe. Architekci i zarządcy wykorzystają paszporty renowacyjne, cyfrowe logbooki oraz wskaźniki gotowości smart (SRI). Budynek przestaje być po prostu zestawem cegieł i zaprawy. Staje się zaawansowanym zasobem danych. Rynek nieruchomości bardzo mocno reaguje na te zmiany. Deweloperzy, banki oraz najemcy korporacyjni zaczynają zupełnie inaczej wyceniać metry kwadratowe.
Standard ZEB i nowe klasy energetyczne od A do G
Jedną z najbardziej widocznych zmian, jakie wprowadza dyrektywa EPBD, jest całkowite ujednolicenie systemu certyfikacji. Do tej pory panował tu spory chaos, ponieważ budynek z wysoką klasą B w Polsce mógł odpowiadać słabej klasie D w Niemczech. Unia kończy z tym i wprowadza obowiązkową, przejrzystą skalę od A do G, gdzie najwyższa klasa A zostanie zarezerwowana wyłącznie dla budynków zeroemisyjnych (Zero-Emission Buildings – ZEB). Z kolei do najniższej klasy G trafi 15% najgorszych energetycznie obiektów w kraju. Co ciekawe, w Polsce planuje się nawet klasę A+ dla domów, które produkują więcej zielonej energii niż same zużywają. Dla właścicieli te litery to nie tylko formalność, ponieważ obiekty z segmentu E, F i G będą traktowane przez banki jako aktywa wysokiego ryzyka, co obniży ich wartość.
Warto przyjrzeć się bliżej nowemu standardowi ZEB, który całkowicie zastępuje dotychczasowe budynki o „niemal zerowym zużyciu energii”. W tym modelu nie ma już miejsca na spalanie paliw kopalnych na miejscu, a wszystkie nowe budynki muszą być projektowane jako „solar-ready”, czyli fabrycznie przygotowane pod montaż fotowoltaiki bez naruszania konstrukcji dachu. Od 2028 roku te ostre kryteria obejmą wszystkie nowe budynki publiczne, a od 2030 roku – każdą nowo powstającą nieruchomość w UE. Dodatkowo branża budowlana będzie musiała oficjalnie wyliczać wskaźnik Global Warming Potential (GWP), analizując ślad węglowy betonu, izolacji czy stali. Standardem stają się pompy ciepła, systemy na podczerwień i zaawansowana fotowoltaika.
Koniec z dotacjami do gazu i przymusowa termomodernizacja
Unijne przepisy bardzo mocno uderzą w istniejące, nieocieplone budynki. W przypadku biurowców i obiektów handlowych państwa muszą zidentyfikować 16% najgorszych nieruchomości i zmusić właścicieli do ich renowacji do 2030 roku, a trzy lata później ten limit wzrośnie do 26%. W segmencie mieszkaniowym postawiono na elastyczne trajektorie krajowe. Średnie zużycie energii w domach i mieszkaniach ma spaść o 16% do 2030 roku, z czego większość oszczędności musi pochodzić z remontów najbardziej zaniedbanych budynków. Głęboka termomodernizacja – obejmująca ocieplenie ścian, wymianę okien i starych pieców – staje się więc rynkową koniecznością. Do końca 2025 roku Polska musi przedstawić krajowy plan renowacji, który wskaże źródła finansowania tych inwestycji, takie jak zielone hipoteki.
Prawdziwe trzęsienie ziemi dotyczy jednak systemów grzewczych. Od 1 stycznia 2025 roku obowiązuje bezwzględny zakaz dotowania samodzielnych kotłów na paliwa kopalne. Oznacza to, że popularne programy wsparcia nie mogą już dokładać ani złotówki do zakupu klasycznych pieców gazowych czy olejowych. Co więcej, do 2040 roku gaz i węgiel mają całkowicie zniknąć z systemów ogrzewania budynków w Europie. Unia nie zakazuje jednak samych kotłów, ale paliw kopalnych. Jeśli kocioł będzie zasilany wyłącznie biometanem, wodorem lub czystą biomasą – będzie wciąż legalny. Rodzi to oczywiście spore ryzyko greenwashingu i pytań o to, jak kontrolować paliwo w domowych kotłowniach, dlatego rynek masowo przesuwa się dziś w stronę pomp ciepła.
Certyfikat przy każdym najmie i ochrona uboższych lokatorów
Świadectwa charakterystyki energetycznej przestają być tylko zbędną makulaturą przekazywaną u notariusza. Nowe certyfikaty będą precyzyjnie podawać zużycie energii pierwotnej, emisję gazów cieplarnianych, a nawet gotowość budynku do obsługi ładowarek aut elektrycznych. Wszystkie dokumenty trafią do cyfrowych, jawnych baz danych. Co niezwykle ważne, certyfikat energetyczny trzeba będzie posiadać także przy odnowieniu umowy najmu. Żeby uzdrowić rynek i wyeliminować „papierowe” certyfikaty pisane zza biurka, minimum 10% wystawionych dokumentów będzie przechodzić rygorystyczną, fizyczną kontrolę na miejscu.
Na koniec warto wspomnieć o wymiarze społecznym, który często umyka w gąszczu technicznych przepisów. Dyrektywa EPBD nakazuje państwom szczególną ochronę osób zagrożonych ubóstwem energetycznym. Pomóc mają w tym darmowe punkty doradcze (one-stop shops) oraz dotacje celowe. Unia chce też zablokować zjawisko tak zwanego „renoviction” – czyli sytuacji, w której właściciel remontuje kamienicę tylko po to, by drastycznie podnieść czynsz i pozbyć się uboższych lokatorów. W Polsce, gdzie tysiące domów wciąż stoi na węglu i gazie, restrukturyzacja programów takich jak „Czyste Powietrze” będzie ogromnym wyzwaniem. Czas na uśpienie tematu jednak minął. Nieruchomości bez dobrej klasy energetycznej będą wzbudzać uzasadnione obawy inwestorów, błyskawicznie tracić najemców i staną się finansowym obciążeniem.
Przeczytaj także: Zielone umowy najmu a strategia ESG
Opracowanie na podstawie: akademiaesg.pl
Last Updated on 12 czerwca, 2026 by Karolina Bandulet